Du må som udgangspunkt udleje din ejerlejlighed, men du skal først kontrollere ejerforeningens gyldige vedtægter, lejeformen og lejelovens krav. Ved almindelig udlejning kræver normalvedtægten som udgangspunkt underretning, ikke tilladelse. En særvedtægt, korttidsudlejning eller regler om familiens bolig kan ændre resultatet, og husleje, energimærke og lejekontrakt skal være afklaret, før lejeren flytter ind.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Du må som udgangspunkt udleje din ejerlejlighed, men ejerforeningens vedtægter, lejeformen og lejeloven skal være afklaret først. Ved almindelig udlejning er underretning til bestyrelsen normalt ikke det samme som tilladelse, mens særvedtægter og korttidsudlejning kan ændre resultatet.
- Korttidsudlejning er efter normalvedtægten ophold på under 31 dage.
- Huslejen skal følge det regelsæt, den konkrete bolig hører under.
- En forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet kan være mulig før aftaleindgåelsen.
- Energimærke, husorden og en klar lejekontrakt skal være på plads.
- Udlejning af familiens bolig kan kræve din ægtefælles samtykke.
Skal ejerforeningen give tilladelse?
At boligen er en ejerlejlighed betyder, at du ejer selve lejligheden og samtidig er medlem af ejerforeningen. Du beholder derfor dine forpligtelser over for foreningen, selv om en lejer får brugsretten til boligen.
Normalvedtægten gælder, medmindre ejerforeningen har vedtaget gyldige særregler. Ved udlejning af hele lejligheden kræver normalvedtægtens § 30, at du senest ved lejeforholdets begyndelse oplyser bestyrelsen om udlejningens varighed samt lejerens navn og kontaktoplysninger. Du skal også oplyse ændringer i dine egne kontaktoplysninger. Det er en underretning, ikke en ansøgning om tilladelse.
En gyldig særvedtægt kan indeholde andre krav eller begrænsninger. Hent derfor den gældende vedtægt, senere generalforsamlingsbeslutninger og husordenen, før du lover lejeren boligen. Bed bestyrelsen pege på den præcise bestemmelse, hvis den mener, at udlejningen kræver samtykke. Den officielle vejledning til normalvedtægten beskriver almindelig længerevarende udlejning som en så væsentlig ejerbeføjelse, at en ny begrænsning som udgangspunkt kræver samtykke fra den ejer, der rammes. Det ændrer ikke ved, at en eksisterende gyldig særregel kan være bindende.
Hvad ændrer korttidsudlejning?
Normalvedtægten bruger betegnelsen korttidsudlejning, når den enkelte lejeperiode er kortere end 31 dage. Det spor skal holdes adskilt fra en almindelig boligudlejning på måneder eller uden fast slutdato.
Har ejerforeningen efter normalvedtægtens model vedtaget et forbud mod korttidsudlejning, har den enkelte ejer fortsat ret til højst fire separate korttidsudlejninger og samlet højst 30 dage i et kalenderår. Begge grænser gælder samtidig. De 30 dage er ikke et automatisk loft i enhver ejerforening; reglen beskriver den tilbageværende adgang, når foreningen har vedtaget det nævnte forbud. Bestyrelsen skal underrettes om hver korttidsudlejning senest ved begyndelsen.
Illustrativt eksempel: Tre ophold på hver ti dage bruger alle 30 dage, selv om ejeren kun har brugt tre af de fire mulige udlejninger. Et fjerde ophold kan derfor ikke rummes inden for denne restadgang i samme kalenderår.
Hvordan fastsætter du en lovlig husleje?
Huslejen kan ikke fastsættes alene ud fra dit boliglån, dine fællesudgifter eller det afkast, du ønsker. Den lovlige leje afhænger af, hvilket regelsæt boligen hører under. Blandt andet ejendommens alder, de gældende regler i kommunen, boligens egenskaber og det relevante sammenligningsgrundlag kan få betydning. Du skal derfor identificere det rette lejespor, før beløbet skrives ind i aftalen.
Hvis du vil udleje én ejer- eller andelsbolig og ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger, kan du inden aftaleindgåelsen søge huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af den lovlige leje. Borger.dk beskriver ansøgningen til huslejenævnet. Ordningen skal bruges, før du har indgået lejeaftalen; den er derfor et kontrolpunkt og ikke en efterfølgende rettelse af en allerede aftalt husleje.
Ved aftalens indgåelse kan du højst kræve et depositum svarende til tre måneders leje. Du kan desuden højst kræve forudbetalt leje for tre måneder. Depositum og forudbetalt leje løser forskellige opgaver og skal fremgå hver for sig.
Hvad skal være klart før lejekontrakten?
Lejeaftalen skal være skriftlig, hvis du eller lejeren kræver det. En klar, skriftlig lejekontrakt til privat udlejning bør identificere parterne og boligen og beskrive startdato, husleje, betalinger, vedligeholdelse, eventuel tidsbegrænsning og andre konkrete vilkår. Hvis du bruger den autoriserede standardblanket, er Typeformular A, 10. udgave, den aktuelle formular. Særvilkår kan ikke tilsidesætte regler, der er ufravigelige til fordel for lejeren.
Giv lejeren ejerforeningens husorden sammen med aftalen. Det gør regler om blandt andet støj, fællesarealer og affald kendte fra begyndelsen, mens du fortsat er den ejer, foreningen kan kontakte.
Der skal som udgangspunkt foreligge et gyldigt energimærke på ejerlejligheden, og lejeren skal have det, før lejeaftalen indgås. Ved kommerciel annoncering skal energimærket fremgå af annoncen. For en ejerlejlighed er det normalt ejerforeningen, der sørger for mærkningen af bygningen og stiller oplysningerne til rådighed for ejerne. Udlejning i højst fire uger er undtaget fra energimærkekravet.
Kan tidsbegrænsning sikre en slutdato?
En gyldig tidsbegrænset lejeaftale har en aftalt slutdato, men ordet »tidsbegrænset« er ikke i sig selv nok. Efter lejelovens § 173 kan boligretten tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i dine forhold som udlejer. Aftalen kan da fortsætte uden den planlagte slutdato.
Begrundelsen og den valgte periode skal derfor hænge konkret sammen allerede ved aftalens indgåelse. En generel forventning om, at du måske vil bruge lejligheden senere, giver ikke samme sikkerhed som et dokumenterbart, tidsmæssigt afgrænset behov. En tidsubegrænset aftale giver heller ikke fri adgang til opsigelse; udlejerens opsigelsesmuligheder følger lejelovens særlige grunde og varsler.
Hvornår skal din ægtefælle samtykke?
Kun én ægtefælle kan stå på skødet, uden at den pågældende frit kan udleje familiens bolig. Efter § 6 i lov om ægtefællers økonomiske forhold kræver udlejning den anden ægtefælles samtykke, når lejligheden er familiens helårsbolig eller bestemt til at blive det, og boligen helt eller delvist indgår i ligedelingen mellem ægtefællerne.
Samtykkesporet er uafhængigt af ejerforeningens regler. En underretning til bestyrelsen eller en tilladelse efter vedtægten kan derfor ikke erstatte ægtefællens samtykke. Få afklaret boligstatus og formueordning, før lejeaftalen underskrives, og dokumentér et nødvendigt samtykke skriftligt.
Hvilken rækkefølge giver en sikker udlejning?
Du kan samle de forskellige regelsæt i denne rækkefølge, før lejeren får nøglerne:
- Fastlæg, om hvert ophold er kortere end 31 dage, eller om du planlægger almindelig boligudlejning.
- Hent den gældende vedtægt, særvedtægter, generalforsamlingsbeslutninger og husordenen. Afklar skriftligt, om bestyrelsen blot skal underrettes, eller om en gyldig særregel kræver mere.
- Kontrollér, om lejligheden er familiens helårsbolig, og om din ægtefælles samtykke er nødvendigt.
- Identificér reglerne for huslejens størrelse. Søg eventuelt forhåndsgodkendelse, før du indgår aftalen, hvis du opfylder betingelserne.
- Indhent energimærket, udarbejd lejekontrakten og hold depositum og forudbetalt leje inden for lovens grænser.
- Giv lejeren husordenen, og send bestyrelsen de krævede oplysninger senest ved udlejningens begyndelse.
- Gem vedtægt, eventuel godkendelse, samtykke, energimærke, lejekontrakt og underretning samlet, så du kan dokumentere grundlaget senere.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler om ejerlejligheder, private lejeforhold, familiens bolig og energimærkning samt aktuelle myndighedsvejledninger.
- Retsinformation: Ejerlejlighedsloven, normalvedtægten og den officielle vejledning til normalvedtægten.
- Retsinformation: Lejeloven og den autoriserede Typeformular A, 10. udgave.
- Retsinformation: Lov om ægtefællers økonomiske forhold.
- Social- og Boligministeriet og Borger.dk: Vejledning om lejefastsættelse og huslejenævn.
- Energistyrelsen: Regler og vejledning om energimærkning ved udlejning.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: