Dit første køb af en ejerlejlighed handler om mere end boligen bag hoveddøren. Du køber også en andel af ejendommens fælles dele og bliver medlem af ejerforeningen. Derfor skal du undersøge både din egen økonomi, lejlighedens stand, foreningens dokumenter og købsaftalens vilkår, før fristerne udløber.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Som førstegangskøber skal du vurdere mere end lejlighedens pris og indretning. Guiden viser, hvordan finansiering, ejerforeningens økonomi, arealoplysninger, bygningens stand og købsaftalens frister hænger sammen.
- Afgræns, hvad dit lånebevis faktisk dækker
- Læs regnskab, budget, vedtægter og referater samlet
- Sammenhold BBR-areal med det tinglyste areal
- Undersøg både lejligheden og fælles bygningsdele
- Koordinér forbehold, finansiering og overtagelse
Hvad køber du sammen med selve lejligheden?
En ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom, som du har eneret til at bruge. Samtidig ejer du en andel af grunden og ejendommens fælles bestanddele efter lejlighedens fordelingstal. Trappeopgang, tag, facade, kælder og fælles installationer kan derfor få direkte betydning for din økonomi, selv om de ligger uden for lejligheden.
Medlemskabet af ejerforeningen følger ejerskabet. Foreningen træffer beslutninger om fælles drift, vedligeholdelse og større arbejder, mens vedtægterne fastlægger rammerne for blandt andet stemmeret, udlejning, husdyr og brug af fællesarealer. Normalvedtægten gælder som udgangspunkt, men en forening kan have særvedtægter. Det er de faktisk gældende vedtægter, du skal læse.
Fordelingstallet bruges ofte til at fordele fælles udgifter og rettigheder. Det fortæller derimod ikke alene, om foreningens økonomi er sund, eller hvilke udgifter netop din lejlighed kan blive belastet med efter købet.
Hvor langt rækker dit lånebevis?
Et lånebevis kan vise, hvilken prisramme banken foreløbigt mener, at din økonomi kan bære. Det er ikke en endelig godkendelse af enhver bolig inden for rammen. Når du har fundet en bestemt ejerlejlighed, skal banken vurdere både din betalingsevne og den konkrete ejendom. Bankens værdiansættelse kan afvige fra den aftalte købesum.
Boligkreditgiveren skal foretage en grundig kreditværdighedsvurdering ud fra blandt andet indtægter, udgifter og øvrige økonomiske forhold. Du skal som udgangspunkt også betale en passende del af købesummen selv. Størrelsen afhænger af den konkrete kreditvurdering og kan ikke læses ud af salgsopstillingen alene. Du kan læse mere om udbetalingen ved boligkøb.
Få banken til at regne på den præcise lejlighed, når du kender fællesudgifter, eventuel foreningsgæld, vedtagne projekter og de forventede boligudgifter. Salgsopstillingens ejerudgift, bankens kreditvurdering og ejerforeningens kommende arbejder er tre forskellige økonomiske billeder. De skal vurderes samlet, men de må ikke forveksles.
Hvilke ejerforeningspapirer kan ændre regnestykket?
Lejlighedens pris siger ikke, hvad der allerede er besluttet i ejerforeningen. Bed derfor om et samlet og aktuelt materiale, og kontrollér mindst:
- vedtægter og eventuelle tinglyste særvedtægter
- referater fra de seneste generalforsamlinger
- seneste årsregnskab, budget og oplysninger om opsparing og gæld
- ejerlejlighedsskema eller administrators besvarelse
- forsikringsoplysninger, husorden og ejerlejlighedskort
- vedligeholdelsesplaner, tilbud og beslutninger om større arbejder
En lav fællesudgift er ikke i sig selv et kvalitetstegn. Den kan skyldes lave løbende udgifter, men den kan også hænge sammen med begrænset opsparing eller udskudt vedligeholdelse. Se efter, om tag, facade, vinduer, faldstammer eller andre fælles dele står foran renovering, og hvordan arbejdet skal finansieres.
Hvis foreningen allerede har vedtaget et ekstra bidrag eller et fælles lån, skal købsaftalen gøre det klart, hvem der betaler, og hvad du overtager. Overtagelsesdagen og betalingsdatoen kan ligge på hver sin side af beslutningen. Det er derfor ikke nok kun at se på, hvornår arbejdet fysisk begynder.
Hvorfor kan to arealtal være korrekte?
I salgsopstillingen for en ejerlejlighed skal både BBR-arealet og det tinglyste areal fremgå. Tallene bygger ikke nødvendigvis på samme opmåling. BBR-arealet kan blandt andet indeholde en andel af fælles adgangsarealer, mens det tinglyste areal knytter sig til den registrerede ejerlejlighed. Kælder- eller loftsrum kan desuden være registreret særskilt eller alene følge af en brugsret.
En forskel mellem tallene er derfor ikke automatisk en fejl. Den er et signal om at kontrollere ejerlejlighedskortet, BBR-meddelelsen, Tingbogen og den faktiske indretning. Hvis et rum markedsføres som en del af boligen, bør du kunne se, hvilket dokument der bærer retten til rummet. Se også forklaringen om BBR-areal og tinglyst areal.
Hvordan undersøger du lejlighedens stand?
Huseftersynsordningen bruges sjældnere ved ejerlejligheder end ved huse. En gyldig tilstandsrapport for en ejerlejlighed efter ordningen forudsætter også en gennemgang af den fælles ejendom. At der ikke foreligger en rapport, betyder derfor ikke, at lejligheden eller bygningen er uden fejl.
Undersøg både selve lejligheden og de fælles bygningsdele. Inde i boligen kan det være relevant at gennemgå installationer, fugtspor, vinduer og ændringer i planløsningen. I foreningens materiale kan du lede efter oplysninger om tag, facade, rør, kælder, altaner, forsikringssager og planlagte arbejder. En teknisk gennemgang kan afgrænses efter bygningens alder og de tegn, som dokumenterne eller besigtigelsen viser.
Hvis du vil forstå den særlige dokumentordning, kan du læse om huseftersynsordningen for ejerlejligheder.
Hvornår bliver dit tilbud bindende?
Du kan trække dit købstilbud tilbage, indtil sælger har accepteret det. Når der er indgået en bindende aftale, kan den lovbestemte fortrydelsesret normalt bruges ved skriftlig besked inden seks hverdage mod betaling af en godtgørelse på én procent af købesummen. Loven rummer undtagelser, og fristen skal regnes efter den konkrete aftale.
Et rådgiverforbehold eller bankforbehold er et aftalevilkår og ikke det samme som den lovbestemte fortrydelsesret. Forbeholdets præcise ordlyd bestemmer, hvilke indsigelser der kan rejses, hvordan de skal meddeles, og hvornår fristen udløber. De forskellige frister kan løbe samtidig. Få derfor rådgiverforbeholdet og bankens godkendelse afklaret efter en samlet tidsplan.
Ejendomsmægleren repræsenterer sælgerens interesser. Mæglerens oplysninger og handelsdokumenter er centrale, men de erstatter ikke din egen vurdering af økonomi, jura og bygningens stand.
Hvilke omkostninger ligger uden for prisen?
Lav et købsbudget, der rækker længere end udbetalingen og den månedlige låneydelse. Afhængigt af handlen kan der også være udgifter til finansiering, bankgaranti, køberrådgivning, teknisk gennemgang, forsikring, flytning, istandsættelse samt registrering af skøde og lån.
Foreningens økonomi skal stå på sin egen linje i budgettet. Løbende fællesbidrag indgår normalt i ejerudgiften, men et vedtaget projekt, et ekstraordinært bidrag eller en andel af foreningsgæld kan ligge uden for det beløb, du først ser. Afklar også, om forbruget af varme og vand betales via foreningen eller direkte.
Bevar en reserve efter overtagelsen. En bankgodkendelse viser, at finansieringen kan etableres på bestemte forudsætninger; den viser ikke, at alle fremtidige udgifter i lejligheden og ejerforeningen er dækket.
Hvad sker der fra godkendelse til nøgler?
- Forbehold afklares. Rådgiver og bank gennemgår købsaftale, bilag, finansiering og frister. Ændringer skal accepteres på den måde, aftalen kræver.
- Finansieringen sikres. Banken afslutter kredit- og ejendomsvurderingen og håndterer den aftalte garanti eller deponering.
- Skødet udarbejdes og underskrives. Skødet registrerer ejerskiftet, men erstatter ikke købsaftalens detaljer om pris, overtagelse og særlige vilkår.
- Tinglysningen kontrolleres. Eventuelle anmærkninger skal håndteres, og det kontrolleres, at du er registreret som ejer på de aftalte vilkår. Læs mere om skøde på en ejerlejlighed.
- Overtagelsen gennemføres. Nøgler, måleraflæsninger og boligens stand kontrolleres efter købsaftalen. Fejl eller mangler ved overtagelsen bør dokumenteres med det samme.
- Handlen afsluttes økonomisk. Købesummen frigives efter aftalens betingelser, og refusionsopgørelsen fordeler relevante udgifter omkring overtagelsesdagen.
Den sidste kontrol bør omfatte både Tingbogen og ejerforeningen. Sørg for, at ejerskiftet er registreret korrekt, at foreningen eller administrator har dine oplysninger, og at de aftalte betalinger og brugsrettigheder stemmer med dokumenterne.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Ejerlejlighedsloven
- Boligejer.dk: Ejerlejlighedsskema og foreningsdokumenter
- Retsinformation: Bekendtgørelse om god skik for boligkredit
- Sikkerhedsstyrelsen: Huseftersyn ved ejerlejligheder
- Retsinformation: Forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom
- Tinglysningsretten: Skøder
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: