Ja. Forældrene kan få pant for et familielån i barnets ejerbolig, hvis barnet som ejer stiller boligen eller sin ejerandel som sikkerhed, og panteretten bliver tinglyst. Et gældsbrev giver ikke i sig selv pant. Selv et tinglyst pant er heller ikke en garanti for fuld betaling, fordi dækningen afhænger af pantets placering, de foranstående lån og boligens værdi.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Forældre kan få tinglyst sikkerhed for et familielån i barnets bolig, men gældsbrevet giver ikke pant i sig selv. Sikkerhedens værdi afhænger blandt andet af ejerforhold, prioritet, eksisterende hæftelser og boligens værdi.
- Se forskellen på gældsbrev, pantebrev og underpant.
- Forstå hvorfor tinglyst pant ikke garanterer fuld dækning.
- Få afklaret sikkerheden, når barnet kun ejer en andel.
- Følg kontrollen fra tingbogsattest til endelig registrering.
- Læs hvordan pantet håndteres ved betaling, salg og ny finansiering.
Hvorfor er gældsbrevet ikke nok?
Et gældsbrev dokumenterer barnets personlige pligt til at betale familielånet tilbage. Det bør blandt andet vise, hvem der er låntager og långiver, lånets størrelse, om der beregnes rente, og hvornår betaling kan kræves. Gældsbrevet giver derimod ikke automatisk forældrene en rettighed i boligen.
Pant er et særskilt sikkerhedsspor. Det kræver et pantedokument, som knytter sikkerheden til den konkrete ejendom eller til et allerede tinglyst ejerpantebrev. Tinglysningen beskytter panteretten over for senere aftaler og retsforfølgning. Derfor bør familielånet og sikkerheden hænge sammen, men de må ikke behandles som det samme dokument.
Et almindeligt pantebrev kan både beskrive gælden og give pant i ejendommen. Den dokumenttype og de oplysninger, der normalt indgår, er uddybet i artiklen om pantebrev mellem forældre og barn. Har familien allerede et gældsbrev, skal det fremgå klart, hvilken gæld det tinglyste pant sikrer.
Skal I vælge pantebrev eller underpant?
Et almindeligt pantebrev i fast ejendom kan udstedes med barnet som debitor og pantsætter og forældrene som kreditorer. Dokumentet skal angive den sikrede hovedstol, vilkår og den ejendom eller ejerandel, som stilles til sikkerhed. Det er den direkte model, når forældrene skal stå som panthavere for det konkrete familielån.
En anden mulighed kan være underpant i et eksisterende ejerpantebrev. Her er ejeren formelt både debitor og kreditor på ejerpantebrevet, mens forældrene registreres som underpanthavere for den underliggende familiegæld. Muligheden forudsætter, at ejerpantebrevets ramme faktisk kan bruges, og at tidligere underpanter og aftaler ikke optager eller begrænser den relevante del.
Tinglysningsretten oplyser, at underpant skal tinglyses i pantedokumentet for at opnå beskyttelse mod aftaler og retsforfølgning. Det er derfor ikke nok, at familien privat skriver, at et ejerpantebrev stilles som sikkerhed.
Valget har også betydning for omkostningerne. Tinglysning af et nyt pantebrev udløser som udgangspunkt offentlig tinglysningsafgift. Selve tinglysningen af underpant er afgiftsfri, men der kan stadig komme afgift, hvis et ejerpantebrev først skal oprettes eller forhøjes. Dokumentarbejde og eventuelle tredjepartsudgifter kommer derudover.
Hvor meget sikkerhed giver pantet?
Et tinglyst pant giver forældrene en plads blandt ejendommens rettigheder. Det skaber ikke værdi i boligen. Hvis bank- og realkreditlån står foran forældrenes pant, bliver de foranstående rettigheder dækket først af et salgsprovenu. Forældrene kan derfor få delvis eller ingen dækning, selv om deres pantebrev er registreret korrekt.
Før sikkerheden oprettes, bør familien hente en aktuel tingbogsattest og de relevante pantedokumenter. Attesten viser de tinglyste pantehæftelser, men den viser ikke nødvendigvis den aktuelle restgæld bag hvert dokument. Oplysninger om aktuelle lånesaldi må derfor indhentes særskilt.
Pantets reelle styrke vurderes ved at holde fire forhold adskilt:
- den aktuelle værdi af boligen
- den gæld og de rettigheder, der står foran forældrene
- forældrenes præcise prioritetsplads og eventuelle respekt for andre hæftelser
- den del af familielånet, som pantedokumentet faktisk sikrer
Det er en ikke-indlysende, men afgørende forskel: Den tinglyste hovedstol er rammen for sikkerheden, ikke dokumentation for, hvad barnet skylder på en bestemt dag. Familielånets saldo skal kunne opgøres ud fra gældsbrevet, betalingerne og eventuelle ændringer i lånet.
Hvad hvis barnet kun ejer en andel?
Hvis barnet ejer boligen sammen med en partner eller en anden person, skal pantedokumentet afgrænse, om forældrene får pant i barnets ejerandel eller i hele ejendommen. Barnet kan ikke alene stille medejerens andel som sikkerhed.
Tinglysningsrettens vejledning om nypantsætning beskriver, at pant kun i én ejers andel skal angives udtrykkeligt. Skal pantet omfatte hele ejendommen, må den anden ejer tiltræde som adkomsthaver eller pantsætter.
Illustrativt eksempel: Barnet og en partner ejer hver halvdelen af boligen. Hvis kun barnet medvirker, og pantebrevet udtrykkeligt begrænses til barnets andel, omfatter forældrenes sikkerhed ikke partnerens halvdel. Dækningen skal derfor vurderes ud fra den pantsatte andel og de rettigheder, der allerede belaster den.
Hvordan bliver pantet tinglyst?
Et sikkert forløb begynder med dokumentkontrol og slutter med kontrol af det registrerede resultat:
- Hent en aktuel tingbogsattest og kopier af de pantedokumenter, som kan påvirke sikkerheden.
- Opgør familielånets aktuelle saldo, og kontrollér debitorer, kreditorer, betalingsvilkår og den gæld, der skal være dækket.
- Vælg mellem et almindeligt pantebrev og tinglyst underpant. Fastlæg samtidig sikret beløb, pantsat ejendom eller ejerandel samt ønsket prioritet og respekt for andre hæftelser.
- Sørg for, at alle nødvendige ejere, pantsættere, kreditorer og eventuelle underpanthavere får de korrekte roller og underskriver anmeldelsen.
- Kontrollér Tinglysningsrettens svar og en ny tingbogsattest, så kreditor, beløb, ejendom eller ejerandel og prioritetsplacering stemmer med aftalen.
Et stop i processen er relevant, hvis ejerforholdet er uklart, hvis en medejer ikke vil tiltræde pant i hele ejendommen, eller hvis et ejerpantebrevs ledige ramme ikke kan dokumenteres. Familien bør heller ikke anmelde et pantebrev med en prioritetsplacering, som ikke svarer til de eksisterende hæftelser.
Hvad sker der ved betaling og salg?
Afdrag på familielånet ændrer lånesaldoen, men de ændrer ikke automatisk den tinglyste hovedstol. Familien bør derfor føre en løbende og fælles opgørelse over betalinger, så det kan dokumenteres, hvor stor en fordring pantet aktuelt sikrer.
Når lånet er betalt fuldt ud, skal sikkerheden håndteres særskilt. Et almindeligt pantebrev kan aflyses, mens et underpant kan aflyses uden nødvendigvis at aflyse selve ejerpantebrevet. Hvis lånet eller sikkerheden kun ændres delvist, må det vurderes, om pantedokumentet eller underpantet skal nedskrives eller ændres.
Ved salg eller ny finansiering skal forældrenes pant indgå tidligt i dokumentforløbet. Der kan efter den konkrete handel blive behov for aflysning, ændret prioritet eller frigivelse af en ejerandel. Forældrenes medvirken kan være nødvendig, fordi deres registrerede ret ikke forsvinder alene ved, at familien internt aftaler en ny løsning.
Den afsluttende kontrol er todelt: Låneopgørelsen skal vise den rigtige restgæld, og Tingbogen skal vise den sikkerhed, som fortsat skal bestå. Først når begge dele er opdaterede, giver dokumenterne et retvisende billede af forholdet mellem barnet og forældrene.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om pant i fast ejendom og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger.
- Tinglysningsloven, lovbekendtgørelse nr. 285 af 31. januar 2026.
- Tinglysningsrettens vejledninger om pantebreve, ejerpantebreve, underpant og tingbogsattester.
- Tinglysningsafgiftsloven og Tinglysningsrettens aktuelle afgiftsoversigt.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
