En tilstandsrapport på en ejerlejlighed er frivillig. Vil sælger bruge huseftersynsordningen til at begrænse sit ansvar for boligens fysiske mangler, skal der som udgangspunkt være rapporter for både lejligheden og det bygningsmæssige fælleseje. Tilstandsrapporterne er kun en del af dokumentpakken. En gennemgang af lejlighedens indre eller en vedligeholdelsesplan for ejendommen kan derfor ikke alene give sælger den beskyttelse.
Som køber har du brug for at få afklaret to ting: Hvad er faktisk undersøgt, og hvilke oplysninger mangler stadig om den bygning, du køber dig ind i?
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
En tilstandsrapport på en ejerlejlighed er frivillig. Brug af huseftersynsordningen kræver som udgangspunkt rapporter for både lejligheden og fællesejet samt yderligere dokumenter.
- Kontrollér fællesrapportens omfang og henvisningen til den i lejlighedens rapport.
- Tilstandsrapporter skal være under seks måneder gamle ved købers modtagelse. Materialet skal leveres før aftalen, senest før det købstilbud, sælger accepterer.
- En vedligeholdelsesplan erstatter ikke tilstandsrapporterne. Uden rapport kan køber aftale en byggeteknisk gennemgang og undersøge foreningens dokumenter.
- Afklar udgifter til undersøgelser og reparationer særskilt; skadebeskrivelser er ikke pristilbud.
- Rapporterne alene fritager ikke sælger for ansvar, og ordningen har undtagelser, blandt andet ved garantier og grov uagtsomhed.
Hvorfor skal fællesejet også undersøges?
Rapporten for den enkelte ejerlejlighed kan ikke stå alene, hvis der også er bygningsmæssigt fælleseje. Det følger af reglerne om tilstandsrapporter. Fællesrapporten skal omfatte hele det bygningsmæssige fælleseje, eksempelvis et fælles tag, facade og trappeopgang. Den konkrete afgrænsning skal være afklaret med den bygningssagkyndige.
Du kan kontrollere sammenhængen ved at se efter henvisningen til fællesrapportens løbenummer under øvrige bygningsoplysninger i lejlighedens rapport. En rapport om en anden lejlighed er ikke i sig selv en rapport om fællesejet.
Håndbogen for beskikkede bygningssagkyndige beskriver en undtagelse, hvis der ikke findes bygningsmæssigt fælleseje. Den sagkyndige skal have oplysninger om dette, og baggrundsmaterialet må ikke skabe tvivl. Forholdet og oplysningernes grundlag skal fremgå af rapporten. Fælles friarealer eller en fælles pligt til vedligeholdelse er ikke i sig selv det samme som bygningsmæssigt fælleseje.
Hvad kan rapporten fortælle dig?
Den bygningssagkyndige undersøger synlige skader og tegn på skader og vurderer bygningen i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Gennemgangen sker som udgangspunkt uden at åbne konstruktioner. Du får derfor ikke en garanti for, at skjulte dele af gulve, vægge eller tag er uden problemer. En bygningsdel, der ikke kunne undersøges, kan heller ikke betragtes som godkendt.
Elinstallationernes funktion og lovlighed hører til elinstallationsrapporten. Tilstandsrapporten er heller ikke en fuldstændig kontrol af boligens lovlighed eller en prisliste for reparationer. Læs både skadebeskrivelser og oplysninger om dele, der ikke kunne undersøges.
En vedligeholdelsesplan for ejerforeningen har et andet formål: Den kan beskrive kommende arbejder og deres rækkefølge. Den kan være nyttig ved købet, men erstatter ikke en gyldig tilstandsrapport under huseftersynsordningen. Omvendt giver en tilstandsrapport dig ikke hele overblikket over foreningens planlagte vedligeholdelse og økonomi.
Hvordan får sælger rapporterne på plads?
Hvis du vil bruge ordningen, bør du få undersøgelsens omfang og adgangen til fælles bygningsdele afklaret, før rapporterne bestilles. En praktisk rækkefølge er:
- Spørg ejerforeningen eller administrator, om der allerede findes en tilstandsrapport for fællesejet, og indhent den sammen med oplysninger om dens dato og omfang.
- Kontakt en beskikket bygningssagkyndig om lejligheden og fællesejet. Afklar med foreningen, hvordan der skaffes adgang til de relevante bygningsdele.
- Udfyld sælgeroplysningerne, og giv den sagkyndige oplysninger om bygningen og kendte skader. Afklar tvivl om fællesejets afgrænsning, før rapportgrundlaget lægges fast.
- Kontrollér de færdige rapporters identitet, datoer, indbyrdes henvisning og eventuelle begrænsninger. Sørg derefter for, at den øvrige dokumentpakke er klar til køber.
En fællesrapport kan anvendes ved flere salg inden for sin gyldighedsperiode. Har administrator udfyldt og underskrevet sælgeroplysningerne til den, skal du som sælger også godkende og underskrive oplysningerne. Genbrug af fællesrapporten fjerner ikke behovet for en rapport for netop din lejlighed.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Hvornår skal køber modtage materialet?
Der er både en aldersgrænse for rapporterne og en frist for udlevering. Tilstandsrapporten skal være udarbejdet eller fornyet mindre end seks måneder før den dag, køber modtager den. For elinstallationsrapporten er grænsen mindre end ét år. Kontrollér datoerne for både lejlighedens rapport og fællesrapporten.
Efter loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom skal køber modtage rapporterne og forsikringsoplysningen inden aftalens indgåelse, dog senest inden køber afgiver det købstilbud, som sælger senere accepterer. Det er derfor for sent at behandle dokumenterne som bilag, der blot kan leveres ved overtagelsen.
Ved et forsikringstilbud skal sælger inden samme tidspunkt også give et skriftligt, bindende løfte om at betale mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie, hvis køber tegner denne eller en anden forsikring, der opfylder lovens krav. Køber skal også inden dette tidspunkt kende ordningens betydning for muligheden for at rette krav mod sælger.
Loven giver desuden mulighed for en skriftlig meddelelse fra forsikringsselskabet om bestemte fysiske forhold ved ejendommen, som gør, at en kvalificerende forsikring ikke kan tegnes. Et almindeligt afslag på at forsikre ejerlejligheder er ikke det samme.
Selv når betingelserne er opfyldt, bliver sælger ikke fri for ethvert ansvar. Der er blandt andet undtagelser for garantier, svig og grov uagtsomhed. Købers valg af ejerskifteforsikring til ejerlejligheden er et særskilt spørgsmål: Et fravalg af forsikring betyder ikke automatisk, at sælgers almindelige ansvar består uændret. Hvis køber ikke tegner forsikring, kan forhold, der opstår efter rapporterne, dog som udgangspunkt stadig gøres gældende mod sælger; parterne kan aftale andet om netop disse forhold.
Hvad undersøger du, hvis der ingen rapport er?
En handel kan gennemføres uden tilstandsrapport. Som køber kan du aftale din egen byggetekniske gennemgang og få undersøgt både lejligheden og relevante fællesdele. Få opdraget beskrevet: Hvilke rum og bygningsdele ses efter, er der adgang til dem, og får du en skriftlig vurdering? En sådan undersøgelse erstatter ikke automatisk huseftersynsordningens dokumenter.
Supplér med foreningens vedtægter, referater fra generalforsamlinger og eventuelle tekniske undersøgelser. Se derefter på ejerforeningens regnskab og budget. Spørg konkret, om et nævnt projekt kun er foreslået eller allerede vedtaget, og om finansiering og fordeling af udgiften er afklaret.
Illustrativt, fiktivt eksempel: Du ser en velholdt lejlighed, men et referat omtaler fugtproblemer ved fællestaget. En gennemgang af lejlighedens overflader besvarer ikke, hvor omfattende tagproblemet er, eller hvordan foreningen vil betale for en løsning. Du må derfor indhente både teknisk dokumentation og oplysninger om beslutningen. Er arbejdet allerede udført og dokumenteret, bliver din næste kontrol i stedet, hvad der er lavet, og om finansieringen fortsat påvirker boligens udgifter.
Hvis afgørende fællesdele ikke kan undersøges, eller udgiften til et konkret projekt stadig er uafklaret, mangler du et beslutningsgrundlag. Få dette afklaret, før du afgiver et tilbud uden relevante forbehold. Manglende rapport er hverken bevis for en skade eller et løfte om, at sælger skal betale, hvis en skade senere viser sig.
Hvilke udgifter skal du få afklaret?
Bed om et tilbud, som viser, om prisen omfatter lejligheden, fællesejet, elgennemgangen og eventuelle supplerende undersøgelser. Afklar også, hvem der bestiller og betaler fællesrapporten. Muligheden for at bruge en eksisterende fællesrapport kan ændre opgavens omfang, men dens gyldighed og oplysninger skal stadig kontrolleres.
Skadebeskrivelserne fortæller ikke, hvad udbedringen koster. Du kan derfor have brug for et særskilt overslag eller tilbud fra en relevant fagperson. Hold udgiften til selve undersøgelsen, mulige reparationer og en eventuel forsikringspræmie adskilt, når du vurderer handlens økonomi.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og bekendtgørelsen om tilstandsrapporter under huseftersynsordningen.
- Erhvervsstyrelsen: Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige, herunder afgrænsningen af ejerlejligheder og fælleseje.
- Boligejer.dk: vejledningerne om tilstandsrapporter og undersøgelse af boligen før køb.
Skøde Centret – specialister i skøder og tinglysning siden 2003
Gennem mere end 20 år har Skøde Centret hjulpet med over 17.000 ejendomsoverdragelser i hele Danmark.
Skøde Centret er specialiseret i skødeskrivning og tinglysning, ændring af ejerforhold mellem ægtefæller, når samlever skal være medejer, ved skilsmisse, ved samlivsophør, ved familieoverdragelse og ved overtagelse af dødsbo.
Du får hurtig sagsbehandling og én fast rådgiver, der følger din sag fra start til slut. Prisen er fast, og du betaler os kun, hvis sagen kan gennemføres.