Begrebet betyder, at konkrete oplysninger om selve ejendommen kan vise, at den offentlige vurdering ikke er et sikkert udtryk for handelsværdien på overdragelsesdagen. Så kan vurderingsrammen ikke bruges mekanisk. Du skal se på oplysningernes styrke, deres tidsmæssige nærhed og forskellen mellem vurderingen og den dokumenterede værdi.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Særlige omstændigheder er konkrete oplysninger om ejendommen, som kan vise, at den offentlige vurdering ikke er et sikkert udtryk for handelsværdien på overdragelsesdagen. Du skal vurdere oplysningernes styrke, dato og værdiforskel samlet, før prisen låses.
- En nylig handel, vurdering, belåning eller salgsproces kan være et relevant holdepunkt.
- Almindelig prisudvikling eller en gammel offentlig vurdering er ikke nok alene.
- En kronologi skal skille oplysninger om overdragelsesdagen fra senere ændringer af ejendommen.
- Aftale, betalingsform og skøde skal beskrive den samme reelle disposition.
- Efter tinglysning kontrolleres ejerandel, adkomst og samlet ejerskiftesum.
Hvad betyder begrebet helt præcist?
Udgangspunktet i det gældende værdiansættelsescirkulære er handelsværdien: det beløb ejendommen kan indbringe ved et salg i fri handel. Den senest meddelte offentlige vurdering kan under bestemte betingelser danne en skematisk ramme. Særlige omstændigheder er undtagelsen, hvor konkrete oplysninger viser, at rammen ikke giver et retvisende resultat for netop denne ejendom.
Skattestyrelsens aktuelle vejledning samler vurderingen i tre led: Der skal være ét eller flere holdepunkter for en anden handelsværdi, holdepunktets dato skal ses i forhold til overdragelsen, og værdiforskellens størrelse skal indgå. Ingen af de tre led kan normalt stå alene.
Det er derfor ikke en tjekliste, hvor ét kryds automatisk afgør sagen. Et forhold kan være stærkt i én overdragelse og svagt i en anden, fordi dokumentets formål, tidspunkt eller forudsætninger er forskellige. Flere oplysninger kan også få større vægt samlet, selv om ingen af dem giver et sikkert svar hver for sig.
Hvilke oplysninger kan være konkrete holdepunkter?
Et holdepunkt skal knytte sig til den konkrete ejendom og sige noget reelt om dens værdi. Følgende oplysninger kan efter omstændighederne være relevante:
- En handel med en uafhængig køber eller sælger før familieoverdragelsen.
- Et reelt købstilbud, salgsforhandlinger eller et videresalg, der ligger tidsmæssigt tæt på overdragelsen.
- En ejendomsspecifik mægler-, sagkyndig- eller realkreditvurdering, som bygger på et andet værdiniveau.
- Finansiering, hvor den bagvedliggende vurdering af ejendommen kan udledes og sammenholdes med den aftalte pris.
- En regnskabsmæssig dagsværdi for en investeringsejendom, når den er fastsat efter de relevante regnskabsregler.
Oplysningstypen er kun begyndelsen. Du skal kunne se, hvilken ejendom dokumentet gælder, hvilken dato værdien angår, hvordan den er fastsat, og om dokumentet bygger på ejendommens tilstand før eller efter overdragelsen.
Bygningsforandringer, udstykning og ændret zonestatus skal også undersøges, men de har et særskilt spor i cirkulæret. De er faktiske eller retlige ændringer, som kan gøre vurderingens grundlag forældet, selv om de ikke blot skal rubriceres som særlige omstændigheder. Kontrollér derfor de registrerede BBR-oplysninger ved familieoverdragelsen og den relevante dokumentation for ændringen.
Hvornår er et holdepunkt for svagt?
Almindelige prisstigninger i et område er ikke i sig selv et særligt, konkret forhold ved din ejendom. Det samme gælder alene den omstændighed, at en offentlig vurdering er gammel. Den skematiske ordning bygger netop på, at den offentlige vurdering kan afvige fra den aktuelle markedspris.
Et generelt boligprisindeks, en løs antagelse om kvarterets prisniveau eller en vurdering uden synligt grundlag fortæller heller ikke nødvendigvis, hvad ejendommen kunne sælges for på den relevante dato. Et dokument, der ligger langt fra overdragelsen, kan miste vægt. Omvendt kan flere dokumenter pege i samme retning og tilsammen få betydning.
