Betalingstidspunktet følger den aftale, som familiemedlemmerne har underskrevet. Det behøver ikke være samme dag som overtagelsen eller tinglysningen, og hele købesummen behøver ikke blive overført kontant på én gang. Aftalen skal derfor vise både beløb, betalingsform og forfald for hver del. Et gældsbrev, en kontant betaling og overtaget gæld er forskellige betalingsled med hvert sit kontrolpunkt.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Betalingstidspunktet ved en familieoverdragelse følger den underskrevne aftale og kan ligge på en anden dag end overtagelsen eller tinglysningen. Købesummen kan bestå af kontant betaling, overtaget gæld og et gældsbrev, så hvert betalingsled skal have sit eget forfald og bevis.
- Aftalen bør angive beløb, betalingsform, modtager og forfald for hvert led.
- Et gældsbrev gør beløbet til et tilgodehavende; det er ikke kontant betaling.
- Uklart forfald i et gældsbrev kan betyde, at gælden skal betales på anfordring.
- Et betinget skøde kan lade endelig adkomst afvente betaling inden en fastsat frist.
- Afstem aftale, bankbilag, gældsbrev og skøde efter gennemførelsen.
Hvilken dato bestemmer jeres aftale?
Du skal først finde betalingsvilkåret i den underskrevne overdragelsesaftale. Vilkåret bør angive, hvilken del af den aftalte købesum der skal betales, hvem der skal modtage beløbet, og om forfaldet knytter sig til en dato eller en bestemt hændelse. Det kan eksempelvis være aftalens underskrift, overtagelsen eller opfyldelsen af et klart beskrevet vilkår.
Hvis I ændrer betalingsdagen, bør ændringen fremgå skriftligt og passe med resten af aftalen. En ny dato i en e-mail, et gældsbrev eller et skøde må ikke efterlade tvivl om, hvilket dokument der regulerer forfaldet. Familierelationen giver ikke i sig selv dokumenterne samme dato eller funktion.
Er betalingsdagen den samme som overtagelsesdagen?
Nej, ikke nødvendigvis. Overtagelsesdatoen regulerer de forhold, som jeres aftale knytter til overtagelsen, mens betalingsdagen fortæller, hvornår et beløb eller en anden modydelse skal præsteres. Datoerne kan falde sammen, men det skal fremgå af aftalen i stedet for at blive antaget.
Underskriftsdagen og tinglysningsdagen er yderligere to milepæle. Underskriften gør dokumenterne til parternes aftalegrundlag, mens tinglysningen registrerer ejerændringen. En registreret ejerændring er derfor ikke i sig selv et kontoudtog, der viser, at alle betalingsled er gennemført.
Hvornår er købesummen ikke en bankoverførsel?
Skødets købesum er den samlede ejerskiftesum. Tinglysningsrettens vejledning om skøder forklarer, at summen blandt andet kan omfatte kontant betaling, pantegæld, som køber overtager, og andre betalingsforpligtelser. Det samlede beløb i skødet fortæller derfor ikke alene, hvor mange penge der skal overføres på én bestemt dag.
Forenklet illustrativt eksempel: En ejerskiftesum er aftalt til 1.500.000 kr. Køber overfører 300.000 kr. på betalingsdagen, skal overtage gæld for 700.000 kr. og udsteder et gældsbrev på 500.000 kr. Kun de 300.000 kr. flyttes kontant den dag. Gældsbrevet bliver sælgers tilgodehavende, mens gældsovertagelsen kræver sit eget dokument- og kreditorforløb. Hvis gældsbrevet i stedet skal afdrages løbende, eller gælden ikke kan overtages som forudsat, ændres betalingsforløbet.
Hvad betyder et gældsbrev for tidspunktet?
Når en del af købesummen berigtiges med et gældsbrev, får sælger et krav mod køber. Underskriften kan dermed gennemføre dette led i overdragelsens berigtigelse, men gælden er ikke kontant indfriet. Gældsbrevet bør derfor angive hovedstol, parter, forfald, eventuelle afdrag og hvordan betaling skal registreres.
Hvis et gældsbrev ikke indeholder et aftalt betalingstidspunkt, følger det af gældsbrevslovens § 5, at skyldneren skal betale, når fordringshaveren forlanger det, og at skyldneren kan betale når som helst. Reglen er et udfyldende udgangspunkt. Hvis I ønsker faste afdrag, en bestemt slutdato eller et varsel, skal vilkårene stå klart i gældsbrevet.
Kan betalingen afgøre, om skødet er endeligt?
Ja. Et betinget skøde kan bruges, når den endelige adkomst skal afvente købesummens berigtigelse. Tinglysningslovens § 10, stk. 4, kræver, at betalingsbetingelsen har en nærmere angiven frist, og et skøde, der skal tinglyses som adkomst, må ikke være betinget af andre forhold.
Når sælger senere erkender, at købesummen er berigtiget, kan skødet tinglyses som endeligt. Det gør betalingsvilkårets ordlyd til et konkret kontrolpunkt: I skal kunne afgøre, hvad der skulle ske, hvornår det skulle ske, og hvilket materiale der viser, at betingelsen er opfyldt. Et endeligt skøde erstatter ikke den særskilte dokumentation for bankoverførsel, gældsbrev eller gældsovertagelse.
Hvordan dokumenterer I hvert betalingsled?
En kort afstemning før underskrift og efter gennemførelse gør det muligt for jer at se, om aftalen, betalingen og skødet beskriver samme økonomiske forløb:
- Opdel den samlede ejerskiftesum i kontant betaling, gældsbrev, overtaget gæld og eventuelle andre modydelser.
- Skriv forfald eller udløsende hændelse for hvert led ind i det relevante dokument.
- Gem bankbilag for kontantdelen og det underskrevne gældsbrev for det beløb, der fortsat skyldes.
- Afklar en ændring af låntager eller hæftelse særskilt med kreditor; et beløb i skødet frigør ikke i sig selv en tidligere skyldner.
- Sammenhold til sidst skødets ejerskiftesum med aftalen og kontrollér, om en betinget adkomst er gjort endelig.
Hvis beløbene ikke kan afstemmes, en betalingsdato mangler, eller et dokument beskriver et andet forløb end de øvrige, bør uoverensstemmelsen afklares skriftligt. Tinglysningen kan registrere ejerændringen, men den reparerer ikke et uklart betalingsvilkår.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om aftaler, gældsbreve og tinglysning samt Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om skøder.
- Aftaleloven og gældsbrevsloven på Retsinformation.
- Tinglysningsloven og bekendtgørelsen om tinglysning i tingbogen.
- Tinglysningsrettens vejledninger om endeligt og betinget skøde samt oplysninger om handelen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
