Mageskifte er en aftale, hvor to parter bytter fast ejendom eller dele af fast ejendom. Du kan derfor modtage en anden bolig, grund eller et jordareal som hel eller delvis betaling for det, du afgiver. Byttet er ikke én fælles ejerregistrering: Hver ejendom behandles som sit eget ejerskifte, mens delarealer følger særlige matrikulære regler.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Mageskifte betyder, at to parter bytter hele faste ejendomme eller delarealer. Hver ejendom behandles som et selvstændigt ejerskifte, mens delarealer også kan kræve en matrikulær sag og et rettighedsopgør.
- Der anmeldes som udgangspunkt et skøde for hver ejendom, og handelstypen angives som mageskifte.
- Værdien af den anden ejendom og eventuel udligningsbetaling indgår i ejerskiftesummen.
- Procentafgiften beregnes for hver ejendom; den faste afgift kan under betingelserne for en samlet overdragelse betales én gang.
- Skødet ændrer adkomsten, men afklarer ikke automatisk lån, personlig hæftelse, pant eller servitutter.
- Ved delarealer skal matrikel, skel og rettigheder være afklaret før den endelige registrering.
Hvad bliver byttet ved et mageskifte?
Et mageskifte kan omfatte to hele ejendomme eller afgrænsede arealer fra to ejendomme. Begrebet handler om ejendomsret og er derfor noget andet end et midlertidigt boligbytte, hvor parterne alene låner eller bruger hinandens boliger.
Ejendommene behøver ikke have samme værdi. Parterne kan aftale, at forskellen udlignes med penge eller andre ydelser. Illustrativt eksempel: Du afgiver en ejendom med en højere aftalt værdi og modtager en anden ejendom samt en kontant udligning. Begge ejendomme indgår stadig i mageskiftet, og hver overdragelse skal beskrives på sit eget grundlag.
Hvorfor kræver byttet flere skøder?
Tinglysningsretten angiver, at der skal anmeldes et skøde på hver ejendom, og at handelstypen skal markeres som mageskifte. Den ene part er dermed sælger af sin ejendom og køber af den anden, mens rollerne er omvendt i det andet skøde.
Når du får skøderne tinglyst, ændres den registrerede adkomst på hver ejendom. Aftalen bør derfor koordinere overdragelserne, så en part ikke ender med at afgive sin ejendom uden at få den anden overdragelse gennemført på de aftalte vilkår.
Hvordan opgøres værdien og tinglysningsafgiften?
Du skal ikke opgøre ejerskiftesummen som kun en eventuel kontant forskel mellem ejendommene. Værdien af den anden ejendom er en del af betalingen, og overtaget pantegæld eller andre betalingsforpligtelser kan også indgå. Hvert skøde skal derfor bygge på en korrekt opgørelse af den overdragelse, som skødet vedrører.
Efter de gældende regler beregnes den variable tinglysningsafgift med 0,6 procent for hver ejendom ud fra ejerskiftesummen eller det relevante værdigrundlag. Den faste afgift er 1.850 kr. og kan ved et samlet ejerskifte mellem samme parter betales på ét af skøderne, hvis den krævede erklæring og henvisning bruges korrekt. Skattestyrelsens aktuelle vejledning om mageskifte beskriver denne sammenhæng.
Hvad ændrer mageskiftet ikke?
Skøderne ændrer ejerskabet, men de flytter ikke automatisk pant eller servitutter fra den ene ejendom til den anden. Du skal derfor gennemgå de registrerede rettigheder på hver ejendom og afklare, hvilke rettigheder der fortsat belaster ejendommen efter skiftet, og hvilke ændringer der eventuelt kræver samtykke eller en særskilt anmeldelse.
Skødet afgør heller ikke alene, hvem der hæfter personligt for eksisterende lån. Om en ny ejer indtræder i en pantegæld, og om den tidligere ejer bliver frigjort, afhænger blandt andet af aftalen, pantebrevets vilkår, den tinglyste adkomst og i andre tilfælde en aftale med panthaveren. Lån og ejerskab skal derfor afklares som to forskellige spor.
Hvad gælder, når jordarealer byttes?
Hvis du bytter dele af grunde, er der både tale om mageskifte og en matrikulær ændring. Delarealerne skal identificeres præcist med blandt andet delnummer, areal og matrikelnummer, og sagen skal tilrettelægges efter reglerne om arealoverførsel. En praktiserende landinspektør udarbejder den matrikulære sag, mens Tinglysningsretten kontrollerer, om registrerede rettigheder hindrer ændringen, før Geodatastyrelsen kan registrere den.
Pant og servitutter på de berørte arealer skal samtidig afklares. Der kan være behov for at frigive et areal fra pant, fordele servitutter eller fastlægge rettighedernes indbyrdes prioritet. Dokumentformen afhænger af den konkrete arealoverførsel, så hovedreglen om et skøde for hver ejendom kan ikke stå alene i en delarealsag.
Hvad bør du afklare før mageskiftet?
- Hvilke hele ejendomme eller præcise delarealer hver part afgiver og modtager.
- Hvilken værdi hver overdragelse har, og hvordan en forskel skal udlignes.
- Hvilke aftalevilkår der sikrer, at begge overdragelser kan gennemføres som forudsat.
- Hvilke lån, pantehæftelser og servitutter der skal bevares, ændres eller afklares.
- Om byttet kræver landinspektør, arealoverførsel eller andre myndighedsgodkendelser.
- Hvordan skøderne anmeldes samlet, og hvilket skøde der bærer den faste tinglysningsafgift.
Efter tinglysningen bør du kontrollere begge ejendommes oplysninger i Tingbogen. Ved delarealer skal du også kontrollere, at den matrikulære ændring er afsluttet, og at skel, adkomst og registrerede rettigheder svarer til aftalen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om mageskifte, skøder og arealoverførsel.
- Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven på Retsinformation.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder samt arealoverførsel og udstykning.
- Skattestyrelsens Den juridiske vejledning om mageskifte og tinglysningsafgift.
- Geodatastyrelsens vejledning om matrikulære arbejder og arealoverførsel.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: