Huseftersynsordningen kan bruges ved salg af en færdigopført ejerlejlighed, når boligen hovedsagelig bruges til beboelse af sælger eller er bestemt til beboelse for køber. Ordningen er frivillig. Har lejligheden bygningsmæssigt fælleseje, skal rapporterne også omfatte det. Du kan derfor ikke regne med, at en gennemgang af lejligheden alene giver sælger ansvarsfrihed eller dig mulighed for en ejerskifteforsikring under ordningen.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Huseftersynsordningen kan bruges ved ejerlejligheder, men er frivillig. Rapporterne skal omfatte både lejligheden og det relevante bygningsmæssige fælleseje.
- Køber skal have gyldige rapporter og forsikringsoplysninger rettidigt, senest før det købstilbud, sælger accepterer.
- Ved forsikringstilbud skal sælger skriftligt love mindst halvdelen af tilbudspræmien, hvis køber tegner en forsikring, der opfylder lovens krav.
- Sælger kan opnå begrænset ansvarsfrihed, selv om køber fravælger forsikringen. Blandt undtagelserne er garantier, svig og grov uagtsomhed.
- Uden ordningen kan en selvstændig byggeteknisk gennemgang og ejerforeningens dokumenter give et bedre beslutningsgrundlag.
- Rapporter og forsikring erstatter ikke et budget for kommende vedligeholdelse. Indhent tilbud på undersøgelserne, og afklar besluttede fællesudgifter.
Hvilke dele af ejendommen skal undersøges?
Ved en ejerlejlighed med fælles bygningsdele skal der foreligge en tilstandsrapport for lejligheden og en for fællesejet. Det samme gælder elinstallationsrapporterne: én for lejlighedens installationer og én for fællesejets. Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, mens elinstallationsrapporten udarbejdes af en autoriseret elinstallatørvirksomhed.
Fællesejet kan blandt andet omfatte tag, ydermure og fundament. At der kun sælges én lejlighed, gør derfor ikke undersøgelsen til et spørgsmål om dens køkken, bad og stikkontakter. Det skal være afklaret, hvilke fælles bygninger og installationer der hører til lejligheden, og hvordan de kan besigtiges.
En tilstandsrapport på ejerlejligheden kan ikke erstattes af en almindelig byggeteknisk udtalelse eller ejerforeningens vedligeholdelsesplan. De dokumenter kan være nyttige, men har et andet formål og opfylder ikke i sig selv ordningens rapportkrav.
En villalejlighed med fælles tag og fundament kræver samme opmærksomhed på fællesejet. Er det oplyst, at en ejerlejlighed ikke har bygningsmæssigt fælleseje, bør du få fagfolkene til at kontrollere grundlaget. For eleftersynet beskriver myndighedens håndbog en snæver undtagelse: Installatøren kan undlade fællesejerapporten, hvis oplysningerne om manglende bygningsmæssigt fælleseje ikke modsiges af baggrundsmaterialet. Grundlaget skal fremgå af rapporten.
Hvad skal køber have, og hvornår?
Vil du som sælger bruge ordningens ansvarsfrihed, skal dokumenterne være på plads tidligt. Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom skal køber modtage materialet inden aftalens indgåelse og senest inden det købstilbud, som sælger accepterer.
- Gyldige tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter for de relevante dele af ejendommen.
- Skriftlig oplysning fra et forsikringsselskab om ejerskifteforsikring.
- Ved et forsikringstilbud: sælgers skriftlige, bindende løfte om at betale mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie, hvis køber tegner denne eller en anden forsikring, der opfylder lovens krav.
- Oplysning til køber om, hvordan ordningen begrænser muligheden for at rette krav mod sælger.
Tilstandsrapporten skal være udarbejdet eller fornyet mindre end seks måneder før købers modtagelse. For elinstallationsrapporten er grænsen mindre end ét år. Kontrollér derfor både rapporternes datoer og den dokumenterede udlevering; en rapport i sælgers mappe er ikke det samme som en rapport modtaget af køber.
Et forsikringstilbud skal være bindende og give køber en rimelig acceptfrist. Loven giver også mulighed for en skriftlig meddelelse fra selskabet om, hvilke særlige forhold ved ejendommens fysiske tilstand der hindrer forsikring. Et løst udsagn om, at selskabet ikke forsikrer lejligheder, dokumenterer ikke i sig selv denne betingelse.
Er sælger ansvarsfri, hvis køber fravælger forsikringen?
Ja, sælger kan opnå ordningens ansvarsfrihed, selv om du som køber vælger ikke at tegne forsikringen. Det kræver, at betingelserne for ordningen er opfyldt. Sælgers beskyttelse og din forsikringsdækning er altså to forskellige spørgsmål.
Beskyttelsen omfatter som udgangspunkt bygningens fysiske mangler og de omfattede installationsforhold. Den er ikke en generel fritagelse for ethvert krav. Blandt undtagelserne er konkrete garantier fra sælger, svig og grov uagtsomhed. Servitutstridige forhold og andre ulovlige forhold end de omfattede installationsforhold kan også ligge udenfor.
Der gælder desuden særlige regler for stikledninger og for erstatningskrav, hvis sælger har opført bygningen med salg for øje. Et problem uden for ordningens beskyttelse skal stadig vurderes konkret; en undtagelse giver ikke automatisk ret til erstatning.
Hvis du ikke tegner ejerskifteforsikring, kan du som udgangspunkt stadig påberåbe dig forhold, der er opstået efter rapporternes udarbejdelse eller fornyelse. Netop denne mulighed kan dog fraviges ved aftale. Købsaftalens ordlyd har derfor betydning, også når rapportpakken er i orden.
En ejerskifteforsikring til ejerlejligheden har sine egne dækningsbetingelser og eventuelle konkrete forbehold. Forhold, som er korrekt beskrevet i rapporterne, er som udgangspunkt ikke dækket. Forsikringen betaler heller ikke alene, fordi en bygningsdel har nået sin sædvanlige levetid. Få afklaret dækningen for fællesejet i det konkrete tilbud, før du lægger den til grund for dit køb.
Hvordan undersøger du boligen uden ordningen?
En ejerlejlighed kan sælges uden huseftersynsordningen. Sælger får da ikke den særlige ansvarsfrihed gennem ordningen. Det betyder dog ikke, at enhver fejl automatisk udløser betaling fra sælger. Et krav skal vurderes ud fra aftalen og de konkrete forhold.
Du kan få en selvvalgt bygningssagkyndig til at gennemgå lejligheden og de relevante fælles bygningsdele. Aftal skriftligt, hvad undersøgelsen omfatter, hvilke områder der er adgang til, og om der skal udføres nærmere undersøgelser. En almindelig visuel gennemgang kan ikke give sikkerhed om skjulte konstruktioner.
- Indhent ejerlejlighedsskema, vedtægter, referater, regnskab, budget og eventuelt foreliggende vedligeholdelsesplan.
- Sammenhold oplysninger om skader og kommende arbejder med den byggetekniske gennemgang.
- Bed om afklaring af ubesvarede spørgsmål, eksempelvis fugt, utilgængelige områder eller en uafklaret tagrenovering.
- Få væsentlige aftaler om undersøgelser, udbedring eller kommende udgifter skrevet ind i købsaftalen, før du binder dig.
Dette er en praktisk måde at skaffe et bedre beslutningsgrundlag på. Undersøgelsen giver ikke i sig selv ordningens ansvarsfrihed eller en ejerskifteforsikring. Mangler der adgang til en central bygningsdel, bør den usikkerhed afklares eller udtrykkeligt håndteres i aftalen.
Hvad koster undersøgelserne, og hvad viser de ikke?
Som sælger må du få tilbud på bygningsgennemgang og eleftersyn for både lejligheden og det relevante fælleseje. Spørg, hvad der er med i prisen, og hvad supplerende undersøgelser eller fornyelse af rapporter vil koste. Hertil kommer det aftalte bidrag til forsikringspræmien, hvis køber tegner en kvalificerende forsikring. Der findes ikke én pris, som kan bruges for alle ejerlejligheder.
Rapportudgifterne er adskilt fra den fremtidige vedligeholdelse. Tilstandsrapporten er heller ikke et budget for udbedring. Du kan derfor bruge ejerforeningens regnskab og budget sammen med generalforsamlingens referater til at undersøge planlagte arbejder, opsparing og eventuel lånefinansiering.
Et fiktivt eksempel: Du overvejer en lejlighed, hvor foreningen har besluttet at udskifte et slidt tag. Selv om rapporterne ikke beskriver en aktuel tagskade, forsvinder den besluttede udgift ikke. Afklar projektets finansiering og aftal, hvordan en kommende opkrævning håndteres mellem køber og sælger. Viser der sig i stedet en hidtil ukendt skade, skal et muligt forsikringskrav vurderes særskilt efter skadens forhold og forsikringsvilkårene.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, bekendtgørelserne om tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter samt reglerne om ejerskifteforsikringers dækning på Retsinformation. Myndighedens håndbog om eleftersyn belyser fællesejet. Boligejer.dk beskriver ejerforeningens dokumenter og tilstandsrapportens praktiske funktion.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: