Særvedtægter i en ejerforening er foreningens egne regler, som supplerer eller fraviger normalvedtægten på bestemte punkter. De kan blandt andet ændre regler om brug, vedligeholdelse eller beslutninger, men kun hvis de er gyldigt vedtaget og holder sig inden for ejerlejlighedsloven. Normalvedtægten gælder fortsat på de områder, som særvedtægten ikke regulerer.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Særvedtægter er ejerforeningens egne regler, som kan supplere eller fravige normalvedtægten på bestemte punkter. Reglerne skal være gyldigt vedtaget, og tinglysning har betydning for deres beskyttelse over for købere og kreditorer.
- Normalvedtægten udfylder som udgangspunkt de spørgsmål, særvedtægten ikke regulerer.
- Ufravigelige lovregler og enkelte ejeres rettigheder sætter grænser for indholdet.
- Vedtægtsændringer kræver korrekt indkaldelse, beslutningsgrundlag og det nødvendige flertal.
- En husorden kan ikke erstatte en særvedtægt om væsentlige rettigheder og pligter.
- Kontrollér både vedtægt, ændringer, generalforsamlingsmateriale og de tinglyste dokumenter.
Hvordan hænger særvedtægten sammen med normalvedtægten?
Normalvedtægten gælder automatisk for en ejerforening, medmindre en gyldig særvedtægt regulerer det samme spørgsmål anderledes. Normalvedtægten behøver derfor ikke at være gengivet i foreningens eget dokument eller tinglyst for at gælde.
En særvedtægt erstatter ikke nødvendigvis normalvedtægten som helhed. Hvis særvedtægten eksempelvis har en særlig regel om vedligeholdelse, kan normalvedtægtens regler stadig gælde for generalforsamlingen, bestyrelsen og regnskabet. Et spørgsmål, som særvedtægten ikke behandler, udfyldes som udgangspunkt af normalvedtægten.
Er ordlyden uklar, kan det kræve en konkret fortolkning at afgøre, om normalvedtægtens regel faktisk er fraveget. Det taler imod en fravigelse, hvis særvedtægten hverken behandler det samme spørgsmål på en sammenlignelig måde eller udtrykkeligt siger, at normalreglen ikke skal gælde.
Hvad kan særvedtægten regulere?
Særvedtægten kan eksempelvis fastlægge særlige regler om stemmer og flertal, vedligeholdelsespligt, fordeling af bestemte udgifter eller brug af fællesarealer. Den konkrete regel skal læses sammen med resten af vedtægten. En bestemmelse om lejlighedernes fordelingstal kan for eksempel have forskellig betydning for ejerskab, betaling og stemmevægt.
Foreningen kan ikke vedtage enhver regel, blot fordi det sker under overskriften særvedtægt. Ufravigelige bestemmelser i ejerlejlighedsloven sætter grænser, og en beslutning må ikke give visse ejere en utilbørlig fordel på andre ejeres eller foreningens bekostning. En regel, der forringer en bestemt ejers retsstilling, kan desuden kræve den pågældendes samtykke.
En særvedtægt skal også holdes adskilt fra en husorden i ejerforeningen. Efter ejerlejlighedslovens § 6 kan husordenen fastsætte almindelige regler om god skik og orden. Den må ikke bruges til at indføre rettigheder eller pligter, som kræver et kvalificeret flertal efter loven eller vedtægterne.
Hvordan bliver særvedtægter gyldigt ændret?
En ændring begynder med en beslutning i ejerforeningen. Forslaget skal være indkaldt og behandlet på en måde, der gør det muligt for ejerne at forstå, hvad der skal stemmes om. Både fremgangsmåden, flertallet og regelens indhold skal være gyldige.
Normalvedtægtens udgangspunkt ved vedtægtsændringer er et flertal på mindst to tredjedele efter både fordelingstal og antal. Hvis det nødvendige antal ejere ikke er repræsenteret, indeholder normalvedtægten en særlig procedure med en fornyet generalforsamling. Det er ikke et universelt svar på alle ændringer. Ejerlejlighedsloven, en gyldig eksisterende særvedtægt eller ændringens virkning for enkelte ejere kan føre til et andet eller strengere krav, herunder krav om samtykke.
Et referat med et stemmetal er derfor ikke altid tilstrækkeligt til at dokumentere gyldigheden. Du skal også kunne se det præcise forslag, indkaldelsen, den regel, som fastlægger beslutningskravet, og eventuelle samtykker. Tinglysning kan beskytte en gyldigt vedtaget regel, men kan ikke gøre en ugyldig beslutning gyldig.
Hvad betyder tinglysningen?
En gyldig fravigelse fra normalvedtægten skal efter ejerlejlighedslovens § 5 tinglyses på de enkelte ejerlejligheder for at være beskyttet mod senere aftaler om lejligheden og mod ejerens kreditorer. En korrekt vedtaget, men endnu ikke tinglyst, regel kan have virkning internt mellem foreningen og de aktuelle ejere. Dens stilling over for en køber eller kreditor er derimod ikke den samme.
Her findes en særlig følge, som let bliver overset: Hvis en ikke-tinglyst fravigelse bliver fortrængt på én ejerlejlighed efter tinglysningsreglerne, bortfalder fravigelsen for alle ejerne. Normalvedtægtens regel gælder derefter igen på det pågældende punkt i hele foreningen. Tinglysningen beskytter dermed ikke kun forholdet omkring den lejlighed, der sælges eller belånes.
Når en allerede tinglyst særvedtægt ændres, skal ændringen knyttes til det registrerede dokument. Tinglysningsrettens vejledning angiver, at ændringen anmeldes som en påtegning til den eksisterende servitut. Det gør både grunddokumentet og senere påtegninger relevante, når du skal finde den aktuelle ordlyd.
Hvordan kontrollerer du de gældende regler?
Du kan ikke altid finde svaret i ét samlet dokument. Brug denne rækkefølge:
- Få foreningens seneste særvedtægt samt alle senere ændringer og de generalforsamlingsbilag, der dokumenterer dem.
- Læs den gældende normalvedtægt på de punkter, som særvedtægten ikke regulerer klart.
- Kontrollér din tingbogsattest, og hent selve det tinglyste dokument med eventuelle påtegninger. Dokumentets overskrift alene viser ikke hele reglen.
- Sammenhold registreringen med nyere beslutninger. En ny beslutning kan være vedtaget uden endnu at være tinglyst, mens en ældre registrering kan være ændret ved en senere påtegning.
- Hold vedtægtsregler, husorden og enkeltstående generalforsamlingsbeslutninger adskilt, fordi de har forskellige funktioner og beslutningskrav.
Hvis dokumenterne ikke stemmer overens, bør uoverensstemmelsen afklares, før du lægger reglen til grund ved køb, ombygning, udlejning eller en afstemning. En kontrol af tinglysningen af servitutten viser, hvad der er registreret, men gyldigheden kan stadig afhænge af beslutningsgrundlaget og regelens indhold.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på de gældende regler for ejerforeninger og den officielle vejledning om normalvedtægten og tinglysning af fravigelser.
- Ejerlejlighedsloven om normalvedtægt, særvedtægt, tinglysning og husorden.
- Social- og Boligministeriets vejledning til normalvedtægten om fortolkning, beslutningskrav og tinglysning.
- Bekendtgørelsen om normalvedtægt for ejerforeninger og Tinglysningsrettens vejledninger om normalvedtægtsfravigelser.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: