En tilstandsrapport på en ejerlejlighed laves, hvis sælger vælger at bruge huseftersynsordningen. Den er ikke lovpligtig. For at ordningen kan bruges, skal der være en rapport for selve lejligheden og en særskilt rapport for fællesejet, og materialet skal være gyldigt og udleveret, før køber bliver bundet af sit tilbud.
Kravet om at undersøge både lejligheden og det bygningsmæssige fælleseje gør forløbet bredere end ved en bolig, hvor én ejer råder over hele bygningen. Derfor bruges ordningen sjældnere ved almindelige ejerlejlighedssalg, selv om ejerlejligheder er omfattet af reglerne.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En tilstandsrapport på en ejerlejlighed er frivillig og laves, når sælger vil bruge huseftersynsordningen. Ordningen kræver særskilte rapporter for lejligheden og fællesejet samt et rettidigt, samlet dokumentforløb.
- En rapport om lejligheden alene er ikke tilstrækkelig.
- Rapporterne skal være mindre end seks måneder gamle, når køber modtager dem.
- Køber skal have materialet, før et accepteret købstilbud bliver bindende.
- Tilstandsrapporten alene giver ikke sælger ansvarsfritagelse.
- Ejerforeningens økonomi, beslutninger og dokumenter skal kontrolleres særskilt.
Hvorfor laves rapporten kun ved nogle salg?
Sælger vælger, om huseftersynsordningen ved ejerlejlighed skal bruges. Formålet er både at give køber et teknisk grundlag og at åbne den særlige lovbestemte vej, hvor sælger på bestemte betingelser kan blive fritaget for en del af ansvaret for bygningens fysiske mangler.
En rapport kan bestilles som led i forberedelsen af salget, men loven fastsætter ikke, at den skal foreligge, før boligen annonceres. Det afgørende tidspunkt er senere: Rapporterne og de øvrige dokumenter i huseftersynspakken skal nå frem til køber, mens køber stadig kan tage dem i betragtning, før et accepteret købstilbud bliver bindende.
Ved en ejerlejlighed skal sælger desuden kunne få gennemgået fællesejet. Det kræver adgang og oplysninger, som kan involvere ejerforeningen eller administratoren. Hvis det ikke kan gennemføres, kan en rapport om lejligheden alene ikke få den tilsigtede virkning efter huseftersynsordningen.
Hvorfor kræver ejerlejligheden to rapporter?
Huseftersynsbekendtgørelsens § 22 kræver rapporter både for ejerlejligheden og for fællesejet. Sikkerhedsstyrelsens arbejdsgang beskriver dem som én rapport for lejlighedscellen og én for fællesejet. Det er altså ikke nok, at en bygningssagkyndig alene undersøger rummene bag lejlighedens hoveddør.
Den separate fællesejerapport hænger sammen med, at du som ejer af en ejerlejlighed også har rettigheder og forpligtelser knyttet til ejendommens fælles bestanddele. En skade i fællesejet kan derfor få betydning for dig, selv om den ikke ligger inde i lejligheden.
Illustrativt eksempel: Den ene rapport kan beskrive en synlig skade i lejlighedens badeværelse, mens fællesejerapporten behandler bygningsdele, der hører til den fælles ejendom. Mangler fællesejerapporten, bliver den første rapport ikke en komplet genvej til huseftersynsordningens retsvirkninger.
Ved opslag kan fællesejerapporten i nogle tilfælde være registreret på moderejendommen. Hvis du ikke kan finde den under selve lejlighedens adresse, er det derfor relevant at kontrollere rapportnummer, ejendomsoplysninger og moderejendom frem for straks at konkludere, at rapporten ikke findes.
Hvornår skal sælger bestille og udlevere dem?
Sælger bør begynde, mens der stadig er tid til at skaffe adgang til både lejligheden og fællesejet. Den beskikkede bygningssagkyndige skal have sælgeroplysninger og relevante bygningsoplysninger og skal gennemføre de to bygningsgennemgange, før rapporterne kan indberettes.
- Sælger afklarer, hvilke bygningsdele der hører til lejligheden og til fællesejet, og koordinerer den nødvendige adgang.
- En beskikket bygningssagkyndig gennemgår de to dele og udarbejder hver sin tilstandsrapport.
- Sælger samler også den gyldige elinstallationsrapport og den skriftlige meddelelse fra et forsikringsselskab om ejerskifteforsikring til ejerlejlighed. Hvis selskabet afgiver et tilbud, skal sælger desuden give et bindende løfte om mindst at betale halvdelen af den tilbudte samlede præmie, hvis køber tegner en kvalificerende forsikring.
- Køber modtager materialet før aftalens indgåelse, senest før købers tilbud afgives og senere accepteres af sælger.
For at tilstandsrapporten kan få lovens retsvirkninger, skal den være udarbejdet eller fornyet mindre end seks måneder før den dag, køber modtager den. En ældre rapport kan ikke bare vedlægges. Hvis salgsforløbet trækker ud, skal behovet for fornyelse af tilstandsrapporten derfor kontrolleres for både lejligheden og fællesejet.
Hvad viser rapporterne – og hvad ligger udenfor?
Tilstandsrapporten bygger på den bygningssagkyndiges gennemgang af den synlige fysiske tilstand. Den beskriver skader og synlige tegn på mulige skader i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Den er ikke en garanti for, at alle skjulte forhold er fundet, og den angiver ikke, hvad en udbedring vil koste. Elinstallationernes funktion og lovlighed hører til elinstallationsrapporten.
Den officielle vejledning om tilstandsrapporter afgrænser også rapporten fra blandt andet sædvanligt slid, æstetiske forhold og store dele af spørgsmålet om bygningens lovlighed. Et spørgsmålstegn ved en bygningsdel betyder, at et muligt skadeforhold skal undersøges nærmere; rapporten giver ikke i sig selv det manglende svar.
Ved køb af ejerlejlighed skal du derfor holde to dokumentationsspor adskilt:
- Tilstandsrapporterne beskriver den synlige fysiske tilstand i lejligheden og fællesejet.
- Ejerforeningens dokumenter beskriver blandt andet beslutninger, fælles økonomi, vedligeholdelsesplaner, forsikring og mulige ekstraordinære udgifter.
En teknisk rapport erstatter ikke et aktuelt ejerlejlighedsskema, generalforsamlingsreferater, budget og regnskab. Omvendt kan et sundt regnskab ikke dokumentere, at bygningen er uden fysiske skader.
Hvad ændrer et manglende huseftersyn?
Hvis de krævede rapporter eller resten af huseftersynspakken mangler, er for gamle eller udleveres for sent, kan sælger ikke støtte ret på ordningens særlige ansvarsfritagelse. Tilstandsrapporten alene er heller ikke nok; lovens virkning afhænger af det samlede dokumentforløb.
Det betyder ikke automatisk, at lejligheden har en mangel, eller at sælger hæfter for ethvert forhold, der viser sig efter overtagelsen. Et konkret krav afhænger blandt andet af købsaftalen, parternes oplysninger og viden, forholdets karakter og de almindelige regler for mangler ved fast ejendom. Et generelt forbehold i købsaftalen kan ikke uden videre erstatte den lovbestemte fremgangsmåde.
Som køber kan du få foretaget en særskilt byggeteknisk gennemgang, hvis rapporterne ikke findes eller efterlader et konkret spørgsmål åbent. En sådan gennemgang kan forbedre dit beslutningsgrundlag, men den bliver ikke dermed en tilstandsrapport under huseftersynsordningen og giver ikke sælger ordningens ansvarsfritagelse.
Hvordan kontrollerer du boligen uden rapporterne?
Fraværet af rapporter gør det nødvendigt at samle oplysningerne på andre måder, før du bliver bundet. Kontrollen bør følge de konkrete risici i både lejligheden og fællesejet.
- Få skriftligt afklaret, om der findes rapporter for både lejligheden og fællesejet, og kontrollér deres datoer og indbyrdes henvisninger.
- Undersøg moderejendommen, hvis fællesejerapporten ikke fremgår af lejlighedens eget opslag.
- Få mulige skader, utilgængelige områder og uklare bemærkninger undersøgt, før de indgår som en uafklaret risiko i dit køb.
- Gennemgå ejerlejlighedsskema, vedtægter, referater, regnskab, budget, forsikringsforhold og en eventuel vedligeholdelsesplan.
- Sørg for, at tekniske observationer og nødvendige forbehold bliver håndteret i dit tilbud og købsaftalen, før du accepterer vilkårene.
Det samlede dokumenttjek ved køb af ejerlejlighed er derfor bredere end spørgsmålet om, hvorvidt der ligger en tilstandsrapport. Rapporten er ét teknisk dokument i beslutningsgrundlaget, ikke en samlet vurdering af lejligheden, ejerforeningen og handlen.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsoplysninger om huseftersyn og ejerlejligheder.
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
- Bekendtgørelsen om beskikkede bygningssagkyndige og tilstandsrapporter.
- Erhvervsstyrelsens og Sikkerhedsstyrelsens vejledning om huseftersyn.
- Boligejer.dk om tilstandsrapporter, opslag og ejerforeningsdokumenter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: