Særlige omstændigheder betyder, at Skattestyrelsen kan afvise en familieoverdragelse til en lavere vurderingspris, hvis konkrete forhold peger på, at prisen ikke svarer til ejendommens reelle handelsværdi.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation:
Skattestyrelsen kan tilsidesætte den offentlige ejendomsvurdering ved en familieoverdragelse, hvis der foreligger særlige omstændigheder, som peger på en anden reel handelsværdi. For at sikre handlen mod uforudsete skatte- og afgiftsmæssige konsekvenser bør prissætningen altid vurderes kritisk i forhold til ejendommens faktiske markedsforhold.
- Lovkrav og definition: Særlige omstændigheder dækker over konkrete forhold – såsom nylige renoveringer, mæglervurderinger eller salgsforsøg – der gør, at den offentlige vurdering ikke længere afspejler ejendommens reelle markedsværdi.
- Økonomiske konsekvenser: Hvis overdragelsesprisen tilsidesættes og forhøjes af myndighederne, kan det medføre en væsentlig og uventet efteropkrævning af gaveafgift for modtageren.
- Processen før tinglysning: Indhent den seneste offentlige vurdering, kortlæg nylige værdiforandringer, og få formuleret et klart skatteforbehold i aftalen, før skødet tinglyses.
- Vigtigt råd: Betragt ikke det offentlige vurderingsinterval som en ubetinget ret; dokumentér altid sammenhængen mellem pris, lån og gaver for at undgå, at handlen senere anfægtes.
Hvornår bliver særlige omstændigheder relevante for dig?
Særlige omstændigheder bliver relevante, når du vil overdrage en bolig, et hus eller et sommerhus til et familiemedlem og samtidig bruge vurderingsreglerne som grundlag for prisen. Det ses især ved overdragelse fra forældre til børn, hvor prisen kan have betydning for gaveafgift og skattemæssig vurdering.
Ved familieoverdragelser kan vurderingsreglerne i praksis give et interval omkring den offentlige vurdering, men intervallet virker ikke som en ubetinget ret i alle situationer.
Hvis der findes konkrete oplysninger, som viser en anden markedsværdi end vurderingen, kan Skattestyrelsen efter en konkret vurdering tilsidesætte den pris, familien har valgt. Det er kernen i særlige omstændigheder.
Det betyder ikke, at enhver familieoverdragelse af fast ejendom er usikker. Det betyder, at prisen bør vurderes mere kritisk, hvis der er forhold omkring ejendommen, handlen eller familiens tidligere dispositioner, som peger væk fra den offentlige vurdering.
Hvilke forhold kan pege på særlige omstændigheder?
Skattestyrelsens vurdering afhænger af de konkrete oplysninger i sagen. Et forhold er sjældent nok i sig selv, men flere forhold kan tilsammen gøre det sværere at bruge vurderingsintervallet uden yderligere afklaring.
- Ejendommen er købt eller forsøgt solgt tæt på familieoverdragelsen til en anden pris.
- Der findes en sagkyndig vurdering fra ejendomsmægler, som viser en væsentligt anden handelsværdi.
- Ejendommen er væsentligt renoveret eller ændret efter den offentlige vurdering.
- Belåningen eller andre økonomiske oplysninger peger på en højere værdi.
- Ejendommen er tidligere brugt med en anden værdi i regnskab, arv eller aftaler.
Listen er ikke en facitliste. Den viser typiske forhold, som kan gøre prissætningen mere følsom. Hvis du for eksempel har fået en mæglervurdering kort før overdragelsen, kan den vurdering blive relevant, selv om familien helst vil bruge den offentlige vurdering.
Ved familieoverdragelse af sommerhus ses spørgsmålet ofte, fordi sommerhuse kan have en markedsværdi, der bevæger sig anderledes end den offentlige vurdering. Her kan en nylig handel, et konkret købstilbud eller større forbedringer få betydning.
Hvad er forskellen på en lav pris og særlige omstændigheder?
En lav pris er ikke i sig selv det samme som særlige omstændigheder. Ved familieoverdragelse kan en pris være lavere end en almindelig markedspris, hvis den ligger inden for de regler og den praksis, der kan bruges i situationen.
Særlige omstændigheder handler derimod om, at der findes konkrete oplysninger, som gør vurderingen mindre egnet som målestok. Det kan være, at ejendommen netop er handlet til en højere pris, eller at familien allerede har indhentet en vurdering, som viser et andet niveau.
For dig betyder forskellen, at fokus ikke kun bør være på tallet i vurderingen. Du bør også se på, om der findes dokumenter eller hændelser, som en myndighed naturligt vil lægge vægt på, når handelsværdien vurderes.
Hvordan hænger særlige omstændigheder sammen med gaveafgift?
Hvis en bolig overdrages til en pris under handelsværdien, kan forskellen blive behandlet som en gave. For børn og andre nærtstående i gaveafgiftskredsen kan det udløse gaveafgift, hvis gaven overstiger det afgiftsfrie beløb.
Derfor er særlige omstændigheder ikke kun et spørgsmål om skødet. De kan også påvirke, om Skattestyrelsen accepterer den værdi, der ligger bag handlen. Hvis værdien forhøjes, kan gaveelementet også blive større.
Boafgiftsloven regulerer gaveafgift og fastslår blandt andet, at gaveværdi som udgangspunkt knytter sig til værdien på modtagelsestidspunktet. Skattestyrelsens vejledning om særlige omstændigheder ved overdragelse af fast ejendom forklarer, hvornår vurderingsreglerne kan blive fraveget.
Artiklen giver ikke en beregning af gaveafgift. Pointen er, at prisen i familiehandlen og dokumentationen for værdien bør hænge sammen, før du lægger den til grund for skøde og øvrige aftaler.
En påkrævet ændret salgspris kan også betyde avancebeskatning for forældrene som overdrager ejendommen.
Hvornår bør du bruge et skatteforbehold?
Et skatteforbehold er en aftalt sikkerhedsventil i en familieoverdragelse. Det bruges for at håndtere den situation, hvor Skattestyrelsen senere ikke accepterer den pris, parterne har brugt.
Forbeholdet er især relevant, hvis du kan se forhold, der kan give tvivl om handelsværdien. Det kan være en nylig vurdering, større forbedringer, høj belåning eller andre oplysninger, som gør prisen mere udsat.
Et skatteforbehold erstatter ikke korrekt værdiansættelse. Det bør ses som et supplement til en gennemtænkt aftale, hvor prisen, gaveelementet og skødet hænger sammen. Hvis du overdrager et hus til et barn, skal overdragelse af hus til børn stadig dokumenteres klart.
I praksis bruges forbeholdet for at undgå, at parterne bliver låst fast i en skattemæssig konsekvens, de ikke havde forudset. Det kræver dog, at forbeholdet er formuleret som en reel del af aftalen og ikke bare som en efterfølgende forklaring.
Hvad bør du undersøge før familieoverdragelsen?
Før du gennemfører en familieoverdragelse, bør du samle de oplysninger, der kan belyse ejendommens værdi. Det gør det lettere at vurdere, om prisen kan begrundes, og om der er forhold, som bør afklares før skødet.
- Find den seneste offentlige vurdering og vurderingstypen.
- Undersøg om ejendommen er handlet, vurderet eller forsøgt solgt for nylig.
- Notér større renoveringer, tilbygninger eller ændringer siden vurderingen.
- Afklar om der gives gave, familielån eller anden finansiering som led i handlen.
- Tag stilling til, om aftalen bør indeholde skatteforbehold.
Denne gennemgang hjælper dig med at skelne mellem en almindelig familieoverdragelse og en sag, hvor værdiansættelsen bør undersøges nærmere. Den kan også vise, om emnet er for snævert til at blive løst med en standardpris alene.
Endelig kan du få et bindende svar fra skattestyrelsen forud for overdragelsen, hvilket kan være en god ide.
Skøde Centret og familieoverdragelse
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i at hjælpe forældre, der ønsker at overdrage en bolig til deres børn – fx et forældrekøb eller sommerhus.
Ved familieoverdragelse udarbejder Skøde Centret både skøde, skriftlig købsaftale og eventuelt rentefrit familielån, så både handel og finansiering er juridisk korrekt dokumenteret.