Når du bor i en ejerlejlighed, er det ikke kun dit eget hjem, du skal tage stilling til. Der er også fællesudgifter og beslutninger, som du deler med de andre ejere i foreningen. Her kommer fordelingstal ind i billedet. De bestemmer nemlig, hvor stor en andel af fællesudgifterne du hæfter for, og i nogle tilfælde også hvor meget din stemme vægter, når der skal træffes beslutninger i foreningen.
Hvordan fungerer fordelingstal i praksis?
Fordelingstal er tal, der viser, hvor stor en andel af ejendommens fællesskab du som ejer har. Det kan for eksempel være 125 ud af 3.000. Tallene er typisk angivet som brøker, hvor nævneren er den samlede sum af alle ejendomsenhedernes tal, og tælleren er din andel.
Tallene bliver brugt til at fordele fællesudgifter som ejendomsforsikring, vedligeholdelse og vicevært. Det kan også være tilfældet, hvis du skal betale en særlig omkostning for eksempel i forbindelse med en facaderenovering.
Derudover bruges fordelingstal i nogle foreninger til at bestemme, hvor meget din stemme tæller på generalforsamlingen. Har du flere fordelingstal end din nabo, har du også mere indflydelse – medmindre vedtægterne fastsætter en stemme pr. lejlighed.
Du kan finde fordelingstallene i ejerforeningens vedtægter og i det tinglyste ejerlejlighedskort. Hvis du vil vide mere om, hvordan du læser tinglyste oplysninger, har vi lavet en guide til tinglysning af ejerpantebrev og tinglysning af skøde.
Hvilke metoder bruges til at fastsætte fordelingstal?
Der findes ikke én rigtig måde at beregne fordelingstal på, og det er op til foreningen at vælge metode. Dog er der to typiske modeller, du oftest vil støde på: arealmodellen og værdimodellen.
I arealmodellen bliver tallene fordelt ud fra lejlighedernes bruttoareal. En lejlighed på 100 m² vil typisk få fordelingstallet 100. Hvis den samlede ejendom er 3.000 m², vil nævneren være 3.000. Det betyder, at du i det tilfælde ejer 1/30 af ejendommen og hæfter for 1/30 af fællesudgifterne.
I værdimodellen bliver tallene fordelt efter lejlighedernes værdi. Det kan være relevant i ejendomme, hvor beliggenhed eller udsigt betyder meget. Hvis din lejlighed er vurderet til 1.200.000 kr., og ejendommen samlet er vurderet til 8.000.000 kr., svarer det til 15 %. Det kan så konverteres til et brøktal, for eksempel 450/3.000.
I begge modeller kan der foretages afrundinger og justeringer, og det er ikke unormalt, at fordelingstallene virker lidt skæve. Det skyldes ofte, at de er sat ud fra historiske hensyn og ikke nødvendigvis er blevet opdateret, selvom ejendommen har ændret sig.
Hvad er forskellen på tinglyste og administrative fordelingstal?
De fleste kender kun de tinglyste fordelingstal – og med god grund. De er nemlig de officielle og kan ikke ændres uden en ny tinglysning. De er registreret i tingbogen og har typisk betydning for alle økonomiske forhold i ejerforeningen.
Men der findes også noget, der hedder administrative fordelingstal. Det er midlertidige fordelinger, som bruges til særlige situationer. Det kan være, hvis kun nogle lejligheder har adgang til et vaskeri eller en tagterrasse. I de tilfælde kan man lave en særskilt opgørelse og opkræve de relevante udgifter via et separat regnskab.
Fordelen ved administrative fordelingstal er, at de kan tilpasses den konkrete situation og løbende ændres. Det kræver dog, at der er enighed i foreningen, eller at det fremgår tydeligt af vedtægterne, hvem der betaler for hvad.
Vi oplever ofte, at disse særlige fordelingstal kan give anledning til konflikter, særligt hvis der ikke er en tydelig aftale. Derfor anbefaler vi, at man altid får skrevet tydelige regler ind i vedtægterne og får afklaret, hvordan fordelingstallene skal bruges – også når det gælder særudgifter.