BBR-areal og tinglyst areal kan godt være forskellige, uden at et af tallene nødvendigvis er forkert. Især for ejerlejligheder bygger de to oplysninger på forskellige måle- og registreringsprincipper. Forskellen skal derfor undersøges ud fra boligtypen, feltets præcise navn og de dokumenter, som tallet stammer fra.
Du bør ikke bruge det højeste eller laveste tal som et generelt facit. Først skal du afklare, om du sammenligner boligareal, ejerlejlighedens registrerede areal eller grundens areal.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
BBR-areal og tinglyst areal bygger på forskellige måle- og registreringsprincipper. Få overblik over, hvorfor tallene kan afvige, hvilke dokumenter du skal sammenholde, og hvor en eventuel fejl skal rettes.
- Sådan adskiller arealerne sig for ejerlejligheder
- Hvorfor tingbogens areal for et hus ofte er grundarealet
- Hvilke dokumenter du bør kontrollere ved boligkøb
- Hvordan BBR og den tinglyste registrering rettes
Hvorfor kan de to arealer være forskellige?
BBR beskriver bygninger og boligenheder, herunder deres anvendelse og arealer. Oplysningerne fremgår blandt andet af BBR-meddelelsen. Den tinglyste arealoplysning for en ejerlejlighed bygger derimod på ejerlejlighedens registrerede afgrænsning og den opmåling, der ligger til grund for registreringen i Matriklen.
For en ejerlejlighed opgøres BBR-boligarealet som et bruttoareal. Det betyder blandt andet, at ydervægge og dele af skillevægge indgår. BBR-boligarealet omfatter desuden lejlighedens andel af fælles adgangsarealer som trapper, elevator og gangarealer.
Det registrerede ejerlejlighedsareal, som ofte kaldes det tinglyste areal, afgrænses efter andre regler. Fælles adgangsarealer indgår ikke i ejerlejlighedens eget registrerede areal. Det er en almindelig forklaring på, at BBR-tallet er større, men forskellens størrelse kan ikke vurderes ud fra denne hovedregel alene.
En ejerlejlighed kan eksempelvis stå med 74 kvadratmeter i BBR og 68 kvadratmeter som tinglyst areal. Det betyder ikke uden videre, at der er 74 kvadratmeter gulv inde i lejligheden, eller at seks kvadratmeter mangler. Dokumenterne skal vise, hvilke arealer der indgår i hvert tal.
Hvad måler de to registre hver især?
Betegnelsen BBR-areal er ikke entydig. BBR indeholder flere arealfelter for grunden, bygningen og den enkelte bolig- eller erhvervsenhed. Når du sammenligner oplysninger, skal du derfor kontrollere, om feltet faktisk hedder boligareal, samlet areal, bebygget areal eller noget andet.
Ved salg af en ejerlejlighed er den relevante sammenligning normalt mellem lejlighedens samlede boligareal efter BBR og det tinglyste boligareal. Det tinglyste areal kan i visse tilfælde omfatte særskilt afgrænsede dele, for eksempel et kælder- eller loftsrum, hvis delen indgår i ejerlejlighedens registrerede afgrænsning. Derfor skyldes en forskel ikke altid kun fælles adgangsarealer.
Det dokument, der viser den registrerede afgrænsning, er typisk ejerlejlighedskortet. Kortet skal læses sammen med registeroplysningerne. En skitse i en salgsannonce eller din egen opmåling erstatter ikke den landinspektøropmåling, som registreringen bygger på.
Hvad gælder for huse og rækkehuse?
For et fritliggende hus eller et rækkehus på egen grund er et arealtal i tingbogen ofte grundens areal og ikke boligens gulv- eller boligareal. En tingbogsattest indeholder oplysninger om den faste ejendom, herunder ejendommens areal, ejerforhold, hæftelser og servitutter. Arealet kan være angivet med den del, der er vej.
BBR-boligarealet beskriver derimod den del af bygningen, der er registreret til bolig. Et hus med 145 kvadratmeter boligareal kan derfor ligge på en grund på 820 kvadratmeter, uden at tallene skal kunne afstemmes. De beskriver to forskellige fysiske forhold.
Et rækkehus kan enten være en selvstændig fast ejendom eller en ejerlejlighed. Ejendommens registreringsform afgør derfor, hvilke arealer der er relevante. Se først på ejendomstypen og boligens BFE-nummer, som identificerer den faste ejendom på tværs af registrene, før du sammenligner tallene.
Hvilket areal skal du bruge ved boligkøb?
Der findes ikke ét areal, som kan bruges til alle formål. Ved salg af en ejerlejlighed skal salgsopstillingen oplyse både det samlede boligareal efter BBR og det tinglyste boligareal. De to tal giver forskellige oplysninger og bør stå med tydelige betegnelser.
- Brug BBR-meddelelsen til at se de registrerede bygnings- og boligenhedsoplysninger.
- Brug tingbogsattesten og ejerlejlighedskortet til at kontrollere den registrerede faste ejendom og ejerlejlighedens afgrænsning.
- Brug en målfast plantegning eller en faglig opmåling, hvis du skal kende bestemte indvendige mål. Registerarealer er ikke en ny kontrolmåling af boligen.
- Undersøg dokumentationen nærmere, hvis forskellen ikke kan forklares af måleprincipper, fællesarealer eller særskilt registrerede rum.
En oplysning i BBR viser, hvad der er registreret om de faktiske forhold. Registreringen er ikke i sig selv dokumentation for, at en ombygning eller anvendelse er godkendt efter byggereglerne. Hvis et areal er taget i brug på en anden måde end registreret, kan både en BBR-rettelse og en kommunal byggesag være relevant.
Hvordan undersøger du en uventet forskel?
- Fastslå først, om boligen er en ejerlejlighed, en selvstændig ejendom eller en anden ejendomstype.
- Notér den præcise betegnelse for hvert areal og datoen på BBR-meddelelsen, tingbogsattesten og salgsopstillingen.
- Hent ejerlejlighedskortet, hvis boligen er en ejerlejlighed, og se, om kælder-, lofts- eller andre særskilte rum indgår i afgrænsningen.
- Sammenhold dokumenterne med boligens nuværende indretning. En afvigelse kan skyldes målemetoden, en senere fysisk ændring eller en registreringsfejl.
- Bed om grundlaget for tallet, hvis forklaringen ikke fremgår. Det kan være en landinspektøropmåling, en kommunal byggesag eller tidligere registreringsmateriale.
Din egen måling kan afsløre, at noget bør undersøges, men den kan ikke alene afgøre det registrerede juridiske areal. Ved fejl i BBR ved boligkøb bør årsagen afklares, før du lægger tallet til grund for en væsentlig beslutning.
Hvordan bliver det rigtige register rettet?
Hvis BBR-oplysningen ikke svarer til de faktiske forhold, har ejeren pligt til at meddele de relevante oplysninger til kommunen. En foreslået ændring kan indsendes via Ret BBR. Kommunen vurderer oplysningerne og kan bede om dokumentation, før registret bliver ajourført.
Hvis spørgsmålet i stedet vedrører ejerlejlighedens registrerede afgrænsning eller areal i Matriklen, er det et andet spor. Ændringer i ejerlejlighedsregistreringen begynder normalt med, at ejeren eller ejerforeningen kontakter en beskikket landinspektør. Landinspektøren udarbejder materialet til Geodatastyrelsen, og Tinglysningsretten behandler de tinglysningsmæssige forhold. Geodatastyrelsen beskriver processen i sin vejledning om registrering af ejerlejligheder.
Vælg derfor rettelsesvej efter årsagen til forskellen. En BBR-rettelse kan ikke stå i stedet for en ændring af ejerlejlighedens registrerede afgrænsning, og en matrikulær sag afgør ikke, om en fysisk ændring krævede kommunal godkendelse. Kontrollér begge registre og de tilhørende dokumenter, når sagen er afsluttet.
Fagligt grundlag og kilder
- Bygnings- og Boligregistret: vejledninger om BBR-oplysninger, arealregistrering, rollefordeling og rettelser.
- Geodatastyrelsen: vejledninger om opmåling og registrering af ejerlejligheder samt BFE-numre.
- Tinglysningsretten: vejledning om tingbogsattester for fast ejendom.
- Retsinformation: BBR-loven, bekendtgørelsen om ajourføring af BBR og bekendtgørelsen om formidling ved salg af fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: