Dit vedligeholdelsesansvar følger ikke alene af, om en bygningsdel befinder sig inde i lejligheden. Din ejerforenings gyldige vedtægter er første kontrolpunkt. Efter normalvedtægten vedligeholder du normalt lejlighedens indvendige dele og egne installationer, mens ejerforeningen vedligeholder fælles bestanddele. En fælles faldstamme kan derfor være foreningens ansvar, selv om den løber gennem din bolig.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Vedligeholdelsesansvaret afgøres ikke alene af, om en del befinder sig inde i ejerlejligheden. Din forenings gyldige vedtægter, bygningsdelens funktion og placeringen af en rørforgrening afgør, hvor dit ansvar slutter, og ejerforeningens begynder.
- Du vedligeholder normalt indvendige overflader, gulve, udstyr og individuelle installationer.
- Ejerforeningen vedligeholder fælles bestanddele, også når de fysisk løber gennem din bolig.
- Vinduer og døre kan have delt ansvar for indvendig behandling og egentlig reparation.
- Følgeskader fra en fælles del skal retableres i sædvanligt og rimeligt omfang.
- Dokumentér årsagen, kontrollér vedtægten, og få en skriftlig afklaring før arbejdet bestilles.
Hvilke regler gælder i din ejerforening?
Ejerlejlighedslovens § 5 gør normalvedtægten gældende, medmindre ejerforeningen har fraveget den ved en gyldig beslutning. En fravigelse skal tinglyses på ejerlejlighederne for at være gyldig mod aftaler om lejligheden og mod retsforfølgning.
Du skal derfor begynde med den gældende vedtægt og eventuelle tinglyste ændringer. En særvedtægt i ejerforeningen kan placere bestemte vedligeholdelsesopgaver anderledes end normalvedtægten. Et referat kan dokumentere en senere beslutning, men det erstatter ikke kontrollen af, om beslutningen er gyldig og passer med vedtægtsgrundlaget.
Fremstillingen nedenfor beskriver normalvedtægtens fordeling. Den er et udgangspunkt for din kontrol, ikke en afgørelse af en konkret tvist i en forening med andre regler.
Hvad skal du normalt vedligeholde selv?
Efter normalvedtægtens §§ 26-27 skal du sørge for forsvarlig renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af din ejerlejlighed og områder, som du har eksklusiv brugsret til. Pligten skal forhindre, at manglende vedligeholdelse skader fællesejendommen eller andre lejligheder.
Dit ansvar omfatter som udgangspunkt:
- maling, tapet, loftpuds og andre indvendige overflader
- gulvbelægning, gulvbrædder, fliser og fuger
- indvendige døre, egne dørlåse og forsatsvinduer
- el-ledninger, kontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, ventiler og målere, der hører til lejligheden
- de individuelle vand-, varme-, gas- og afløbsrør frem til deres forgrening i de fælles ledninger
Om et loftsrum, kælderrum eller andet areal er en del af selve lejligheden, kan fremgå af ejerlejlighedskortet. Har du kun eksklusiv brugsret til et fælles areal, kan normalvedtægten stadig lægge den løbende vedligeholdelse af området på dig. Det giver dig ikke automatisk ret til at ændre fælles bygningsdele i området.
Kan en fælles del ligge inde i lejligheden?
Ja. Den officielle vejledning til normalvedtægten beskriver det som retningsgivende, om en bygningsdel eller et areal kun tjener én ejerlejlighed eller tjener flere. Placeringen bag din væg, over dit loft eller i dit badeværelse er derfor ikke i sig selv afgørende.
Ejerforeningen vedligeholder efter normalvedtægten alle fælles bestanddele. Det omfatter blandt andet fælles forsyningsledninger og fælles installationer frem til deres forgrening ind til de enkelte lejligheder. Fra forgreningen vil den ledning, som kun betjener din lejlighed, normalt høre til dit ansvar. Den tekniske indretning og foreningens vedtægt skal bekræfte, hvor grænsen faktisk ligger.
Illustrativt eksempel: En lodret vandstreng løber gennem dit køkken og forsyner også lejlighederne over og under dig. Strengen kan være en fælles installation, selv om den er synlig hos dig. Det mindre rør fra forgreningen til din egen vandhane kan derimod være din individuelle installation. Viser en teknisk undersøgelse, at røret har en anden funktion, eller har særvedtægten en anden fordeling, kan resultatet ændre sig.
