Du kan få en ejerskifteforsikring til en ejerlejlighed, hvis der foreligger det nødvendige rapportgrundlag, og et forsikringsselskab tilbyder dækning. Under huseftersynsordningen skal tilstandsrapporterne omfatte både lejligheden og fællesejet, og der skal også foreligge en elinstallationsrapport. En gennemgang af lejligheden alene er derfor ikke tilstrækkelig. Forsikringens vilkår og sælgers ansvar skal undersøges hver for sig.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Ejerskifteforsikring til en ejerlejlighed er mulig, når rapportgrundlaget er på plads, og et selskab tilbyder dækning. Tilstandsrapporterne skal omfatte både lejligheden og fællesejet.
- Der skal også foreligge en elinstallationsrapport. En privat byggeteknisk gennemgang erstatter ikke automatisk ordningens rapporter.
- Sammenhold tilbud og rapporter, og få undtagelser, selvrisiko og dækning af fællesdele afklaret.
- Adskil udgifter til undersøgelser, forsikringspræmie og kommende fællesarbejder. Sælgers minimumsbidrag følger det fremlagte tilbud.
- Manglende forsikring betyder ikke automatisk, at sælger hæfter. Dokumenterne og betingelserne for ansvarsbegrænsning skal undersøges.
- Gennemgå foreningens referater, økonomi og forsikringspolice, før du tager stilling til den resterende risiko.
Hvorfor skal fællesejendommen med i undersøgelsen?
Et lejlighedskøb vedrører mere end rummene bag din hoveddør. Ejendommens fælles dele har betydning for både bygningens stand og de udgifter, du skal forholde dig til. Derfor kræver reglerne om huseftersynsordningen ved ejerlejligheder tilstandsrapporter for både lejligheden og fællesejet.
Begynd med at spørge sælger, hvilke rapporter der allerede findes, og hvad de omfatter. Få den bygningssagkyndige til at afklare, hvilket fælleseje der skal undersøges, og hvordan adgangen til det kan arrangeres. Hvis der mangler en rapport for fællesejet, er næste skridt at afklare rapportgrundlaget med sælger og foreningen, før du regner med et forsikringstilbud.
En privat byggeteknisk gennemgang kan hjælpe dig med at forstå boligens stand. Den er dog ikke automatisk en tilstandsrapport på ejerlejligheden efter ordningens regler. Rapportens form, den sagkyndiges beskikkelse og undersøgelsens omfang har betydning. En vedligeholdelsesplan for bygningen kan heller ikke uden videre bruges som erstatning.
Hvad skal du undersøge i forsikringstilbuddet?
Et tilbud er ikke et løfte om betaling for enhver fejl, du senere opdager. Efter reglerne om ejerskifteforsikringers dækning omfatter minimumsdækningen bestemte skader, nærliggende risiko for skader og visse fejl ved installationer. Forholdet skal være til stede ved overtagelsen og konstateres og anmeldes i forsikringstiden.
Læs rapporter, tilbud og forsikringsbetingelser sammen. Et forhold, der er nævnt i rapporterne, er som udgangspunkt undtaget, men en klart forkert beskrivelse kan ændre vurderingen. Oplysninger fra sælger og foreningen kan også påvirke dækningen, fordi forhåndskendte forhold som udgangspunkt er undtaget. Forhold, som alene består i sædvanligt slid eller udløbet levetid, er heller ikke det samme som en dækket skade.
Bed selskabet om en skriftlig afklaring af, hvad tilbuddet betyder for netop din lejlighed:
- Hvordan behandles skader på fælles bygningsdele og din økonomiske andel af dem?
- Er bestemte installationer eller bygningsdele undtaget gennem særlige forbehold?
- Hvilken selvrisiko, forsikringssum og eventuel afskrivning gælder?
- Hvornår udløber tilbuddet, og hvornår skal dækningen begynde?
Hvis du får tilbudt en anden forsikring i forbindelse med lejlighedskøbet, så få bekræftet, om den opfylder huseftersynsordningens krav. Produktets navn giver dig ikke i sig selv svar på dækningsomfang eller betydningen for sælgers ansvar.
Kan ejerforeningens forsikring løse problemet?
Ejerforeningens bygningsforsikring og en ejerskifteforsikring skal vurderes særskilt. Foreningens police viser, hvilke skader på hovedejendommen der er forsikret, og hvilke undtagelser der gælder. Du kan derfor ikke slutte, at skjulte fejl er dækket, alene fordi ejendommen har en bygningsforsikring.
Hent policen sammen med ejerforeningens referater og oplysninger om kommende arbejder. Et planlagt projekt kan betyde en udgift, selv om der ikke er en forsikringsskade. Referaterne viser, hvad foreningen har drøftet eller besluttet, mens regnskabet og budgettet hjælper dig med at se finansieringen.
Illustrativt, fiktivt eksempel: En køber får oplyst, at foreningen planlægger at udskifte et slidt tag. Køberen bør ikke budgettere med, at en ejerskifteforsikring betaler projektet, blot fordi lejligheden skifter ejer. Hvis en senere undersøgelse i stedet viser en konkret skjult skade, ændres spørgsmålet: Så skal skadens årsag, tidspunkt, rapporternes oplysninger og forsikringsvilkårene vurderes. Det er stadig ikke en automatisk ret til erstatning.
Hvad betyder et manglende tilbud for sælgers ansvar?
At du ikke tegner forsikring, betyder ikke automatisk, at sælger hæfter for skjulte fejl. Sælger kan opnå lovens begrænsning af ansvaret for bygningens fysiske tilstand og de installationer, loven omfatter, selv om du fravælger forsikringen. Det kræver blandt andet, at du rettidigt har fået gyldige rapporter, de krævede forsikringsoplysninger og oplysning om retsvirkningen. Ved et forsikringstilbud kræves også sælgers bindende løfte om præmiebidrag.
Dokumenterne skal være modtaget før aftalen indgås, senest før du afgiver det købstilbud, som sælger accepterer. Reglerne følger af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.
Et manglende tilbud skal derfor undersøges nærmere. Et selskabs skriftlige meddelelse om særlige fysiske forhold, der forhindrer forsikring, kan indgå i ordningen. Det er noget andet end, at ingen har indhentet tilbud, eller at rapportgrundlaget mangler. Få afklaret, hvilken situation handlen befinder sig i.
Ansvarsbegrænsningen er heller ikke fuldstændig: Eksempelvis består undtagelser ved garanti, svig og grov uagtsomhed. Uden ordningens beskyttelse må et muligt krav mod sælger vurderes konkret; en opdaget fejl giver ikke i sig selv sikkerhed for betaling.
Hvilke udgifter skal du regne med?
Adskil udgifter til rapporter, eventuel ekstra teknisk undersøgelse og selve forsikringspræmien. Indhent priser på det konkrete arbejde, især når fælles bygningsdele skal indgå. Boligens størrelse og alder samt den valgte dækning kan påvirke forsikringsprisen, så et generelt prisinterval er ikke et brugbart tilbud på din lejlighed.
Når sælger bruger ordningen med et forsikringstilbud, skal sælgers løfte omfatte mindst halvdelen af præmien på det fremlagte tilbud, hvis du tegner en forsikring, der opfylder lovens krav. Vælger du en dyrere løsning, bliver sælgers minimumsbidrag ikke automatisk halvdelen af din valgte pris.
Bed om at få præmien og sælgerbidraget oplyst hver for sig. Se også på din mulige egenbetaling ved en skade. En lavere præmie kan ikke alene afgøre valget, hvis tilbuddene har forskellige undtagelser eller selvrisici. Hold kommende fællesarbejder uden for forsikringsbudgettet, indtil en eventuel dækning faktisk er afklaret.
Hvordan afklarer du købet, hvis forsikring mangler?
Brug manglende forsikring som anledning til at få præcise oplysninger om den risiko, du overvejer at overtage. En undersøgelse eller et aftalevilkår kan belyse eller fordele en konkret risiko, men erstatter ikke forsikringsdækning.
- Bed sælger om at afklare, om der mangler rapporter, om et selskab har afslået dækning, eller om tilbud endnu ikke er indhentet. Få relevante dokumenter udleveret.
- Gennemgå ejerlejlighedsskema, vedtægter, referater, regnskab, budget og ejendommens forsikringspolice. Spørg administrator eller bestyrelsen om ubesvarede punkter om fællesarbejder og udgifter.
- Overvej en særskilt byggeteknisk gennemgang med et aftalt undersøgelsesomfang. Bed om en forklaring på, hvad der ikke kan undersøges, og om konkrete tegn på problemer kræver yderligere undersøgelse.
- Få købsaftalens forbehold, risikofordeling og eventuelle aftaler om udbedring vurderet, før du binder dig. Hvis aftalen allerede er underskrevet, skal mulighederne afklares ud fra dens vilkår og frister.
- Saml de skriftlige svar. Tag først stilling til den resterende risiko, når det er klart, hvad der er undersøgt, hvad der er dækket, og hvilke udgifter der fortsat er uafklarede.
Hvis der eksempelvis mangler adgang til et relevant fællesareal eller oplysninger om finansieringen af et besluttet projekt, har du et konkret ubesvaret spørgsmål. Bed om at få netop det afklaret frem for at lægge en generel forsikring om bygningens stand til grund.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom om rapporter, forsikringsoplysninger og sælgers ansvar.
- Retsinformation: Bekendtgørelserne om tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringers dækningsomfang med senere ændringer.
- Boligejer.dk, Erhvervsstyrelsen: Vejledninger om tilstandsrapport, ejerskifteforsikring, ejerlejlighedsskema og ejerforeningens dokumenter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: