Berigtigelse af boligkøb er den praktiske og juridiske færdiggørelse af en aftalt bolighandel. Opgaverne skal gennemføre købsaftalens vilkår: Købers adkomst sikres, betalingen håndteres på de aftalte betingelser, og parternes økonomiske mellemregning afsluttes. Berigtigelse er derfor mere end skødeskrivning, men den erstatter ikke den rådgivning og kontrol, der ligger før den endelige aftale.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Berigtigelse af boligkøb er den samlede færdiggørelse af den aftalte handel. Den omfatter mere end skødet, fordi både købers registrerede adkomst, betalingen og parternes økonomiske mellemregning skal afsluttes efter købsaftalen.
- Købsaftalen og opdragsaftalen viser, hvem der har ansvar for de enkelte opgaver.
- Skødet skal følges gennem Tinglysningsrettens behandling og eventuelle frister eller anmærkninger.
- Købesummen frigives efter de aftalte sikkerhedsbetingelser.
- Refusionsopgørelsen fordeler relevante udgifter og fastlægger den endelige saldo.
- Nøgleoverdragelse betyder ikke nødvendigvis, at berigtigelsen er afsluttet.
Hvad omfatter berigtigelsen?
Indholdet afhænger af købsaftalen og den konkrete opdragsaftale. Ordet berigtigelse er ikke i sig selv en fuldstændig opgaveliste. Du bør derfor kunne se i dokumenterne, hvem der har ansvaret for hvert trin, hvilke frister der gælder, og hvornår opgaven anses for afsluttet.
Ved et almindeligt køb af hus eller ejerlejlighed kan berigtigelsen omfatte:
- udarbejdelse eller kontrol af skødet samt indhentning af underskrifter
- anmeldelse af skødet og opfølgning på Tinglysningsrettens svar
- koordinering af bankgaranti og deponering af købesummen
- håndtering af retsanmærkninger og aflysning af sælgers hæftelser
- udarbejdelse eller kontrol af en refusionsopgørelse
- kontrol af den registrerede adkomst og den endelige økonomiske afregning
Nogle aftaler fordeler opgaverne mellem flere aktører. Den, der skriver skødet, behøver derfor ikke også at udarbejde refusionsopgørelsen eller kontrollere alle betingelser for frigivelse af købesummen.
Hvornår begynder berigtigelsen?
Berigtigelsen bygger på købsaftalen. Ved et formidlet boligsalg skal aftalegrundlaget være reguleret så betryggende, at den efterfølgende berigtigelse i udgangspunktet er en ekspedition af det allerede aftalte. Uafklarede vilkår om pris, forbehold, overtagelse eller andre centrale forhold bør derfor ikke skjules som praktiske berigtigelsesopgaver.
Et rådgiver- eller pengeinstitutforbehold kan betyde, at aftalen endnu ikke er endeligt godkendt på købers side. Først når de relevante forbehold og betingelser er afklaret, kan berigtigelsen fortsætte på det aftalte grundlag. Frister kan dog løbe, mens et forbehold afklares, så købsaftalens tidsplan skal følges fra de tidspunkter, aftalen angiver.
Hvem har ansvaret for opgaverne?
Købsaftalen bør vise, hvem der udarbejder skøde og refusionsopgørelse, og hvem der følger sagen frem til afslutning. Har du indgået en særskilt aftale med en erhvervsdrivende køberrådgiver, skal opgaver, begrænsninger og vederlag fremgå skriftligt efter reglerne for erhvervsmæssig rådgivning og bistand ved boligkøb, når rådgiveren er omfattet af dem.
Partsrollen er lige så vigtig som opgavelisten. Sælgers ejendomsmægler varetager sælgers interesser. En køberrådgiver, der er omfattet af lovens regler, skal varetage købers interesser, og samme repræsentant må ikke repræsentere begge parter i den samme handel. At en person udarbejder et dokument for handlen betyder derfor ikke automatisk, at personen også rådgiver dig om alle dine interesser.
Hvorfor er skødet ikke hele berigtigelsen?
Ved tinglysning af skøde registreres købers adkomst i Tingbogen. Det er et centralt spor, men hele afslutningen har mindst tre forskellige kontrolspor:
- Adkomstsporet: Er køber registreret korrekt, og er skødet uden frister eller uønskede anmærkninger?
- Betalingssporet: Er købesummen sikret og frigivet efter købsaftalens betingelser?
- Mellemregningen: Er relevante forudbetalte og periodefordelte poster opgjort, og er saldoen betalt?
Et færdigt skøde beviser ikke alene, at betaling og mellemregning er afsluttet. Omvendt giver betaling ikke i sig selv køber den tinglyste beskyttelse. Det er den praktiske kerne i forskellen på berigtigelse og skødeskrivning.
Omkostningerne følger også forskellige spor. Den offentlige tinglysningsafgift, et eventuelt honorar for berigtigelsen og bankens finansieringsomkostninger er ikke samme udgift. Hvad der er med i en professionel opgave, skal fremgå af opdragsaftalen.
Hvilke svar kan Tinglysningsretten give?
Et anmeldt skøde bliver ikke nødvendigvis registreret uden videre. Tinglysningsrettens tinglysningssvar kan blandt andet vise en afvisning, en frist, en retsanmærkning eller en endelig tinglysning. Hvert udfald kræver sin egen kontrol.
- Ved afvisning skal dokumentet rettes og anmeldes igen.
- Ved en frist skal den krævede oplysning eller dokumentation leveres, før fristen udløber.
- Ved en retsanmærkning skal det afklares, hvilken eksisterende rettighed eller prioritetskonflikt anmærkningen angår, og hvordan den skal håndteres.
- Når ingen frister består, er anmeldelsen endeligt tinglyst i Tinglysningsrettens procesbetydning.
Et endeligt tinglyst skøde kan stadig have en retsanmærkning. I standardvilkårene for formidlede forbrugerhandler er udgangspunktet, at sælger først får rådighed over købesummen, når købers ejendomsret er sikret ved endelig tinglysning uden frist eller anmærkning. Midler kan dog anvendes ved et endeligt skøde med retsanmærkninger, hvis depositaren indestår for, at anmærkningerne bliver slettet.
Hvornår er bolighandlen færdigberigtiget?
Nøgleoverdragelsen er ikke nødvendigvis slutdatoen for berigtigelsen. Refusionsopgørelsen kan først færdiggøres efter overtagelsen, og hæftelser eller tinglysningsanmærkninger kan kræve efterfølgende ekspedition. Købsaftalen afgør derfor, hvilke milepæle der skal være nået.
Du kan kontrollere afslutningen ved at få bekræftet:
- at købsaftalens relevante betingelser og frister er opfyldt
- at skødet er endeligt tinglyst med den aftalte adkomst
- at uønskede retsanmærkninger og sælgers hæftelser er slettet eller håndteret med den aftalte sikkerhed
- at købesummen er frigivet efter de aftalte betingelser
- at refusionsopgørelsen er godkendt, og saldoen er afregnet
Den afsluttende kontrol bør bygge på de faktiske dokumenter og tinglysningssvar, ikke kun på en besked om, at sagen er færdig.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle officielle procesvejledninger.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og reglerne om erhvervsmæssig rådgivning ved boligkøb
- Erhvervsstyrelsens regler om formidling ved salg af fast ejendom
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder og tinglysningssvar
- Boligejer.dk om refusionsopgørelsen
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: