Afdragsfri betaling ved en familieoverdragelse betyder normalt, at køber ikke skal nedbringe den udskudte del af købesummen efter en fast afdragsplan. Gælden består stadig. Aftalen skal derfor også sige, hvornår hele eller dele af beløbet kan kræves betalt, om der løber almindelige renter, hvad der sker ved forsinkelse, og om sælger har sikkerhed i boligen.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Afdragsfri betaling kan udskyde afdragene på den del af købesummen, som køber skylder familien, men gælden forsvinder ikke. Aftalen bør skelne mellem afdrag, renter, forfald og sikkerhed, så begge parter ved, hvornår betaling kan kræves, og hvordan saldoen kontrolleres.
- Afdragsfrihed og rentefrihed er to forskellige vilkår.
- Forfald, betalingskrav og følgerne af forsinkelse bør stå klart i aftalen.
- Et gældsbrev giver ikke automatisk sælger pant i boligen.
- Restgæld, frister og eventuel tinglyst sikkerhed skal afstemmes undervejs.
Hvad er afdragsfrit – og hvad er ikke?
Afdragsfrihed vedrører tilbagebetalingen af det oprindelige skyldige beløb, som også kaldes hovedstolen. Det er ikke det samme som rentefrihed. En aftale kan derfor være afdragsfri og samtidig kræve løbende renter, eller den kan være både afdragsfri og rentefri.
Almindelige renter og renter ved forsinket betaling er også to forskellige forhold. En bestemmelse om rentefrihed fjerner ikke i sig selv muligheden for renter, efter at gælden er forfalden. Hvis aftalen ikke beskriver forfald og forsinkelse klart, kan Rentelovens almindelige regler få betydning.
Den udskudte betaling kan dokumenteres i et gældsbrev. Dokumentet bør som minimum gøre følgende fire spørgsmål entydige:
- Hvor stort er det skyldige beløb ved aftalens start?
- Skal der betales afdrag eller almindelige renter undervejs?
- Hvornår kan kreditor kræve hele eller dele af gælden betalt?
- Hvad gælder ved forsinkelse, misligholdelse eller flere debitorer?
Hvis der er flere købere, bør aftalen også angive, om hver køber kun hæfter for sin egen del, eller om de hæfter sammen for hele gælden. Afdragsfrihed giver ikke svaret på det spørgsmål.
Hvornår kan familien kræve pengene?
Det afhænger af forfaldsvilkåret. Gælden kan eksempelvis forfalde på en fast dato, ved en bestemt begivenhed eller efter krav fra kreditor. Et lån, der kan kræves betalt efter påkrav, kaldes ofte et anfordringslån. Ordet afdragsfri fortæller derimod kun, at der ikke er en løbende plan for nedbringelse af hovedstolen.
Et forfaldsvilkår bør være så konkret, at parterne kan se, om et krav er fremsat rettidigt, og hvilken saldo kravet vedrører. Aftalen kan også fastlægge, hvordan et betalingskrav skal sendes, og hvilken betalingsfrist der følger efter kravet. Det mindsker risikoen for uenighed om både tidspunkt og dokumentation.
Et illustrativt, fiktivt eksempel viser forskellen: I den ene aftale er der ingen månedlige afdrag, men hele restgælden forfalder på en fast dato. I den anden aftale er der heller ingen månedlige afdrag, men kreditor kan kræve restgælden betalt efter aftalens påkravsvilkår. Begge aftaler er afdragsfrie, men de giver køber meget forskellig sikkerhed for, hvor længe betalingen kan udskydes.
Hvordan hænger gælden sammen med skødet?
Skødet registrerer ejerskiftet, mens gældsbrevet regulerer den del af betalingen, som fortsat skyldes. Den samlede købesum omfatter ikke kun et beløb, der betales med det samme, men også gæld og andre betalingsforpligtelser, som indgår i overdragelsen. Det præcise betalingstidspunkt ved familieoverdragelsen skal derfor ses i sammenhæng med den aftalte finansiering.
Tinglysningslovens § 10, stk. 4, begrænser de betingelser, som et skøde kan være knyttet til, når det skal tinglyses som adkomst. Betingelsen kan angå købesummens berigtigelse inden for en nærmere angivet frist. De mere detaljerede lånevilkår bør derfor ikke overlades til en løs formulering i skødet, men samles i den underliggende aftale og et eventuelt gældsbrev.
Dokumenterne skal passe sammen. Købesum, allerede betalte beløb og den udskudte saldo bør kunne afstemmes uden forskelle, og parterne bør være angivet ens. Et gældsbrev kan ikke reparere et uklart eller forkert beløb i overdragelsesaftalen, og et korrekt skøde fastlægger ikke automatisk alle vilkår for familiegælden.
Har sælger automatisk sikkerhed i boligen?
Nej. Et gældsbrev dokumenterer som udgangspunkt et personligt betalingskrav mod debitor. Det giver ikke i sig selv kreditor pant eller en plads i tingbogens prioritetsorden. Hvis sælger skal have sikkerhed i ejendommen, kræver det et særskilt pantegrundlag og den relevante tinglysning.
En aftale om, at gældsbrevet kan bruges som grundlag for direkte tvangsfuldbyrdelse, er heller ikke det samme som pant. En sådan bestemmelse kan efter Retsplejelovens regler have betydning for adgangen til fogedretten, mens tinglyst sikkerhed handler om kreditors rettighed i ejendommen over for andre rettigheder og kreditorer. Dokumentation, tvangsfuldbyrdelse og sikkerhed løser altså tre forskellige problemer.
Den, der overvejer sikkerhed, skal desuden se på eksisterende lån, den ønskede prioritet og værdien af ejendommen. Sikkerheden i et tinglyst pantebrev rækker kun i det omfang, der er værdi tilbage efter bedre placerede hæftelser. Tinglysning kan også medføre en offentlig afgift og udgifter til oprettelse eller ændring af dokumenterne. Tinglysningsretten beskriver de forskellige former for pant i fast ejendom, mens en særskilt artikel forklarer, hvornår pant for et familielån kan være relevant.
Kan en afdragsfri gæld forælde?
Ja. At en gæld er afdragsfri, sætter ikke Forældelsesloven ud af kraft. Når der er udstedt et gældsbrev, er forældelsesfristen for hovedkravet normalt ti år. Senere forfaldne renter og lignende ydelser kan være omfattet af en kortere frist.
Fristens start afhænger af, hvornår kreditor tidligst kunne kræve betaling. Ved et krav, som kan kræves betalt efter påkrav, er fristen derfor ikke nødvendigvis udskudt, indtil familien faktisk sender det første krav. En klar erkendelse af gælden fra debitor eller relevante retlige skridt kan afbryde forældelsen, men vurderingen afhænger af den konkrete handling og dokumentation.
Det er et overset skel, at kreditors egen saldoopgørelse eller ensidige beslutning om at reducere restgælden ikke i sig selv er en erkendelse fra debitor. Parterne bør derfor med faste mellemrum afstemme den aktuelle hovedstol, registrere betalinger og renter særskilt og gemme eventuelle skriftlige saldoerkendelser, påkrav og ændringsaftaler. Hvis gælden har tinglyst sikkerhed, bør dokumenterne samtidig afstemmes med de registrerede hæftelser.
Hvordan samler I betalingsmodellen før overdragelsen?
En sammenhængende betalingsmodel kan bygges i denne rækkefølge:
- Fastlæg den samlede købesum, det beløb der betales straks, og den saldo der skal udskydes.
- Vælg, om hovedstolen skal være helt afdragsfri, delvist afdragsfri eller betales efter en plan.
- Beskriv almindelige renter, forfald, betalingskrav og følgerne af forsinkelse hver for sig.
- Angiv kreditorer, debitorer, eventuelle ejerandele og hæftelse præcist, og sørg for daterede underskrifter.
- Tag særskilt stilling til direkte tvangsfuldbyrdelse og til, om der skal etableres tinglyst sikkerhed.
- Afstem købsaftale, skøde, gældsbrev og finansiering, og kontrollér efter tinglysningen, at både ejerskab og eventuelle hæftelser fremgår som aftalt.
Hvis eksisterende lån skal overtages, indfries eller respekteres, bør dette afklares, før dokumenterne låses. Artiklen om gæld i huset og tinglysning ved familieoverdragelse forklarer dette særskilte spor. En ændring af betalingsvilkårene senere bør ske skriftligt og afstemmes med både restsaldo og eventuel sikkerhed.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om skøder, pengekrav, forældelse, tvangsfuldbyrdelse og tinglyst sikkerhed samt Tinglysningsrettens aktuelle vejledning.
- Retsinformation: Tinglysningsloven, Renteloven, Forældelsesloven og Retsplejeloven.
- Danmarks Domstole og Tinglysningsretten: vejledning om skøder og pant i fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
