Et fælleslån betyder, at ejerforeningen har finansieret et fælles projekt, og at din lejlighed normalt bidrager til renter og afdrag gennem fællesudgifterne. Før du køber, skal du ikke nøjes med den månedlige betaling: Få også afklaret restgæld, hæftelsesform, rente, løbetid, mulighed for indfrielse og den præcise fordeling mellem dig og sælger.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Et fælleslån i ejerforeningen kan påvirke både din løbende betaling og din hæftelse, når du køber en ejerlejlighed. Få derfor restgæld, lånevilkår, overtagelsesdag og fordelingen mellem køber og sælger afklaret i de samme aktuelle dokumenter.
- Se, hvor meget af fællesbidraget der går til lånet.
- Kontrollér rente, løbetid, restgæld og mulighed for indfrielse.
- Adskil fremtidige betalinger fra sælgers restancer.
- Læs vedtægt, låneaftale, referater, regnskab og budget samlet.
- Skriv beløb, skæringsdag og afregning præcist ind i købsaftalen.
Hvad skal du regne med i fælleslånet?
Fælleslånet er indgået af ejerforeningen, mens betalingen for din lejlighed normalt opkræves som en del af foreningens fællesudgifter. Det er et andet aftaleforhold end det realkredit- eller banklån, du selv bruger til at finansiere købet. Begge betalinger påvirker dog dit boligbudget.
Fire oplysninger bør holdes adskilt:
- den aktuelle månedlige betaling til renter, afdrag og eventuelle administrationsomkostninger
- det beløb af foreningens restgæld, der er henført til lejligheden
- lånets rente, afdragsprofil og resterende løbetid
- eventuelle besluttede kontantbidrag eller nye arbejder, som endnu ikke indgår i betalingen
Efter ejerlejlighedslovens § 7 fordeles fælles udgifter som udgangspunkt efter lejlighedernes fordelingstal, medmindre en bestemt udgift gyldigt er fordelt på en anden måde. Du kan derfor ikke altid finde din andel ved blot at dividere foreningens samlede gæld med antallet af lejligheder. Kontrollér både dit fordelingstal og den konkrete beslutning om lånet.
Salgsopstillingens ejerudgift viser den aktuelle løbende udgift ud fra de foreliggende oplysninger. Den fortæller ikke alene, hvor længe lånebetalingen fortsætter, om renten kan ændre sig, eller hvilket beløb der kræves ved en førtidig indfrielse.
Hvem betaler fra overtagelsesdagen?
Efter normalvedtægtens § 1 og ministeriets vejledning overgår medlemskabet af ejerforeningen som udgangspunkt på den aftalte overtagelsesdag, hvis købers adkomst ikke allerede er tinglyst. Fra den dag skal den nye ejer betale de fællesudgifter, der forfalder, selv om lånet eller projektet blev vedtaget tidligere.
Sælgers allerede forfaldne restancer følger derimod ikke automatisk med efter normalvedtægtens ordning. Køber kan dog påtage sig dem i aftalen, og en gyldig særvedtægt kan indeholde en anden regulering. Få derfor administratorens opgørelse af både restancer og ikke forfaldne betalinger på en bestemt kontroldato.
Betalingspligten over for ejerforeningen og hæftelsen over for foreningens långiver er ikke samme spørgsmål. Ministeriets vejledning oplyser, at retspraksis ikke endeligt har afklaret, i hvilket omfang hæftelsen for forpligtelser, der blev stiftet før ejerskiftet, går fra sælger til køber. Vejledningen antager, at ældre krav, som endnu ikke er forfaldne, normalt går over, mens allerede forfaldne krav ikke gør. Den konkrete låneaftale, særvedtægt og købsaftale skal derfor læses sammen.
Hvor langt rækker din hæftelse?
Hvis foreningen følger normalvedtægten uden relevante fravigelser, hæfter ejerne personligt, forholdsmæssigt og subsidiært for foreningens forpligtelser efter deres fordelingstal. Ordene beskriver tre forskellige grænser:
- Personligt betyder, at hæftelsen ikke kun er begrænset til værdien af lejligheden.
- Forholdsmæssigt betyder, at du hæfter for din andel og ikke automatisk for alle andre ejeres andele.
- Subsidiært betyder, at kreditor først skal rette kravet mod ejerforeningen.
En særvedtægt eller et konkret samtykke kan give en mere vidtgående hæftelse. Ministeriets vejledning nævner solidarisk hæftelse for et konkret fælleslån som et eksempel, der kræver den enkelte ejers samtykke. Du skal derfor have den gældende vedtægt, låneaftalen og eventuelle tiltrædelseserklæringer, før du kan fastslå risikoen.
Pantesikkerhed for ejerforeningens krav er endnu et særskilt spor. En pantstiftende vedtægt eller anden sikkerhed i lejligheden viser, hvordan foreningen kan sikre sine krav mod ejeren. Sikkerhedsbeløbet er ikke nødvendigvis det samme som lejlighedens andel af fælleslånet eller lånets indfrielsesbeløb.
Hvilke dokumenter skal stemme med hinanden?
Begynd med et aktuelt ejerlejlighedsskema fra administratoren. Skemaet bør sammenholdes med dokumenter fra samme periode, så en ny lånebeslutning ikke ligger skjult mellem et ældre regnskab og en nyere købsaftale.
- Regnskabets balance viser foreningens samlede gæld på regnskabsdagen. Noter og specifikationer kan forklare, hvilke lån gælden består af.
- Budgettet viser, hvilken lånebetaling der er regnet ind i de løbende fællesbidrag.
- Låneopgørelsen eller administratorens skriftlige svar skal angive restgæld, renteform, ydelse, løbetid, afdragsprofil og vilkår for førtidig indfrielse.
- Generalforsamlingsreferatet og den oprindelige beslutning skal vise projektet, finansieringen, udgiftsfordelingen og eventuelle valgmuligheder mellem kontant betaling og lån.
- Vedtægter og eventuelle samtykkeerklæringer skal vise hæftelse og sikkerhed.
- Salgsopstilling og købsaftale skal bruge tal, der kan afstemmes med administratorens seneste oplysninger.
Sammenhold også lånet med foreningens vedligeholdelsesplan. Et eksisterende lån kan være fuldt indarbejdet i budgettet, mens et nyt tag, en facade eller andre fællesarbejder endnu kun står som et fremtidigt projekt.
Hvad skal købsaftalen afklare?
Boligejer.dk beskriver, at det skal fremgå af købsaftalen, om køber overtager lejlighedens andel af en fællesgæld. En formulering som »køber overtager fælleslånet« er ikke præcis nok, hvis beløbet, skæringsdagen og betalingsforløbet ikke kan identificeres.
- Fastlæg, om sælger indfrier den henførte restgæld, eller om lånebetalingen fortsætter efter overtagelsen.
- Angiv restgælden og datoen for opgørelsen samt hvordan renter, afdrag og gebyrer frem til overtagelsesdagen fordeles.
- Adskil sælgers eventuelle restancer fra fremtidige fællesudgifter.
- Aftal, hvem der bærer indfrielses- eller administratoromkostninger, hvis lånet skal lukkes i forbindelse med handlen.
- Beskriv, hvordan en senere korrigeret opgørelse fra administrator skal afregnes.
- Kontrollér efter overtagelsen, at administrator har registreret ejerskiftet og opkræver det aftalte beløb.
Købsaftalen fordeler økonomien mellem køber og sælger. Den ændrer ikke i sig selv ejerforeningens eller långiverens rettigheder. Hvis aftalen forudsætter indfrielse, fritagelse eller ændret hæftelse, skal det derfor også være muligt efter lånevilkårene og bekræftes af den relevante forening, administrator eller långiver.
Hvordan påvirker lånet din samlede økonomi?
Kontantprisen, den månedlige fællesbetaling og den henførte restgæld belyser forskellige dele af økonomien. Restgælden skal ikke automatisk lægges til kontantprisen som et nyt købesumsbeløb, og den månedlige lånebetaling skal ikke tælles to gange, hvis den allerede indgår i ejerudgiften. Sammenlign i stedet betalingsforløb og forpligtelser på samme grundlag.
Illustrativt eksempel: To lejligheder har begge en kontantpris på 3.000.000 kr. Lejlighed A har ingen fællesgæld og fællesudgifter på 1.800 kr. om måneden. Lejlighed B har en henført restgæld på 180.000 kr. og fællesudgifter på 3.200 kr., hvoraf 1.400 kr. går til fælleslånet. Hvis sælger indfrier beløbet før overtagelsen, kan betalingsforløbet for B ændre sig. Hvis køber fortsætter i lånet, skal de 1.400 kr. indgå i budgettet i den resterende løbetid. Eksemplet fastsætter ikke lejlighedernes markedsværdi; det viser, hvorfor pris, løbende betaling og lånevilkår skal læses samlet.
Renten kan være fast eller variabel, en afdragsfri periode kan udløbe, og foreningen kan senere træffe gyldige beslutninger om nye fællesarbejder. Det aktuelle fællesbidrag er derfor et øjebliksbillede. Et sikkert beslutningsgrundlag kræver både dagens opgørelse og de dokumenter, der viser, hvad der allerede er besluttet for de kommende år.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende grundregler for ejerforeninger og officielle oplysninger om dokumenterne ved køb af ejerlejlighed.
- Ejerlejlighedsloven på Retsinformation.
- Bekendtgørelsen om normalvedtægt for ejerforeninger og Social- og Boligministeriets vejledning til normalvedtægten.
- Boligejer.dk under Erhvervsstyrelsen om ejerforeningens fællesbidrag, fællesgæld, ejerlejlighedsskema og købsaftale.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: