Du kan få en ejendom opdelt i ejerlejligheder, når lovens betingelser for den konkrete ejendomstype er opfyldt, en beskikket landinspektør attesterer, at matrikulær udstykning ikke er mulig, og ejendommen opdeles i sin helhed. Landinspektøren måler op og indsender sagen. Geodatastyrelsen registrerer de nye ejendomme efter Tinglysningsrettens kontrol.

Skal boligen skifte ejer?

Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:

Ægtefælleskøde Når ægtefælle skal være medejer

Skøde ved samlivsophør Når ugifte flytter fra hinanden

Samleverskøde Når samlever skal være medejer

Skilsmisseskøde Når ægtefæller bliver skilt

Familieoverdragelse Når forældre overdrager til barn

Dødsboskøde Når arv skal tinglyses efter dødsfald

Resumé af artiklen:

En ejendom kan kun opdeles i ejerlejligheder, når lovens betingelser er opfyldt, udstykning ikke er mulig, og ejendommen omfattes af opdelingen. En beskikket landinspektør måler op og indsender sagen, mens Geodatastyrelsen og Tinglysningsretten kontrollerer hver sin del.

Bygningens alder, anvendelse og ejendomstype er blandt andet med til at afgøre, hvilken opdelingsregel der kan bruges.
Fortegnelse, ejerlejlighedskort, opmåling og de krævede erklæringer skal beskrive samme opdeling.
Geodatastyrelsen registrerer først lejlighederne endeligt efter Tinglysningsrettens kontrol.
Opdelingen danner selvstændige faste ejendomme, men overfører ikke automatisk ejerskabet.
Pris og tid afhænger blandt andet af opmåling, dokumentation, gebyrer og eventuel håndtering af pant.

Kan din ejendom opdeles i ejerlejligheder?

Indholdsfortegnelse Vis indhold

Flere boliger eller erhvervslokaler i samme bygning er ikke i sig selv nok. Før du planlægger kort, fordelingstal og salg, skal der findes en opdelingsregel i ejerlejlighedsloven, som passer til bygningens alder, anvendelse og øvrige forhold.

Den fælles hovedregel i ejerlejlighedslovens § 12 er, at opdeling er underordnet matrikulær udstykning. En beskikket landinspektør skal derfor attestere, at ejendommen ikke kan udstykkes. Er udstykning mulig, kan ejerlejlighedsopdeling ikke blot vælges som en alternativ registreringsform.

Hele ejendommen skal omfattes af opdelingen. Det betyder ikke, at hvert trappeareal, loftsrum eller gårdareal skal være en selvstændig lejlighed. Arealer kan efter forholdene udlægges som fællesareal, men ingen del af ejendommen må stå uden for den registrerede opdeling.

Bygninger, der er påbegyndt opført efter den 1. juli 1966, kan som udgangspunkt opdeles, mens ældre bygninger kun kan opdeles gennem lovens særlige opdelingsmuligheder. Der gælder også særregler og forbud for blandt andet private andelsboligforeningers ejendomme og landbrugsejendomme. Alder alene giver derfor ikke et sikkert svar. Landinspektøren skal identificere den præcise opdelingsregel og de erklæringer, som netop din sag kræver.

Hvem gør hvad i opdelingssagen?

En ejerlejlighedsopdeling fordeler opgaver mellem ejeren, landinspektøren, eventuelt kommunen, Geodatastyrelsen og Tinglysningsretten. Du får et klarere forløb, når hver opgave placeres hos den rette aktør fra begyndelsen.

Ejeren fastlægger det ønskede resultat og leverer oplysninger om ejendommen. Ejeren skal også afgive de ejererklæringer, der kræves til den valgte opdelingsregel.
Den beskikkede landinspektør undersøger opdelingsmuligheden, foretager opmåling, udarbejder fortegnelse og kort og indsender en almindelig nyopdeling til Geodatastyrelsen.
Kommunen kan blive involveret, hvis projektet forudsætter byggetilladelse, ændret anvendelse, nye adresser eller ajourføring af BBR. Behovet afhænger af den konkrete bygning og det planlagte projekt.
Geodatastyrelsen kontrollerer opdelingsgrundlaget og dokumentationen og danner ejerlejlighederne i matriklen.
Tinglysningsretten kontrollerer, om tinglyst adkomst, pant og servitutter er til hinder for registreringen eller først skal håndteres.

Geodatastyrelsen beskriver det samlede myndighedsforløb for ejerlejlighedssager. Selve ejendomsændringen hører til hos Geodatastyrelsen, mens registrering af ejerforhold og håndtering af tinglyste rettigheder fortsat sker i Tingbogen.

Hvilke oplysninger skal kort og fortegnelse vise?

Dokumenterne skal gøre hver ny ejerlejlighed entydig. Du skal kunne se, hvad der bliver den enkelte ejers særskilte ejendom, hvad der bliver fælles, og hvilken andel lejligheden får i grunden og de fælles bestanddele.

Ved en almindelig nyopdeling omfatter registreringsmaterialet blandt andet:

en beskrivelse af den ønskede opdeling
en ejerlejlighedsfortegnelse med blandt andet lejlighedsnumre, adresser, arealer og fordelingstal
et ejerlejlighedskort for hver lejlighed samt en situationsplan
landinspektørens erklæringer om opmålingen, udstykningsmuligheden, helhedsopdelingen og ejendommens status
ejererklæringer og den supplerende dokumentation, som opdelingsreglen kræver

Det registrerede ejerlejlighedsareal og BBR-arealet kan være forskellige, uden at et af tallene nødvendigvis er forkert. Fælles adgangsarealer indgår eksempelvis forskelligt i de to arealbegreber. Når du sammenholder BBR-areal og tinglyst areal, skal du derfor først kontrollere, hvilken opmålingsregel hvert tal bygger på.

Inden sagen indsendes, bør kort, fortegnelse, adresser og fordelingstal læses som ét samlet dokumentgrundlag. Et rum, der er vist som fællesareal på kortet, må ikke samtidig behandles som en del af en lejligheds særskilte areal i fortegnelsen.

Hvordan går sagen fra opmåling til registrering?

Rækkefølgen har betydning, fordi næste trin bygger på, at det foregående er afklaret. Et almindeligt forløb ser sådan ud:

Du beskriver den ønskede opdeling for en beskikket landinspektør og fremlægger de kendte oplysninger om bygning, anvendelse og eksisterende enheder.
Landinspektøren afklarer, om udstykning er mulig, hvilken opdelingsregel der kan bruges, og hvilke myndighedstilladelser eller erklæringer der skal foreligge.
Lejligheder og relevante delarealer måles. Landinspektøren udarbejder ejerlejlighedskort, fortegnelse, geometri og erklæringer.
Landinspektøren sender registreringsanmodningen og dokumentationen digitalt til Geodatastyrelsen.
Geodatastyrelsen kontrollerer opdelingsregler og dokumenter og sender derefter sagen gennem Tinglysningsrettens kontrol af Tingbogen, herunder adkomst, pant og servitutter.
Når Tinglysningsretten har meddelt, at opdelingen kan tinglyses, registrerer Geodatastyrelsen de nye ejerlejligheder endeligt i matriklen. Registrene ajourføres med lejlighedernes selvstændige identifikationsnumre.

Geodatastyrelsen kan bede om supplerende dokumentation, hvis sagens oplysninger skaber tvivl om de faktiske forhold eller lovens betingelser. Det kan derfor forsinke sagen, hvis bygningens indretning, tilladelser, BBR-oplysninger og kortmateriale ikke beskriver samme situation.

Skaber opdelingen automatisk nye ejere?

Nej. Opdelingen danner nye faste ejendomme, men den er ikke i sig selv et salg eller en overdragelse. Efter ejerlejlighedslovens § 26 får hver ejerlejlighed sin egen identitet og kan ejes og belånes særskilt. Opdelingen ændrer ikke i sig selv den registrerede adkomst. Den hidtidige ejer står fortsat som adkomsthaver i Tingbogen, indtil en senere overdragelse tinglyses på den enkelte lejlighed.

Hver lejlighed får samtidig en tilknyttet andel i grunden og de fælles bestanddele efter sit fordelingstal. Du danner derfor både et særskilt ejerobjekt og en andel af fællesskabet. Fordelingstallet er ikke det samme som lejlighedens fysiske areal, selv om arealet kan indgå i overvejelserne bag fordelingen.

Illustrativt eksempel: En ejer får en etageejendom opdelt i fire ejerlejligheder uden samtidig at overdrage nogen af dem. Efter registreringen står personen fortsat som adkomsthaver til alle fire lejligheder, men hver lejlighed har nu sit eget identifikationsnummer. Hvis en lejlighed senere sælges, tinglyses køberens adkomst i et særskilt overdragelsesspor.

Hvad kan stoppe eller fordyre opdelingen?

En sag kan ikke gennemføres, hvis ejendommen mangler en gyldig opdelingsmulighed, hvis udstykning er mulig, eller hvis opdelingen ikke omfatter ejendommen i sin helhed. Manglende erklæringer, uafklarede byggetilladelser eller uoverensstemmelser mellem den faktiske indretning og dokumenterne kan også kræve en ny afklaring.

Tinglyste rettigheder forsvinder ikke ved opdelingen. Et pant kan efter omstændighederne skulle relakseres, så sikkerheden frigives fra en eller flere af de nye lejligheder, eller aflyses. Servitutter kan også skulle placeres korrekt på de berørte lejligheder. Om der kræves en ændring, afhænger af rettighedens indhold og den planlagte opdeling.

Der findes ikke én samlet standardpris eller fast varighed. Dit budget kan blandt andet omfatte:

landinspektørens undersøgelse, opmåling og dokumentudarbejdelse
eventuelle kommunale sager, byggeteknisk dokumentation og andre faglige undersøgelser
Geodatastyrelsens registreringsgebyr, som ved nyopdeling opkræves for hver oprettet ejerlejlighed
omkostninger ved håndtering af pant, servitutter og andre registrerede rettigheder

Satserne for Geodatastyrelsens gebyrer kan reguleres den 1. januar og den 1. juli. Indhent derfor et aktuelt overslag ud fra antal lejligheder, dokumentbehov og de tinglyste forhold frem for at bruge et generelt beløb.

Er ejendommen allerede opdelt, kan projektet i stedet være en videreopdeling, sammenlægning, arealoverførsel eller ændring af fordelingstal. De spor kan have andre dokument- og samtykkekrav end en første opdeling. Den sondring bør afklares, før opmåling og beslutningsmateriale bestilles.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklen bygger på den gældende ejerlejlighedslov, registreringsbekendtgørelsen og myndighedernes aktuelle beskrivelse af opdelings- og tinglysningsforløbet.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.