En friværdiaftale mellem samlevende er i denne sammenhæng en privat aftale om, hvordan et fremtidigt økonomisk overskud fra boligen skal beregnes og fordeles mellem jer. Aftalen ændrer ikke i sig selv skødet, de tinglyste ejerandele eller lånenes debitorer. Skal ejerandelene ændres, kræver det et særskilt skøde og tinglysning.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En friværdiaftale kan fastlægge, hvordan et økonomisk overskud fra boligen beregnes og fordeles mellem samlevende. Den ændrer ikke i sig selv skødet, ejerandelene eller lånenes debitorer, så en ejerændring og en ændring af låneforhold skal gennemføres særskilt.
- Aftalen bør definere udløsende begivenhed, værdidato, fradrag og fordelingsformel.
- En aftalt provenuandel bliver ikke automatisk en tinglyst ejerandel.
- En klausul om del i salgsprovenuet kan ikke tinglyses som servitut.
- Indskud, afdrag og forbedringsbetalinger skal klassificeres tydeligt i aftalen.
- Skøde, samejeoverenskomst, lånedokumenter og betalingsopgørelse skal kontrolleres hver for sig.
Hvad fastlægger en friværdiaftale?
Her bruges betegnelsen friværdiaftale om en beregnings- og fordelingsregel mellem jer. Aftalen kan for eksempel bestemme, at et dokumenteret ekstra indskud skal tilbageføres, før resten af et overskud deles. Den kan også fastsætte en anden fordelingsnøgle end den, der følger af ejerandelene, uden at ejerandelene dermed ændres.
Ordet friværdi er ikke præcist nok alene. En beregnet friværdi i boligen er ikke nødvendigvis det samme som det beløb, der faktisk er tilbage efter et salg. En anvendelig aftale bør derfor angive:
- hvilken begivenhed der udløser opgørelsen, eksempelvis salg eller den enes overtagelse
- hvordan boligens værdi fastsættes, og hvilken dato der bruges
- hvilke lån, salgsudgifter og eventuelle indfrielsesomkostninger der trækkes fra
- hvordan indskud, forbedringsudgifter og andre dokumenterede betalinger behandles
- hvordan et overskud, nulresultat eller underskud fordeles, og hvornår et beløb forfalder
Punkterne er ikke en lovbestemt standardskabelon. De viser de oplysninger, I skal tage stilling til, hvis samme formulering skal kunne bruges både under samlivet og ved et senere økonomisk opgør.
Hvorfor ændrer aftalen ikke jeres skøde?
Skødet er det officielle dokument, der tinglyses som køberens ejendomsret. Jeres private beregningsregel ændrer derfor hverken, hvem der står som ejer, eller hvor stor en del hver ejer. Hvis resultatet skal være andre ejerandele på skødet, skal den relevante andel overdrages og registreres særskilt.
Der er også en snæver, men væsentlig grænse for tinglysning. Tinglysningsretten oplyser udtrykkeligt, at en aftale, hvor andre skal have del i provenuet ved ejerens salg, ikke kan tinglyses som servitut. En friværdiklausul kan derfor efter sit indhold regulere et indbyrdes betalingskrav, men den bliver ikke af den grund en tinglyst ret over ejendommen.
Illustrativt eksempel: I ejer halvdelen hver, men den ene har betalt hele udbetalingen. I aftaler, at dette dokumenterede indskud tilbageføres, før resten deles. Beregningsreglen ændrer ikke jeres ejerandele på en halv hver. Hvis hensigten i stedet er, at I skal eje 70 og 30 procent, kræver det en særskilt ændring af skødet.
Hvornår hører aftalen hjemme i en samejeoverenskomst?
En friværdiklausul kan stå som en del af en samejeoverenskomst om fast ejendom eller i et særskilt dokument. En samejeoverenskomst er bredere og kan også regulere brug af boligen, løbende udgifter, beslutninger, salg, værdiansættelse og en ejers mulighed for at overtage den andens andel.
Placeringen ændrer ikke klausulens funktion. En intern bestemmelse om fordeling af et salgsprovenu bliver ikke en ejerandel, blot fordi den står i en samejeoverenskomst. Tinglysningsrettens vejledning åbner for, at de bestemmelser, der faktisk kan tinglyses, gengives som et ekstrakt, men hver bestemmelse skal passe til en rettighed, der kan registreres. Provenudeling består som et separat økonomisk spor.
Hvad betyder aftalen for lån og betalinger?
Betaler den ene mere til afdrag, forbedringer eller andre boligudgifter, ændrer betalingen ikke automatisk skødet. I bør i stedet skrive, om betalingen er en løbende udgift, et lån mellem jer, et beløb der skal tilbageføres før en deling, eller grundlag for en senere ejerændring. De fire løsninger har forskellige funktioner og bør ikke stå som én uklar post.
Debitorrollen er endnu et særskilt spor. Tinglysningsretten bruger en særlig anmeldelse, når en debitor skal tilføjes eller udtræde på et tinglyst pantedokument. En friværdiaftale gennemfører ikke denne ændring og omskriver heller ikke en låneaftale med en långiver, som ikke er part i aftalen. Det samme skel er centralt ved fælleslån uden fælles skøde.
Hvordan kontrollerer I aftalen før brug?
Kontrollen bør begynde med det resultat, I ønsker. Skal den ene have et pengekrav, eller skal den tinglyste ejerandel ændres? Først når det skel er klart, kan dokumenterne tilpasses samme løsning.
- Sammenhold Tingbogens ejerandele med skødet og de aktuelle lånedokumenter.
- Fastlæg den begivenhed, værdiansættelse og dokumentation, der skal udløse beregningen.
- Definér alle fradrag og fordelingsled, så samme beløb ikke behandles to gange.
- Kontrollér, at friværdiklausulen ikke modsiger samejeoverenskomsten, et gældsbrev eller en senere overdragelsesaftale.
- Efter et salg eller en ejerændring skal I kontrollere betalingsopgørelsen, Tingbogens ejerforhold og debitorrollerne hver for sig.
Hvis aftalen kun siger, at den ene har ret til en bestemt andel af friværdien, men ikke forklarer værdidato, gæld, omkostninger og udløsende begivenhed, kan uenigheden flytte sig fra fordelingsprocenten til selve beregningsgrundlaget. Den præcise formel er derfor en del af aftalens kerne.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende tinglysningsregler og aktuelle vejledninger om skøde, andele, servitutter og sameje.
- Tinglysningsloven om registrering og beskyttelse af rettigheder over fast ejendom
- Tinglysningsrettens vejledning om servitutter, herunder grænsen for aftaler om salgsprovenu
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, sælger- og køberandele, samejeoverenskomst og debitorskifte
- Danmarks Domstoles vejledning om formueforhold og sameje for ugifte samlevende
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