Vinduer og døre mod fællesarealer viser et andet grænseskift. Ejerforeningen står efter normalvedtægten for reparation og fornyelse, mens du står for rengøring og overfladebehandling på den indvendige side. Sloganet »alt inden for væggene er dit« er derfor for upræcist.
Hvem retablerer efter en skade?
Skyldes en skade i din lejlighed en fælles bygningsdel, som ejerforeningen skal vedligeholde, skal foreningen både udbedre årsagen og retablere følgeskaden i sædvanligt og rimeligt omfang. Retableringen skal begynde, så snart det er muligt, gennemføres uden unødigt ophold og ske med mindst mulig gene.
Det betyder ikke automatisk, at enhver individuel eller særlig dyr overflade skal genskabes præcis som før. Den officielle vejledning peger blandt andet på ejendommens bygningsmæssige standard, sædvanligt niveau og rimelige omkostninger. Derfor bør omfanget af retableringen aftales skriftligt, før de afsluttende arbejder udføres.
Hvis skaden i stedet skyldes forsømt vedligeholdelse, skal vedligeholdelsespligten, årsagssammenhængen og de almindelige betingelser for erstatning vurderes hver for sig. Normalvedtægten lægger desuden et særligt ansvar på den aktuelle ejer for skader fra installationer, som ejeren selv har fået udført. Er installationen overtaget fra en tidligere ejer, gælder det særlige ansvar ikke automatisk, men den nuværende ejer kan fortsat blive ansvarlig for mangelfuld vedligeholdelse.
Fælles vedligeholdelsesudgifter fordeles som udgangspunkt mellem ejerne efter fordelingstallet, medmindre der er et gyldigt grundlag for en anden fordeling. Det almindelige betalingsspor via fællesudgifter må ikke blandes sammen med et særskilt erstatningskrav mod en ejer.
Hvordan afklarer du ansvaret i praksis?
En praktisk kontrol kan gennemføres i denne rækkefølge:
- Begræns en akut skade på en sikker måde, og underret straks bestyrelsen eller administratoren.
- Dokumentér tidspunkt, synlige skader og de berørte bygningsdele med billeder og en kort skriftlig beskrivelse.
- Få årsagen og installationens funktion beskrevet fagligt. Bed om at få forgreningen mellem fælles og individuel ledning udpeget, hvis sagen vedrører rør.
- Sammenhold beskrivelsen med særvedtægten, normalvedtægten, ejerlejlighedskortet og eventuelle gyldige beslutninger.
- Bed om en skriftlig stillingtagen til, hvem der reparerer årsagen, hvem der retablerer følgeskaden, og hvilket grundlag der bruges til at fordele udgiften.
- Bestil først et ikke-uopsætteligt arbejde, når kompetence, omfang og betaling er afklaret.
En vedligeholdelsesplan i ejerforeningen kan vise planlagte arbejder på fællesejendommen. Planen afgør ikke i sig selv ansvaret for en akut skade eller en individuel installation, men den kan dokumentere, hvordan foreningen har afgrænset og planlagt fælles vedligeholdelse.
Må du selv bestille arbejdet?
Du må som udgangspunkt ikke reparere, male eller ændre fælles bestanddele uden bestyrelsens skriftlige samtykke. Det gælder også, når den fælles del er placeret inde i din lejlighed. Foreningen kan have brug for at styre metode, materialer, adgang, forsikring og sammenhængen med resten af ejendommen.
Normalvedtægten har en snæver undtagelse for uopsættelige arbejder. Hvis ejerforeningen efter et påkrav ikke handler, kan du for foreningens regning iværksætte det arbejde, der er nødvendigt for at afværge en truende skade. Uopsætteligt betyder her, at arbejdet skal udføres inden for meget kort tid for at undgå yderligere skade.
Undtagelsen giver ikke en generel ret til at bestille en fuld renovering og sende regningen videre. Gem derfor påkravet, dokumentationen for skadens hast og en særskilt opgørelse over den nødvendige skadebegrænsning. En planlagt forbedring eller en dyrere løsning bør holdes adskilt fra det akutte arbejde.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler og den officielle vejledning om almindelige ejerforeninger.
- Retsinformation: Ejerlejlighedsloven
- Bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020 om normalvedtægt for ejerforeninger
- Vejledning nr. 9540 af 17. juni 2025 til normalvedtægten
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: