Skødets handelsvilkår ved familieoverdragelse er de oplysninger, der viser, hvordan ejerskiftet er bygget op: handelstype, ejerskiftesum, overtagelsesdato, ejerandel, respekterede hæftelser og eventuelle øvrige vilkår. De er ikke en fuldstændig overdragelsesaftale. En oplysning om overtaget gæld kan derfor indgå i prisen uden i sig selv at frigøre sælgeren over for långiveren.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Skødets handelsvilkår viser, hvordan en familieoverdragelse er registreret og økonomisk sammensat. De skal stemme med overdragelsesaftalen, men de ændrer ikke automatisk lånehæftelse eller erstatter alle private aftalevilkår.
- Skødet angiver blandt andet handelstype, ejerskiftesum, overtagelsesdato, ejerandel og respekterede hæftelser.
- Ejerskiftesummen omfatter den samlede modydelse og ikke kun den kontante betaling.
- Familielån, overtaget pantegæld og debitorskifte er forskellige juridiske spor.
- Kun købesummens berigtigelse kan være betingelse for en betinget tinglyst adkomst.
- Alle dokumenter bør afstemmes før underskrift og kontrolleres igen efter tinglysningen.
Hvilke oplysninger dækker handelsvilkårene?
Handelsvilkårene er ikke ét samlet felt i det digitale skøde. Oplysningerne er fordelt mellem blandt andet »Købesum mv.«, »Oplysninger om handelen mv.« og »Skødetekst«. Tilsammen beskriver de den del af aftalen, som skal bruges til at registrere ejerskiftet og behandle skødet.
Et adkomstdokument skal blandt andet angive købesum, overtagelsesdato, den andel, der overdrages, samt de hæftelser og byrder, som køber respekterer. I Tinglysningsrettens vejledning om endeligt skøde er oplysningerne opdelt sådan:
- Den samlede ejerskiftesum står under købesum.
- Handelstype og ejendomstype angives under oplysninger om handelen.
- Andre relevante vilkår kan skrives i skødeteksten.
Den private overdragelsesaftale kan indeholde flere detaljer end skødet. Du bør derfor læse skødet og aftalen som to dokumenter med forskellige funktioner, ikke som to identiske gengivelser af samme tekst.
Hvorfor markeres handlen som familieoverdragelse?
Når ejendommen overdrages mellem familiemedlemmer, skal den relevante handelstype vælges. Tinglysningsrettens vejledning om oplysninger om handelen placerer blandt andet ægtefæller, slægtninge i op- og nedstigende linje, søskende og andre nærtstående under »Familieoverdragelse«.
Markeringen viser, at parterne ikke handler som uafhængig køber og sælger. Den bruges ved myndighedernes behandling af oplysningerne og kan få betydning for grundlaget for tinglysningsafgiften. Markeringen fastlægger derimod ikke i sig selv den aftalte pris, betalingsformen eller om en del af overdragelsen er en gave.
Du skal vælge handelstype efter de faktiske parter og det reelle forhold mellem dem. Et forældrekøb og en familieoverdragelse er eksempelvis ikke samme transaktion, selv om de kan vedrøre den samme bolig og de samme familiemedlemmer på forskellige tidspunkter.
Hvordan opgøres den samlede ejerskiftesum?
Ejerskiftesummen er hele den modydelse, som køber eller en tredjemand skal præstere ved ejerskiftet. Det er derfor ikke nødvendigvis det beløb, der overføres kontant på overtagelsesdagen. Den aktuelle vejledning om opgørelse af ejerskiftesummen medregner blandt andet:
- kontant betaling,
- kontantværdien af pantegæld, som køber overtager,
- et selvstændigt opgjort gavebeløb,
- overtagne restancer og andre ydelser samt
- andre betalingsforpligtelser, som køber påtager sig som led i ejerskiftet.
Et familielån eller et gældsbrev kan være én måde at berigtige den aftalte pris på. Dokumentet skal holdes afstemt med overdragelsesaftalen og skødets samlede ejerskiftesum.
Beløb uden for købesummen skal holdes særskilt. Tinglysningsretten nævner blandt andet reelt løsøre og den del af en entreprisesum, som vedrører arbejde, der endnu ikke er udført på anmeldelsestidspunktet. Skellet forhindrer, at et beløb placeres i ejerskiftesummen alene, fordi det betales i forbindelse med den samme familiehandel.
Er familielån og gældsovertagelse det samme?
Nej. Et familielån er et særskilt gældsforhold mellem familiemedlemmer. Gældsovertagelse handler om, at køber overtager en eksisterende gældsforpligtelse, mens et debitorskifte er det særskilte registreringsspor, hvor en debitor tilføjes eller udtræder på et tinglyst pantedokument.
Tinglysningslovens § 39 har en snæver regel om gældsovertagelse, når pantebrevets vilkår og de øvrige betingelser er opfyldt. I andre tilfælde får overtagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. Du kan derfor ikke udlede af skødets ejerskiftesum alene, at sælger er frigjort fra lånet.
Den nødvendige bankgodkendelse ved familieoverdragelse skal afklares i lånesporet. Skødet registrerer ejerændringen; bankens aftale, den personlige hæftelse og eventuelle ændringer på pantedokumentet skal kontrolleres hver for sig.
Kan alle private vilkår stå i skødet?
Andre vilkår kan skrives i skødeteksten, men skødets hovedfunktion er at få ejerændringen registreret. Et skøde, der skal tinglyses som betinget adkomst, må efter tinglysningslovens § 10, stk. 4, kun være betinget af købesummens berigtigelse inden en nærmere angivet frist.
Andre aftalte betingelser skal derfor ikke gøres til tinglysningsbetingelser for adkomsten. De må placeres og håndteres i overdragelsesaftalen eller i et særskilt dokument efter deres juridiske funktion. Parterne kan altså aftale mere privat, end skødet kan bære som betingelse for den registrerede ejerændring.
Hvordan kontrollerer du vilkårene før underskrift?
Kontrollen bør følge dokumenternes funktion, så én korrekt oplysning ikke skjuler en uoverensstemmelse et andet sted:
- Kontrollér ejendom, sælger, køber, overdraget andel og overtagelsesdatoen.
- Afstem kontant betaling, overtaget gæld, familielån og eventuelt gavebeløb med den samlede ejerskiftesum.
- Kontrollér, at handelstype og ejendomstype svarer til de faktiske forhold.
- Afklar personlig lånehæftelse og ændringer på pantedokumenter uden at bruge skødet som erstatning for bankens aftale.
- Placér øvrige vilkår i det dokument, der juridisk skal regulere dem, og kontrollér en eventuel betinget adkomst mod den lovlige betingelse.
- Gennemgå tinglysningsresultatet bagefter: ejer, andel, dokumentstatus og eventuelle frister eller retsanmærkninger skal svare til det tilsigtede resultat.
Hvis dokumenterne ikke stemmer, skal uoverensstemmelsen afklares før underskrift eller anmeldelse. Efter tinglysning kræver en fejl den korrekte rettelse eller påtegning; den forsvinder ikke, fordi den private aftale viser, hvad parterne oprindeligt mente.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på de gældende regler om skøder, ejerskiftesum og digital tinglysning samt Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger.
- Tinglysningsloven
- Tinglysningsafgiftsloven
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder og oplysninger om handelen
- Skattestyrelsens juridiske vejledning om ejerskiftesummen
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
