Tommelfingerregler ved huskøb kan give dig et første økonomisk overblik, men de kan ikke fortælle, hvad du endeligt kan købe bolig for. En indkomstregel, fem procent i egenfinansiering og 80 procent realkreditbelåning måler forskellige dele af købet. Din faktiske ramme afhænger også af dit rådighedsbeløb, din øvrige gæld, boligens vurdering og vilkårene for det konkrete lån.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Tommelfingerregler ved huskøb giver kun et første overblik. Se, hvordan indkomst, egenfinansiering, boligens vurdering og rådighedsbeløbet tilsammen påvirker din reelle købsramme.
- Forstå fem procent som et udgangspunkt
- Se hvorfor vurderingen kan ændre finansieringen
- Få styr på rådighedsbeløbets vigtigste poster
- Stresstest regnestykket før en bindende aftale
Hvilke tre tal giver det første overblik?
Tre tal går ofte igen, når et huskøb skal afgrænses. De er nyttige, hvis du holder deres funktioner adskilt:
- Din indkomst og gæld siger noget om, hvor stor en samlet gæld din økonomi umiddelbart kan bære. Det er kun en indledende sortering.
- Din egenfinansiering viser, hvor meget du selv kan komme med. Fem procent af købesummen bruges i den officielle vejledning som et udgangspunkt, men beløbet skal vurderes konkret.
- Boligens værdi sætter en særskilt grænse for realkreditlånet. For en almindelig ejerbolig til helårsbrug kan realkreditbelåningen som udgangspunkt højst udgøre 80 procent af den værdi, långiveren fastsætter.
Ingen af tallene kan stå alene. Hvis du vil danne en foreløbig købsramme, bør du derfor se på både hvor meget du kan købe hus for, den kontante finansiering og de løbende udgifter.
Hvorfor er indkomst gange et tal usikkert?
En regel om husstandens årsindkomst ganget med et bestemt tal kan bruges til at frasortere boliger, der åbenlyst ligger uden for rækkevidde. Men tallet er ikke en generel lånegrænse og heller ikke et lånetilsagn. Kreditgiveren skal vurdere din økonomi individuelt på grundlag af fyldestgørende oplysninger om indtægter, udgifter og gæld.
To husstande med samme indkomst kan derfor få forskellige muligheder. Den ene kan have billån og høje transportudgifter, mens den anden har mindre gæld og lavere faste udgifter. Familiesituation, lånetype og forventelige ændringer i økonomien kan også påvirke vurderingen. Pointen er ikke, at én bestemt faktor altid afgør sagen, men at en simpel indkomstmultipel skjuler de forhold, som den konkrete kreditvurdering skal tage med.
Brug derfor indkomstreglen som et startinterval. Det mere brugbare spørgsmål er, om budgettet stadig hænger sammen, når alle kendte udgifter og realistiske ændringer er regnet ind.
Hvornår er fem procent ikke nok?
Reglerne kræver en passende egenfinansiering ved køb af ejerbolig. I den officielle vejledning bruges fem procent af købesummen som et udgangspunkt, men finansieringsinstituttet skal tage stilling til det konkrete køb og din økonomi. Kravet kan derfor ende både højere og lavere end udgangspunktet.
Fem procent er heller ikke det samme som hele det kontante budget. Du kan have udgifter til finansiering, registrering, byggesagkyndig bistand, forsikringer og andre dele af handelen. Derfor bør du opgøre omkostningerne ved boligkøbet særskilt og ikke bruge de samme penge både som egenfinansiering og som reserve til udgifter.
Kontrollér også, om beløbet reelt er din egen opsparing, eller om der følger en tilbagebetalingspligt med. Et lån fra en anden part fjerner ikke gælden; det kan i stedet påvirke både den samlede gæld og det rådighedsbeløb, kreditgiveren vurderer.
Hvorfor kan husets vurdering ændre regnestykket?
Grænsen for realkreditbelåning beregnes ud fra boligens vurderede værdi, ikke automatisk ud fra den aftalte købesum. Det giver et vigtigt kontrolpunkt, som en regel baseret på indkomst og købspris ikke fanger.
Et illustrativt eksempel viser forskellen. Du aftaler en købspris på 3.000.000 kr., men boligen vurderes til 2.800.000 kr. Ved en belåningsgrænse på 80 procent kan realkreditlånet højst udgøre 2.240.000 kr. Forskellen mellem købsprisen og det mulige realkreditlån er dermed 760.000 kr. før øvrige handelsomkostninger.
