Når ejendomsmæglere og købere taler om løsøre, tænker de på alle de løse genstande, der fysisk kan fjernes uden at skade boligen. Det kan være sofaen, tørretumbleren eller den fritstående terrassevarmer på hjul. Modstykket er de ting, der sidder fast i bygningen – fx indmurede skabe eller vægmonterede lamper – som normalt hører til det, der registreres i boligens officielle oplysninger.
Løsøre er altså ikke blot en kategori i en salgsopstilling; det er en praktisk grænse mellem dét, du kan tage under armen, og dét, der optræder som en del af boligens registrering i tingbogen. Hvis du vil dykke ned i, hvordan den registrering foregår, kan du læse mere om at få boligen tinglyst.
Grænsen er dog ikke altid entydig. Et højt garderobeskab kan stå løst, mens et lavt bænkskab er skruet i væggen. Derfor opstår diskussionen ofte netop om de halvfaste effekter, der både kan beskrives som inventar og løsøre. For sælger kan det betyde flere besværligheder, hvis skabet efterlader dybe huller i væggen, når det fjernes. For køber kan det være en uventet udgift at skulle købe nye hvidevarer, når man troede, at de fulgte med.
Udgangspunktet ved et salg er, at løsøre ikke følger med, medmindre andet er aftalt. Det er altså først, når der foreligger en klar skriftlig aftale, at køber kan regne med at åbne køleskabet efter overtagelsen.
Hvorfor gør tydelige aftaler om løsøre handlen nemmere?
Tydelige aftaler sikrer ro i maven hos begge parter. Når du – som køber eller sælger – får listet samtlige løse effekter op i købsaftalen, undgår I de klassiske misforståelser på overtagelsesdagen. Tingene kan se helt indlysende ud på fremvisningen, men aftalen er det eneste, der gælder, når nøglerne skifter hænder.
Sælger kan med fordel tænke over, hvilke ting der har størst gensalgsværdi, og hvilke der alligevel skal skiftes i den nye bolig. Køber kan omvendt spørge konkret ind til, om de hårde hvidevarer virker, og om de er omfattet af en eventuel garanti. Husk at det er værdiansættelsen og funktionen i dag, der er interessant – ikke hvad tingene kostede som nye.
Det er også værd at overveje den praktiske side. Skal sælger sørge for at bortskaffe et gammelt gaskomfur, har vi pludselig en opgave, der skal løses logistikmæssigt. Her er det en god idé samtidig at aftale, hvem der sørger for selve overdragelsesklargøringen af boligen. Vil du have styr på den del, kan du se vores råd om rengøring ved overdragelse af hus – det hænger ofte tæt sammen med, om der står løse ting tilbage.
• En tydelig liste giver mindre rum for tvivl.
• Beslutninger om bortskaffelse eller overdragelse kan planlægges i god tid.
• Forventningerne til boligens stand ved overtagelse kommer sort på hvidt.
Sådan kan du gribe dialogen om løsøre an før du skriver under
Når salgsoplægget havner i din indbakke, kan du med fordel tage følgende skridt, inden du kalder det en handel:
- Gå boligen igennem rum for rum, gerne sammen med sælger, og notér alle løse genstande, du ønsker inkluderet.
- Spørg specifikt ind til alder, energimærkning og funktionsdygtighed på de hårde hvidevarer. Er der fejl, bør de beskrives klart.
- Sammenlign din liste med salgsopstillingens inventarliste. Mangler der noget, bed om en rettelse.
- Få ejendomsmægleren til at indarbejde listen i købsaftalen som en bilagsside, så alt fremgår af underskriftsgrundlaget.
- Gem dine noter; de er et godt referencepunkt, hvis tvivl skulle opstå senere.
Hos os mener vi, at den bedste handel skabes i åben dialog og med skriftlig præcision – det giver begge parter et fælles billede af, hvad der faktisk skifter hænder.
Når dialogen begynder tidligt, opdager både køber og sælger hurtigt, om de har forskellige forventninger. Ofte kan uenigheden klares med en justering af prisen eller en aftale om, at sælger eftersender kvitteringer på reparationer. Det kræver blot, at du sætter tid af til at tale om både de store og de små ting – også det løsøre, du måske ikke lige lagde mærke til på første rundtur.
Hårde hvidevarer, indbygning og den skjulte værdi i tilpasset løsøre
Hårde hvidevarer er de hyppigste genstande, der skaber usikkerhed. De er store, de er ofte dyre, og de kan være besværlige at flytte. Selvom et køleskab står frit, kan det for købers blik føle sig “bundet” til køkkenet – især hvis det matcher resten af indretningen. Overvej derfor grundigt, om du vil tage det med videre eller lade det følge boligen.
Tilpasset løsøre – fx skræddersyede garderobeskabe, som ville efterlade dybe spor i gulvet, hvis de blev fjernet – er mere komplekst. Her kan man med fordel se på, om det reelt har karakter af fast inventar, og om det bør betragtes som en integreret del af boligens værdi. En god tommelfingerregel er at spørge sig selv, om møblet stadig giver mening uden for netop dette rum. Hvis svaret er nej, taler det for, at det bør følge med.
Inden du vurderer værdien af disse ting, er det smart at sikre dig et opdateret grundlag for boligens tilstand. Et nyere indblik i byggestand og installationer gør det lettere at se, om indbygget inventar stadig holder mål. Derfor kan det være en god idé at opdatere din tilstandsrapport i god tid, så du har et aktuelt billede af både bolig og inventar.
- Indbyggede elementer kan tælle med i den samlede pris, hvis de ikke kan flyttes uden varige spor.
- Slidte hvidevarer kan forhandles separat, så køber ikke betaler for udstyr, der alligevel snart trænger til udskiftning.
- Spørg ind til dokumentation for service og reparation; det giver et realistisk billede af driftsomkostningerne.
Husk, at løsøre kan være en velkommen bonus eller en uønsket byrde – alt afhænger af, om forventningerne er afstemt og skrevet ned.