Der findes ikke én fast tidsgrænse, som afgør alle overdragelser. En stor værdiforskel kan være vanskelig at forklare, men forskellen skal stadig ses sammen med tiden og ejendommens udvikling. Hvis et prisfald, en skade eller en anden konkret ændring forklarer forskellen, skal forklaringen og dens dokumentation indgå i vurderingen.
Hvorfor skal du lave en kronologi?
Datoerne viser, om et dokument faktisk belyser handelsværdien på overdragelsesdagen. Lav derfor en enkel kronologi over vurderingsmeddelelsen, eventuelle handler og tilbud, lånevurderinger, salgsbestræbelser, byggearbejder, ændret anvendelse, aftaledato og overtagelsesdag. Notér for hvert punkt, hvilken værdi dokumentet viser, og hvilke forudsætninger det bygger på.
Et holdepunkt kan ligge efter overdragelsen og alligevel belyse den tidligere værdi, men det sker ikke automatisk. Jo mere ejendommen eller markedssituationen har ændret sig mellem datoerne, desto vigtigere bliver det at skille den oprindelige værdi fra senere udvikling.
Illustrativt eksempel: Et barn overtager en lejlighed og indgår kort efter en formidlingsaftale på grundlag af lejlighedens uændrede stand. Vurderingen i aftalen kan pege tilbage mod værdien ved overdragelsen. Har barnet derimod gennemrenoveret lejligheden inden vurderingen, kan en del af den senere værdi skyldes arbejdet. Dokumenterne skal da vise både rækkefølgen og ændringernes betydning.
Hvordan kontrollerer du grundlaget før aftalen?
Kontrollen bør være afsluttet, før familien låser prisen i en aftale. Du kan gennemgå grundlaget i denne rækkefølge:
- Find den faktiske vurderingsmeddelelse, og kontrollér vurderingstype, meddelelsesdato og den ejerandel, der skal overdrages. Den brede forklaring findes i artiklen om vurderingsregler ved familieoverdragelse.
- Saml kun ejendomsspecifikke dokumenter: handler, tilbud, vurderinger, lånegrundlag, relevante regnskaber samt dokumentation for fysiske eller retlige ændringer.
- Registrér for hvert dokument dato, værdi, formål, forudsætninger og hvem der har udarbejdet det.
- Adskil ændringer før overdragelsen fra forbedringer, skader eller andre forhold, der først opstår bagefter.
- Sammenhold holdepunkterne med den offentlige vurdering og overdragelsesdatoen. Hvis de peger på en anden handelsværdi, bør vurderingsrammen ikke bruges mekanisk.
- Afstem til sidst pris, betalingsform, ejerandel og dokumentation, så overdragelsesaftalen og skødet beskriver den samme reelle disposition.
Hvis dokumenterne peger i forskellige retninger, er uenigheden i sig selv et kontrolpunkt. Den kan ikke løses ved at vælge det laveste tal. Afklar i stedet, hvilket tidspunkt og hvilken funktion hvert tal vedrører, før familieoverdragelsen af ejendommen gennemføres.
Hvad ændrer det for aftale og skøde?
Særlige omstændigheder vedrører værdigrundlaget. Begrebet ændrer ikke automatisk, hvem der ejer ejendommen, hvilken andel der overdrages, eller hvem der hæfter for et lån. De spørgsmål følger aftalen, skødet og finansieringen som særskilte spor.
Efter Tinglysningsrettens aktuelle skødevejledning skal ejerskiftesummen omfatte det samlede vederlag. Det kan bestå af kontant betaling, gæld som køberen overtager, et gavebeløb og andre betalingsforpligtelser, der indgår i ejerskiftet. Handelstypen skal samtidig svare til den faktiske overdragelse.
Hvis værdikontrollen ændrer prisgrundlaget, skal du derfor også kontrollere skødets handelsvilkår, den samlede betaling og eventuelle afgiftsmæssige følger. Efter tinglysningen skal ejerandel, adkomst og ejerskiftesum stemme med den aftale, familien faktisk har gennemført.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og aktuelle officielle kilder om værdiansættelse, retspraksis og skødeoplysninger.
- Retsinformation: cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 om værdiansættelse.
- Skattestyrelsen: Den juridiske vejledning C.A.6.2.5 og styresignal SKM2025.243.SKTST.
- Højesterets domme af 18. oktober 2022 og 23. september 2024 om konkrete holdepunkter.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder og oplysninger om handelen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