Eksemplet betyder ikke, at du nødvendigvis selv skal betale hele forskellen kontant. En del kan eventuelt finansieres på anden måde, hvis den samlede kreditvurdering tillader det. Men forskellen skal finansieres, og den kan gøre et køb dyrere eller umuligt, selv om en simpel indkomstregel så fornuftig ud. Få derfor den konkrete bolig vurderet og finansieringen godkendt, før du behandler dit maksimum som sikkert.
Hvad skal med i dit rådighedsbeløb?
Rådighedsbeløbet er det, der er tilbage af husstandens indtægter efter faste udgifter. Kreditgiveren skal blandt andet medregne udgifter til den kommende bolig, eksisterende gæld, forsikringer og transport. Ved lån med variabel rente skal vurderingen også tage højde for, at betalingen kan stige.
Budgettet bør samtidig afspejle sandsynlige ændringer, der kan ses allerede nu. Det kan være vedligeholdelse af boligen, behov for bil, ændringer i familien eller udløb af en periode uden afdrag. Et standardbeløb kan indgå i vurderingen, men det skal fortsat passe til den konkrete husstand.
Salgsopstillingen giver oplysninger om boligen og visse løbende ejerudgifter, men den er ikke et fuldt husholdningsbudget. Forbrug, finansiering, transport og dine øvrige faste udgifter skal lægges oveni. Det er derfor muligt, at to boliger med samme pris giver meget forskellige månedlige belastninger.
Hvordan stresstester du en tommelfingerregel?
- Start med den konkrete bolig. Brug købspris, forventet vurdering og oplysningerne i salgsopstillingen i stedet for kun et generelt prisloft.
- Adskil finansieringsdelene. Opgør muligt realkreditlån, eventuel øvrig finansiering, egenfinansiering og handelsomkostninger hver for sig.
- Lav et fuldt månedsbudget. Medtag alle faste udgifter og et realistisk almindeligt forbrug, så rådighedsbeløbet ikke kun er et resttal på papiret.
- Afprøv ændringer. Se, om økonomien fortsat hænger sammen ved en højere betaling på et variabelt lån, ved kendt kommende vedligeholdelse og ved andre sandsynlige ændringer.
- Få et svar på den konkrete ejendom. En generel forhåndsvurdering af din økonomi bør ikke forveksles med godkendelse af boligen, værdiansættelsen og den endelige finansiering.
Testen ændrer ikke kreditgiverens vurdering, men den gør det lettere at se, hvilken forudsætning der bærer dit regnestykke. Hvis købet kun fungerer, når alle forudsætninger falder ud til din fordel, er prisloftet ikke robust.
Hvornår bør du stoppe før et bindende køb?
Du bør ikke regne finansieringen som afklaret, hvis banken kun har vurderet din økonomi generelt, hvis boligen endnu ikke er vurderet, eller hvis budgettet mangler væsentlige udgifter. Det samme gælder, hvis egenfinansieringen er lånt uden at tilbagebetalingen er medregnet, eller hvis købet afhænger af et andet uafklaret salg.
Før en købsaftale bliver bindende, bør det stå klart, hvilke godkendelser og forudsætninger der mangler. Et korrekt formuleret bankforbehold kan gøre finansieringens godkendelse til en betingelse i aftalen. Forbeholdets ordlyd og frist skal passe til den konkrete handel; en løs forventning om, at banken nok godkender købet, giver ikke samme klarhed.
Den mest holdbare tommelfingerregel er derfor at bruge hvert tal til det, det faktisk måler. Indkomsten giver et foreløbigt interval, egenfinansieringen viser dit kontante bidrag, vurderingen afgrænser realkreditlånet, og rådighedsbeløbet tester, om hverdagsøkonomien kan bære resultatet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og officielle vejledninger om kreditværdighed, god skik for boligkredit og realkreditbelåning. De centrale kilder er:
- Finanstilsynets og Forbrugerombudsmandens vejledning om kreditværdighedsvurdering, herunder beregning og individuel vurdering af rådighedsbeløbet.
- Lov om realkreditlån og realkreditobligationer, herunder belåningsgrænsen for ejerboliger til helårsbrug.
- Bekendtgørelse om god skik for boligkredit fra 2025 og den tilhørende officielle vejledning om passende egenfinansiering ved boligkøb.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: