Et fordelingstal i en ejerforening er en brøk, der angiver ejerlejlighedens forholdsmæssige del af grunden og de fælles bestanddele. Tallet følger lejligheden og bruges som udgangspunkt både til fordeling af fællesudgifter og til stemmevægt. Det er ikke nødvendigvis det samme som lejlighedens areal, og foreningens særvedtægter kan fravige normalvedtægtens regler på enkelte områder.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Et fordelingstal i en ejerforening angiver ejerlejlighedens forholdsmæssige andel af fællesejendommen og bruges som udgangspunkt til fællesudgifter og stemmevægt. Tallet følger lejligheden, men kan ikke nødvendigvis udledes af boligens areal.
- Fordelingstallet er en brøk; mangler et fastsat tal, stilles lejlighederne lige.
- Fællesudgifter fordeles som hovedregel efter tallet, medmindre en gyldig anden fordeling gælder.
- Normalvedtægten bruger tallet ved afstemninger, mens væsentlige beslutninger også kan kræve flertal efter antal.
- Et fordelingstal er ikke det samme som medejeres indbyrdes ejerandel i én lejlighed.
- Kontrollér registreringen, særvedtægterne og budgettet, før du beregner betaling eller stemmevægt.
Hvad viser tallet – og hvad viser det ikke?
Efter ejerlejlighedsloven ejer du grunden, bygningens fælles bestanddele og fælles tilbehør sammen med de øvrige ejere efter fordelingstallet. De tilsvarende rettigheder og forpligtelser i ejerforeningen hører til din ejerlejlighed. Er der ikke fastsat fordelingstal, har hver lejlighed samme tal.
Fordelingstallet er knyttet til lejligheden, ikke til hver person, som ejer den. Ejer to personer den samme lejlighed, bliver lejlighedens fordelingstal derfor ikke delt i to ved en afstemning. De to medejere skal udøve én samlet stemme for lejligheden. Deres indbyrdes ejerandel i selve lejligheden er et andet spørgsmål.
Tallet er heller ikke et arealmål. Et fordelingstal på 80/1.000 betyder en andel på 8 procent af den fælles ejer- og foreningsmæssige position, men det beviser ikke, at lejligheden er på 80 kvadratmeter.
Hvordan slår tallet igennem i betalingerne?
Fælles udgifter til blandt andet administration, forsikring og vedligeholdelse af fælles bestanddele fordeles som udgangspunkt efter fordelingstallet. En gyldig beslutning eller særvedtægt kan dog fastsætte en anden fordeling for en bestemt udgift. Du skal derfor læse både vedtægterne og beslutningsgrundlaget, før du bruger brøken på alle foreningens fællesudgifter.
Illustrativt eksempel: Har din lejlighed fordelingstallet 80/1.000, og skal en fælles udgift på 50.000 kroner fordeles strengt efter fordelingstal, bliver din andel 4.000 kroner. Regnestykket kan ikke bruges, hvis den konkrete udgift efter en gyldig ordning fordeles efter målt forbrug, nytte eller en anden nøgle.
Hvor meget vægter din stemme?
Efter normalvedtægten træffer generalforsamlingen almindelige beslutninger med simpelt flertal efter fordelingstal. En lejlighed med 80/1.000 har derfor større stemmevægt end en lejlighed med 40/1.000 ved denne type beslutninger.
Ved væsentlige forhold kræver normalvedtægten i flere tilfælde et kvalificeret flertal både efter fordelingstal og efter antal ejere. Det dobbelte krav beskytter mod, at få ejere med store fordelingstal alene afgør et væsentligt spørgsmål. Den aktuelle vejledning til normalvedtægten forklarer stemmereglerne og deres undtagelser. En tinglyst særvedtægt kan ændre udgangspunktet, så du skal kontrollere den konkrete forenings regler.
Hvordan bliver tallet fastsat og registreret?
Ved opdeling af en ejendom angiver ejeren fordelingstallene som brøker i ejerlejlighedsfortegnelsen. Geodatastyrelsen registrerer ejerlejlighedernes arealer, fordelingstal og BFE-numre i matriklen, som danner grundlag for oprettelse og ajourføring af lejlighedernes blade i Tingbogen.
Loven opstiller ikke en regel om, at brøken altid skal svare direkte til kvadratmeterne. Det anvendte princip kan bygge på areal, mens forskellige typer lejligheder også kan være vægtet forskelligt. Et ejerlejlighedskort viser den fysiske afgrænsning og arealet, men du kan ikke udlede fordelingstallet sikkert af kortet eller BBR-oplysningerne alene.
Ved køb bør du sammenholde det registrerede tal med ejerlejlighedsfortegnelsen, den tinglyste særvedtægt, budgettet og regnskabet. En tingbogsattest indgår i kontrollen af de registrerede forhold, mens vedtægterne viser, hvordan foreningen bruger tallet.
Hvornår kan fordelingstallet ændres?
En ejerforening kan ikke uden videre ændre den indbyrdes fordeling med et almindeligt flertal. Hvis ændringen alene vedrører fordelingstallene og ikke hænger sammen med ændrede arealer, nye eller nedlagte ejerlejligheder eller overførsel af fællesareal, kræver Geodatastyrelsens registreringsvejledning enten en dom eller en enstemmig beslutning blandt ejerne.
Andre regler kan gælde, når justeringen sker som en del af en ændring af ejendommen. En forholdsmæssig justering ved overførsel af fællesareal kan efter omstændighederne følge normalvedtægtens særlige flertalsregler, mens en ændring, der forringer enkelte ejeres retsstilling, kan kræve deres samtykke. Foreningens særvedtægt og den konkrete disposition afgør derfor, hvilket beslutningskrav der gælder.
Hvis tallet skal ændres, bør foreningen gennemføre kontrollen i denne rækkefølge:
- Dokumentér de registrerede fordelingstal og det princip, de bygger på.
- Afgræns, om sagen kun ændrer brøkerne eller også ændrer arealer, fællesareal eller antallet af ejerlejligheder.
- Kontrollér beslutningskravet i loven, normalvedtægten og foreningens særvedtægt samt virkningen for hver ejer.
- Få beslutningen og den nødvendige dokumentation registreret, og kontrollér derefter matriklen og Tingbogen.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende regler om ejerlejligheder og den officielle registreringspraksis.
- Ejerlejlighedsloven om fordelingstal, rettigheder, forpligtelser og fælles udgifter.
- Social- og Boligministeriets vejledning til normalvedtægten om stemmer, udgiftsfordeling og ændringer.
- Geodatastyrelsens registreringsvejledning og den gældende registreringsbekendtgørelse om ejerlejlighedsfortegnelsen, matriklen og ændring af fordelingstal.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: