Misligholdelse – Hvornår er der misligholdelse?

Af Skøde Centret

At købe eller sælge en bolig er en stor økonomisk beslutning, der bygger på tillid og klare aftaler. Når underskriften er sat, forventer begge parter naturligvis, at handlen gennemføres som aftalt. Men hvad sker der egentlig, hvis den ene part svigter sine forpligtelser, og drømmen bliver til en juridisk hovedpine?

Hvad dækker begrebet misligholdelse over?

Misligholdelse er et juridisk begreb, der dækker over situationer, hvor en aftale ikke bliver overholdt. I en bolighandel er købsaftalen det centrale dokument, der styrer slagets gang. Hvis enten køber eller sælger træder ved siden af de vilkår, der står i denne kontrakt, kan der være tale om misligholdelse.

Det er vigtigt at skelne mellem små forsinkelser og alvorlige brud på aftalen. Ikke enhver lille fejl berettiger til store krav. Det er vores erfaring, at mange bliver overraskede over, hvor meget der skal til, før man juridisk set kan kalde det en væsentlig misligholdelse.

Grundlæggende kan misligholdelse opdeles i tre hovedkategorier. Der kan være tale om mangler ved selve ejendommen, forsinkelse af overtagelsen eller vanhjemmel, hvor sælger slet ikke har ret til at sælge boligen.

For køberen handler misligholdelse oftest om manglende betaling eller manglende stillelse af bankgaranti. For sælgeren handler det typisk om, at boligen ikke lever op til beskrivelsen, eller at nøglerne ikke bliver udleveret til tiden.

Hvornår har sælger misligholdt aftalen?

Sælgers primære opgave er at levere ejendommen i den stand og til det tidspunkt, der er aftalt. Hvis du overtager huset, og det viser sig at være i væsentlig ringere stand end lovet, kan sælger have et problem.

Det er dog ikke alle fejl, der tæller. Hvis du køber et ældre hus, må du forvente almindeligt slid og ælde. Misligholdelse kommer typisk på tale, hvis der er skjulte fejl, som sælger kendte til, men fortiede, eller hvis ejendommen mangler egenskaber, der var garanteret i salgsopstillingen.

Forsinkelse er en anden klassisk form for misligholdelse fra sælgers side. Hvis sælger ikke er flyttet ud på overtagelsesdagen, eller hvis huset ikke er ryddet som aftalt, står du som køber i en svær situation. Du kan ikke flytte ind, men du har måske allerede opsagt din gamle bolig.

I sådanne tilfælde kan du have krav på erstatning for dine ekstraudgifter. Det kan være udgifter til opmagasinering af møbler, midlertidig genhusning eller ekstra renter til banken.

Det er værd at bemærke, at systemet med tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer i huseftersynsordningen fritager sælger for en stor del af ansvaret for fysiske mangler.

Hvad sker der hvis køber ikke betaler?

For sælger er den største frygt, at køberen ikke kan eller vil betale købesummen. Købers forpligtelse er primært af økonomisk karakter. Hvis pengene ikke står på kontoen til tiden, eller hvis bankgarantien udebliver, er det en klar misligholdelse.

Vi oplever desværre sager, hvor køber har skrevet under uden at have finansieringen 100 procent på plads. Hvis banken efterfølgende siger nej, står køber med en bindende underskrift men uden penge. Det sætter sælger i en klemme, da de måske selv har købt nyt hus baseret på salget.

I disse situationer kan sælger i yderste konsekvens vælge at ophæve handlen. Det betyder, at sælger kan sælge boligen til en anden. Hvis sælger må sælge til en lavere pris end den oprindelige aftale, kan den første køber blive mødt med et krav om erstatning for differencen.

Derudover skal køber ofte betale renter af købesummen fra forfaldsdagen. Det kan hurtigt løbe op i store beløb, hvis processen trækker ud.

Det er derfor afgørende, at man som køber altid får indsat et bankforbehold i købsaftalen. Det sikrer, at man kan komme ud af aftalen uden omkostninger, hvis banken mod forventning smækker kassen i.

Hvilke krav kan du stille ved kontraktbrud?

Hvis du står i en situation, hvor modparten har svigtet, har du forskellige juridiske værktøjer i værktøjskassen. Disse kaldes misligholdelsesbeføjelser. Valget afhænger af, hvor alvorligt problemet er.

De mest almindelige muligheder er:

• Forholdsmæssigt afslag: Du får en reduktion i prisen, der svarer til værdiforringelsen eller udbedringsomkostningerne.
• Erstatning: Du får dækket dit dokumenterede økonomiske tab, hvis modparten har handlet uagtsomt.
• Ophævelse: Handlen går tilbage. Dette kræver en meget væsentlig misligholdelse.

Et forholdsmæssigt afslag i prisen er ofte den mest anvendte løsning ved fysiske mangler. Her kræves det ikke, at sælger har handlet i ond tro. Det kræver blot, at manglen har en vis økonomisk tyngde i forhold til ejendommens pris.

Ophævelse er “atomknappen” i en bolighandel. Det sker sjældent, da det kræver, at manglen er så omfattende, at formålet med købet er forspildt. Det er en tung proces, der ofte ender ved Domstolene, hvis parterne ikke kan blive enige.

Vi anbefaler altid, at man forsøger at finde en løsning gennem dialog først. Retssager er dyre og langvarige, og udfaldet er aldrig givet på forhånd.

Hvordan påvirker det familiehandler?

Når man handler bolig internt i familien, tror mange fejlagtigt, at man kan tage lidt lettere på de formelle krav. Det er dog en farlig antagelse. Selvom man kender hinanden godt, bør papirarbejdet være i orden for at undgå konflikter senere.

Ved en overdragelse af fast ejendom mellem søskende er det for eksempel afgørende at have klare linjer om stand og betaling. Hvis den ene søster køber barndomshjemmet af sin bror, og taget viser sig at være utæt måneden efter, opstår der nemt splid i familien.

Er der tale om misligholdelse, eller var prisen sat lavt netop på grund af husets stand? Uden en skriftlig aftale bliver det påstand mod påstand. Det kan ødelægge familiefreden i generationer.

Vi ser også problemer, hvis købesummen berigtiges via gældsbreve, og afdragene ikke overholdes. Her gælder de samme regler for misligholdelse som i en almindelig handel, men følelserne sidder ofte mere udenpå tøjet.

Derfor råder vi altid til, at familiehandler behandles med samme professionalisme som en handel med en fremmed. Det skaber tryghed for begge parter og sikrer, at julefrokosten forbliver hyggelig.

Hvordan sikrer du dig bedst mod problemer?

Den bedste måde at håndtere misligholdelse på er at forebygge, at den overhovedet opstår. Det starter med en grundig gennemgang af alle dokumenter, før du skriver under.

Som køber skal du sikre dig, at du har læst tilstandsrapporten grundigt og forstået rækkevidden af eventuelle anmærkninger. Som sælger skal du være ærlig omkring fejl og mangler ved boligen. Det betaler sig sjældent at skjule noget.

Brug af en professionel rådgiver til at gennemgå købsaftalen og skødet er en billig forsikring mod store problemer.

Hvis skaden er sket, og du oplever kontraktbrud, er det vigtigt at reagere hurtigt. Du skal reklamere over for modparten, så snart du opdager problemet. Hvis du venter for længe, kan du miste din ret til at gøre krav gældende.