Bankgodkendelse ved en familieoverdragelse betyder, at banken eller en anden långiver tager stilling til de dele af handlen, der vedrører lån, hæftelse og sikkerhed. Godkendelsen er ikke det samme som et skøde eller Tinglysningsrettens registrering. Om du behøver den, og hvad den skal omfatte, afhænger af den planlagte finansiering, de eksisterende lån og pantebrevenes vilkår.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Bankgodkendelse ved en familieoverdragelse vedrører lån, hæftelse og sikkerhed, ikke selve registreringen af ejerskiftet. Du skal få afklaret præcist, om banken godkender ny finansiering, gældsovertagelse, frigørelse af den tidligere låntager og nødvendige pantændringer.
- En lav familiepris eller stor friværdi giver ikke automatisk kreditgodkendelse.
- Långiveren vurderer indtægter, udgifter, gæld og den samlede finansiering.
- Et skøde ændrer ejerskabet, men frigør ikke altid den tidligere ejer fra gælden.
- Familielån og eksisterende pantegæld skal stå særskilt i finansieringsplanen.
- Kontrollér skøde, låneaftale, frigivelse og pantedokumenter hver for sig.
Hvilken del af overdragelsen godkender banken?
Ved en familieoverdragelse af fast ejendom kan bankens stillingtagen omfatte flere forskellige spørgsmål. Banken kan tage stilling til et nyt lån, fortsættelse eller overtagelse af eksisterende gæld, frigørelse af den nuværende låntager og ændringer i pant eller anden sikkerhed.
De fire resultater følger ikke automatisk hinanden. En godkendelse af barnets nye finansiering er eksempelvis ikke nødvendigvis en bekræftelse på, at en forælder er frigjort fra et eksisterende lån. Et tilsagn om én låntype afgør heller ikke i sig selv, hvilke pantebreve der skal ændres eller aflyses.
Skødet har en anden funktion. Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som ejendomsret for køber. Banken afgør derfor ikke, hvem Tinglysningsretten registrerer som ejer, men bankens krav kan være et praktisk stoppunkt, før familien kan gennemføre den valgte finansiering.
Hvorfor er en lav familiepris ikke nok?
En lav købesum eller stor friværdi giver ikke i sig selv en kreditgodkendelse. Ved en ny boligkreditaftale skal långiveren efter bekendtgørelsen om god skik for boligkredit §§ 17-18 foretage en grundig vurdering af låntagerens kreditværdighed. Vurderingen skal bygge på relevante oplysninger om blandt andet indtægter, udgifter og andre økonomiske forhold. Kreditten må ikke bevilges alene ud fra, at ejendommens værdi overstiger lånet.
Den konkrete vurdering er individuel. Banken kan derfor bede om dokumentation for økonomien, et udkast til overdragelsesaftale, oplysninger om ejendommen, en oversigt over eksisterende gæld og en samlet finansieringsplan. Den præcise dokumentliste afhænger af lånet, familiens økonomi og bankens kendskab til parterne.
Et familielån kan indgå som en særskilt del af betalingen, men det er stadig gæld og erstatter ikke bankens vurdering af den øvrige finansiering. Finansieringsplanen bør derfor vise kontant betaling, eventuel overtaget gæld, nye lån og familielån hver for sig.
Hvornår bliver den tidligere ejer frigjort?
Et ejerskifte frigør ikke altid den tidligere ejer fra pantegælden. Tinglysningslovens § 39 har en betinget særregel: Hvis køber og sælger har aftalt gældsovertagelse, pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og købers adkomst er tinglyst som ubetinget, indtræder køber i gælden, og sælger frigøres over for panthaveren. Panthaveren kan dog fortsat kræve den tidligere ejer for ydelser, indtil panthaveren har fået meddelelse og fornødent bevis for den nye ejers tinglysning.
Hvis betingelserne ikke er opfyldt, får gældsovertagelsen først virkning over for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. Derfor er det for kategorisk at sige, at banken altid skal godkende enhver familieoverdragelse, men også risikabelt at antage, at skødet alene frigør den hidtidige låntager.
Selve gældsovertagelsen behøver efter særreglen ikke at blive tinglyst. En registreret ændring af rollerne på et pantedokument er et andet spor. Tinglysningsretten bruger dokumenttypen debitorskifte, når en debitor skal tilføjes eller udtræde på et tinglyst pantebrev. En ændring i Tingbogen og en aftale om personlig hæftelse skal derfor kontrolleres hver for sig.
Illustrativt eksempel: Et barn bliver tinglyst som ejer og begynder at betale ydelserne på et lån, som en forælder hidtil har hæftet for. Hvis betingelserne i særreglen ikke er opfyldt, og långiveren ikke har indgået en aftale med barnet, dokumenterer betalingerne ikke i sig selv, at forælderen er frigjort. Resultatet bliver et andet, hvis långiveren udtrykkeligt bekræfter frigørelsen, eller det gamle lån indfries som led i en ny finansiering.
Hvordan placerer du godkendelsen i processen?
Bankens stillingtagen bør kobles til det konkrete overdragelsesforløb, før familien binder sig til en finansiering, som ikke kan gennemføres. Rækkefølgen kan tilpasses sagen, men disse kontroltrin holder de forskellige spor adskilt:
- Hent de aktuelle lånedokumenter og en tingbogsattest. Identificér ejere, låntagere, pantebreve og eventuelle underpanthavere.
- Beskriv det ønskede resultat præcist: nye ejerandele, købesum, betalingsform, hvem der skal hæfte efter overdragelsen, og hvilke lån der skal fortsætte, ændres eller indfries.
- Send banken de økonomiske oplysninger og det aftalegrundlag, den kræver. Oplys finansieringen samlet, så privat gæld og familielån ikke står uden for vurderingen.
- Få afklaret skriftligt, om svaret omfatter nyt lån, gældsovertagelse, frigørelse af tidligere låntagere og nødvendige ændringer i sikkerheden. Notér også eventuelle betingelser, der skal være opfyldt.
- Hvis handlen ikke skal være ubetinget, før finansieringen eller långiverens samtykke er endeligt afklaret, skal parterne tage stilling til et udtrykkeligt bankforbehold i aftalegrundlaget.
- Underskriv og anmeld først de relevante skøde-, låne- og pantedokumenter i den rækkefølge, den valgte løsning kræver.
Omkostningerne afhænger også af løsningen. Der kan være bank- eller realkreditgebyrer, udgifter til vurdering og dokumentudarbejdelse samt tinglysningsafgift ved nye eller ændrede pantdokumenter. Beløbene kan ikke udledes af ordet bankgodkendelse og bør fremgå særskilt af tilbuddene.
Hvordan kontrollerer du det endelige resultat?
Efter gennemførelsen bør du ikke nøjes med en samlet besked om, at sagen er godkendt. Sammenhold i stedet hvert resultat med det dokument, der faktisk kan bevise det:
- Det tinglyste skøde og tingbogsattesten viser den registrerede ejer og ejerandel.
- Låneaftalen viser, hvem der er låntager, og hvilke vilkår der gælder for det nye eller fortsatte lån.
- En skriftlig frigivelse eller den dokumenterede anvendelse af tinglysningslovens særregel viser, om en tidligere ejer er ude af den personlige hæftelse.
- Det tinglyste pantedokument og tinglysningssvaret viser eventuelle registrerede ændringer i debitor-, kreditor- og sikkerhedsroller.
Hvis ét af dokumenterne ikke svarer til den aftalte løsning, er overdragelsen ikke nødvendigvis færdig på det pågældende spor. En korrekt registreret ny ejer kan eksempelvis godt stå ved siden af et uafklaret låneforhold. Omvendt ændrer en låneaftale ikke i sig selv ejerforholdet i Tingbogen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om boligkredit, skøder og pantegæld.
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Retsinformation: Bekendtgørelse om god skik for boligkredit
- Finanstilsynet og Forbrugerombudsmandens vejledning om kreditværdighedsvurdering
- Tinglysningsretten: Debitor- og kreditorskifte
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
