En vedligeholdelsesplan samler de større, planlagte arbejder på ejerforeningens fælles ejendom, forventede tidspunkter og udgiftsoverslag. Den giver dig et fremadrettet overblik, men den er hverken en tilstandsrapport, en automatisk godkendelse af arbejderne eller dokumentation for finansieringen. Foreningens egne gyldige vedtægter er afgørende for, hvilke regler der gælder.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En vedligeholdelsesplan viser større planlagte arbejder på ejerforeningens fælles ejendom, forventede tidspunkter og udgiftsoverslag. Planen er ikke i sig selv en teknisk garanti, en projektgodkendelse eller dokumentation for finansieringen, og den konkrete forenings vedtægter skal altid kontrolleres.
- Normalvedtægten pålægger som udgangspunkt bestyrelsen at udarbejde planen og forelægge den på den ordinære generalforsamling.
- Planen dækker fællesejendommen og skal holdes adskilt fra ejerens indvendige vedligeholdelse.
- Akutte reparationer kan ligge uden for planen, så tavshed om et forhold beviser ikke, at behovet mangler.
- Projektbeslutning, opsparing, budget og betaling skal kontrolleres som særskilte spor.
- Før et køb bør planen sammenholdes med vedtægter, referater, regnskab, budget og aktuelle foreningsoplysninger.
Er vedligeholdelsesplanen et lovkrav?
Kravet står ikke som et selvstændigt krav i ejerlejlighedsloven. Det følger derimod af normalvedtægtens § 16, at bestyrelsen skal udarbejde en vedligeholdelsesplan. Normalvedtægten gælder som udgangspunkt, medmindre ejerforeningen har fraveget ordningen ved en gyldig særvedtægt.
Du skal derfor læse den konkrete forenings vedtægter, før du konkluderer, at bestyrelsen har forsømt en pligt. Artiklen om særvedtægter i en ejerforening forklarer, hvorfor foreningens egne regler kan ændre normalvedtægtens udfyldende ordning.
Efter normalvedtægten skal planen forelægges til godkendelse på den ordinære generalforsamling. Godkendelsen gør planen til en del af foreningens fælles planlægning, men den vedtager ikke automatisk hvert arbejde, hver pris eller en bestemt betalingsform. Mangler planen, bør du få oplyst, om der findes en gyldig fravigelse, og hvordan foreningen ellers planlægger fællesejendommens vedligeholdelse.
Hvilke arbejder skal planen omfatte?
Planen skal omfatte fællesejendommen, som ejerforeningen har pligt til at vedligeholde. Efter normalvedtægtens § 26 gælder det alle ejendommens fælles bestanddele, blandt andet fælles bygningsdele og fælles installationer. Den konkrete grænse afhænger af bygningsdelens funktion og foreningens vedtægter.
Indvendige overflader, ejerens egne installationer og områder med eksklusiv brugsret kan følge andre regler. Du kan derfor ikke bruge vedligeholdelsesplanen som en samlet liste over alt, der skal vedligeholdes i din bolig. Fordelingen er nærmere beskrevet i artiklen om vedligeholdelsesansvaret inde i en ejerlejlighed.
Den officielle vejledning angiver tre kerneoplysninger, som planen skal samle:
- større arbejder, der er nødvendige for at holde ejendommen i forsvarlig stand
- forventede tidspunkter for arbejdernes udførelse
- overslag over de udgifter, som planen forudsætter
Der er ikke fastsat et bestemt skema eller layout. En plan kan derfor være opbygget forskelligt fra forening til forening. Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen og kan efter forholdenes kompleksitet have behov for teknisk bistand, så vurderingerne af ejendommen, tidspunkterne og udgifterne får et forsvarligt grundlag.
Hvad står normalt uden for planen?
Planen retter sig mod planlagt, periodisk og forebyggende vedligeholdelse samt fornyelser. Den skal ikke fungere som register over akutte eller løbende reparationer, der bliver nødvendige, når en bygningsdel svigter eller bliver skadet. Du kan derfor ikke behandle planens tavshed om et forhold som en garanti for, at der ikke findes en aktuel skade eller et akut behov.
Illustrativt eksempel: Planen placerer en større tagrenovering nogle år frem og angiver et foreløbigt udgiftsoverslag. Opstår der inden da en utæthed med risiko for følgeskade, skal det akutte forhold vurderes og håndteres særskilt. Den nødvendige reparation betyder omvendt ikke i sig selv, at hele den planlagte tagrenovering er godkendt eller finansieret.
Bestyrelsen kan som led i den daglige drift iværksætte almindelig løbende vedligeholdelse inden for det vedtagne budget. Den officielle vejledning åbner også for uopsættelige arbejder, når en generalforsamlingsgodkendelse ikke kan afventes. Det konkrete mandat afhænger af arbejdets karakter, budgettet og de gældende vedtægter.
Hvornår bliver planen til en betaling?
Et udgiftsoverslag i planen er hverken et bindende håndværkertilbud eller en opkrævning til ejerne. Generalforsamlingen skal som udgangspunkt beslutte, om et større arbejde skal iværksættes. Du skal derfor finde den aktuelle status for pris, omfang, tidspunkt, finansiering og fordeling, som kan blive afklaret senere og ændre sig, efterhånden som foreningen indhenter undersøgelser og tilbud.
Efter normalvedtægtens § 25 kan generalforsamlingen beslutte, at foreningen skal spare op til et bestemt vedligeholdelses- eller forbedringsarbejde. Generalforsamlingen beslutter også, hvornår de øremærkede midler skal bruges. En vedligeholdelsesplan opretter altså ikke i sig selv en opsparing og dokumenterer ikke, at der allerede er penge nok til arbejdet.
Et projekt kan eksempelvis blive betalt med eksisterende midler, højere fællesudgifter, en særskilt opkrævning eller finansiering i foreningen. Hvilken løsning der kan bruges, kræver et konkret beslutningsgrundlag. Artiklen om betaling til større arbejder behandler selve betalingssporet.
Hvordan holder foreningen planen brugbar?
En plan er et dateret beslutningsgrundlag. Dens nytte afhænger derfor af, om tekniske forudsætninger, afsluttede arbejder og prisoverslag stadig passer. Normalvedtægten fastsætter ikke et bestemt skema, så bestyrelsen og generalforsamlingen må sikre, at dokumentet giver et forståeligt og aktuelt overblik over netop deres ejendom.
En praktisk arbejdsgang kan være:
- afgræns de fælles bygningsdele og installationer efter de gældende vedtægter
- registrér gennemførte arbejder, nye tekniske oplysninger og ændrede prioriteringer
- opdatér tidspunkter og overslag, når grundlaget ikke længere er retvisende
- forelæg planen på den ordinære generalforsamling og behandl konkrete projekter og finansiering som særskilte beslutninger
- før beslutningerne videre til referat, budget, opsparing og den efterfølgende projektstyring
Hvis et planlagt arbejde bliver udskudt, bør du kunne se, om årsagen er en ny teknisk vurdering, ændret prioritet eller manglende beslutning om finansiering. Et flyttet årstal uden forklaring gør det vanskeligere at vurdere både bygningens behov og den økonomiske følge.
Hvordan læser du planen før et køb?
Ved køb af en ejerlejlighed skal planen læses sammen med foreningens vedtægter, referater, regnskab, budget og aktuelle oplysninger fra administrator. Boligejer.dk beskriver, hvordan dokumenterne tilsammen belyser foreningens drift, beslutninger og økonomi. En lav nuværende fællesbetaling viser ikke alene, om kommende vedligeholdelse er finansieret.
Kontrollér især:
- planens dato, grundlag og eventuelle tekniske udarbejder
- hvilke fælles bygningsdele planen omfatter, og hvilke forhold den udtrykkeligt afgrænser
- om nærstående arbejder kun er registreret som behov eller allerede er besluttet
- hvornår udgiftsoverslagene er lavet, og om nyere tilbud eller undersøgelser findes
- om regnskab, budget og opsparing følger de projekter, som planen peger på
- om der efter planens dato er opstået skader, gennemført arbejder eller truffet nye beslutninger
Et aktuelt ejerlejlighedsskema kan supplere med oplysninger om planlagte arbejder, ekstraordinære udgifter og foreningens økonomi. Modsiger dokumenterne hinanden, eller mangler et nært forestående projekt finansiering, bør du få en dateret skriftlig forklaring og undersøge, hvad det kan betyde for den konkrete lejlighed.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler for almindelige ejerforeninger og den officielle vejledning om foreningsdokumenter ved køb.
- Bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020 om normalvedtægt for ejerforeninger.
- Vejledning nr. 9540 af 17. juni 2025 til normalvedtægten.
- Ejerlejlighedsloven og Socialministeriets oplysninger om normalvedtægtens anvendelse.
- Boligejer.dk om vedtægter, referater, regnskab, budget og ejerlejlighedsskema.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: