BBR-oplysninger ved en familieoverdragelse beskriver de registrerede fysiske forhold ved ejendommen, blandt andet anvendelse, arealer, bygninger og installationer. De fortæller ikke, hvem der ejer ejendommen, og de beviser heller ikke, at alle forhold er lovlige. Familien bør derfor sammenholde den aktuelle BBR-meddelelse med ejendommen før skødet, fordi forkerte data kan få betydning for dokumenter, vurdering og belåning.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
BBR-oplysninger beskriver ejendommens registrerede fysiske forhold, men de fastslår hverken ejerforhold eller samlet byggelovlighed. Ved en familieoverdragelse bør oplysningerne sammenholdes med ejendommen før skødet, fordi anvendelsen kan indgå i valget af ejendomstype.
- BBR-meddelelsen viser blandt andet anvendelse, arealer, bygninger, enheder og installationer.
- Familieoverdragelse er skødets handelstype, mens ejendomstypen som udgangspunkt bygger på BBR-anvendelsen.
- Den aktuelle ejer skal meddele fejl og ændringer; efter overtagelsen følger ansvaret den nye ejer.
- Et forslag i Ret BBR er først gennemført, når kommunen har behandlet det og meddelelsen er opdateret.
- En afvigelse skal afgrænses som registerfejl eller særskilt kommunal lovlighedssag og kontrolleres efter rettelsen.
Hvilke BBR-oplysninger bør familien sammenholde?
En BBR-meddelelse samler de væsentligste oplysninger, som kommunen har registreret om ejendommen. Ved en familieoverdragelse er det især relevant at sammenholde følgende med de faktiske forhold:
- bygningernes og boligenhedernes anvendelse, for eksempel helårsbeboelse, fritidsbrug eller erhverv
- boligareal, bygningsareal, kælder, tagetage og andre registrerede arealer
- antal bygninger og enheder samt oplysninger om blandt andet garage, carport, udhus og udestue
- opførelses- og ombygningsår, varmeinstallation, vand- og afløbsforhold, materialer og registrerede tekniske anlæg
BBR-oplysninger bruges blandt andet ved ejendomshandel, belåning og offentlig ejendomsvurdering. En uoverensstemmelse kan derfor være relevant, selv om overdragelsen sker mellem personer, der kender ejendommen. Det afgørende kontrolspørgsmål er, om registeret beskriver den ejendom og den anvendelse, som parterne faktisk lægger til grund for aftalen.
Hvordan bruges BBR-oplysninger i skødet?
I skødets oplysninger om handelen er handelstype og ejendomstype to forskellige valg. Familieforholdet begrunder handelstypen familieoverdragelse. Ejendommens anvendelse indgår derimod i valget mellem ejerbolig og anden ejendom.
Tinglysningsrettens vejledning om oplysninger om handelen angiver, at ejendomstypen bestemmes ud fra BBR-registerets oplysninger om anvendelsen, medmindre de er forkerte. Mangler anvendelsen i BBR, eller er den registrerede anvendelse ikke korrekt, skal anmelderen vurdere ejendomstypen ud fra ejendommens samlede karakter. En åbenbar uoverensstemmelse bør derfor afklares i stedet for at blive kopieret mekanisk ind i skødet.
Illustrativt eksempel: En forælder vil overdrage en bolig til sit barn. BBR viser fritidsbolig, mens de faktiske forhold og kommunale dokumenter peger på helårsbolig. Handelstypen er fortsat familieoverdragelse, men anmelderen må afklare ejendomstypen på et dokumenteret grundlag. Hvis de faktiske eller kommunale oplysninger var anderledes, kunne vurderingen af ejendomstypen også blive en anden.
Hvad beviser BBR ikke om ejendommen?
BBR skal afspejle de faktiske, fysiske forhold, også når et forhold ikke er godkendt efter anden lovgivning. En registreret udestue, anvendelse eller et areal er derfor ikke i sig selv dokumentation for en byggetilladelse, en ibrugtagningstilladelse eller en kommunal afgørelse om lovlighed. Omvendt beviser en manglende eller forkert registrering heller ikke alene, at forholdet er ulovligt; den viser, at forholdet skal undersøges nærmere.
BBR og Tingbogen besvarer desuden forskellige spørgsmål. Tingbogen registrerer ejerforhold, pant og servitutter, mens BBR beskriver bygninger, enheder, anvendelse og tekniske forhold. Forskellen ses også ved BBR-areal og tinglyst areal, som bygger på forskellige registreringsformål. En BBR-rettelse ændrer derfor ikke i sig selv ejerandelene eller de tinglyste rettigheder.
Hvem retter oplysningerne omkring overtagelsen?
Den aktuelle ejer har pligt til at påse, at ejendommen er registreret korrekt i BBR, og til at meddele relevante fejl og ændringer til kommunen. Før overdragelsen vil det derfor som udgangspunkt være den nuværende ejer, der kan sende et ændringsforslag gennem Ret BBR. Når barnet eller et andet familiemedlem har overtaget ejendommen, følger det løbende ansvar for korrekte BBR-oplysninger med den nye ejer.
Et ændringsforslag er ikke det samme som en gennemført rettelse. Kommunen gennemgår forslaget, før oplysningerne gemmes, og visse ændringer skal sendes direkte til kommunen. Hvis en rettelse er i gang ved overtagelsen, bør parterne gemme kvitteringen og skrive ned, hvad kommunen har modtaget, hvilken dokumentation der er sendt, og hvem der følger op. Den opdaterede BBR-meddelelse er kontrollen af, at registerændringen faktisk er gennemført.
Hvordan afklarer I en uoverensstemmelse?
En uoverensstemmelse bør afgrænses, før den får betydning for flere dokumenter. Processen kan opdeles sådan:
- Hent den aktuelle BBR-meddelelse, og sammenhold hvert relevant felt med ejendommens faktiske forhold.
- Beskriv forskellen præcist, og find den dokumentation, der kan belyse den, eksempelvis kommunale tilladelser, tegninger, målinger eller tidligere BBR-meddelelser.
- Afklar, om der alene er tale om en registerfejl, eller om kommunen også skal tage stilling til byggeri eller anvendelse efter anden lovgivning.
- Lad den aktuelle ejer sende rettelsen gennem Ret BBR eller direkte til kommunen, og gem kvitteringen.
- Kontrollér den nye BBR-meddelelse, og brug det afklarede faktagrundlag i overdragelsesaftalen, skødet og eventuelle oplysninger til långiver.
Hvis forskellen kan ændre ejendomstypen, den beskrevne anvendelse eller det areal, som parterne lægger til grund, bør skødet ikke bygge på et uafklaret registervalg. En mere detaljeret gennemgang af selve rettelsesforløbet findes under fejl i BBR.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de aktuelle regler og myndighedsvejledninger om BBR og tinglysning.
- Retsinformation: lov om bygnings- og boligregistrering samt bekendtgørelsen om ajourføring af BBR
- BBR: BBR-meddelelsen, registerets indhold og vejledningen om rettelser
- Tinglysningsretten: skøder, fast ejendom og Oplysninger om handelen mv.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
