Ja. Forældrene kan som udgangspunkt sælge en ejerbolig til barnet og kæresten i fællesskab. Begge skal stå som købere, ejerandelene skal fremgå af skødet, og finansieringen skal være afklaret. Den afgørende særhed er, at kun den ene køber er sælgernes barn. Pris, betaling, en eventuel økonomisk fordel og gæld skal derfor kunne henføres til hver køber.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Forældrene kan sælge forældrekøbsboligen til barnet og kæresten i fællesskab, hvis begge står som købere, ejerandelene er fastlagt, og finansieringen er afklaret. Skøde, lån og parrets indbyrdes aftale skal beskrive den samme økonomiske model.
- Begge ejere skal fremgå af skødet med den aftalte andel af hele ejendommen.
- Pris, betaling, overtaget gæld og eventuelle private lån skal kunne henføres til hver køber.
- Skødet ændrer ikke automatisk debitorer eller frigør tidligere låntagere; finansieringen kontrolleres særskilt.
- En samejeoverenskomst kan regulere udgifter, forbedringer, værdiansættelse og et senere salg.
- Efter tinglysning bør Tingbogen, lånedokumenterne og de interne aftaler kontrolleres samlet.
Kan forældrene sælge boligen til jer begge?
Forældrene kan sælge hele ejendommen til to købere, hvis aftalen og finansieringen er på plads. Barnet og kæresten indsættes begge som købere i skødet med hver sin køberandel. Efter tinglysningsloven § 1 skal ejendomsretten tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler om ejendommen og mod kreditorforfølgning.
Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som køberens ejendomsret. Det er derfor ikke nok, at I aftaler fælles ejerskab privat. Når I køber bolig sammen, skal begge fremgå af skødet, hvis begge skal være ejere fra overtagelsen.
Denne proces gælder fast ejendom, eksempelvis en ejerlejlighed eller et hus. Er forældrekøbet en andelsbolig, overdrages andelen efter foreningens regler og ikke ved et skøde i Tingbogen. Boligtypen skal derfor afklares, før I vælger dokumenter og proces.
Hvorfor skal de to køb behandles hver for sig?
Selv om I underskriver én købsaftale og ét skøde, har I hver jeres del af handlen. Det skal kunne ses, hvilken andel hver af jer køber, hvad hver køber betaler, hvilken gæld hver køber overtager, og om forældrene finansierer en del af købesummen. Den samlede ejerskiftesum omfatter også relevante betalingsforpligtelser ud over den kontante betaling.
Forældrenes relation til barnet gælder ikke automatisk for barnets ugifte kæreste. Hvis prisen eller finansieringen giver en af køberne en økonomisk fordel, skal fordelen derfor vurderes for den konkrete modtager. Skattestyrelsen skelner mellem modtagere efter deres relation til giveren. Det spørgsmål bør være afklaret, før parterne låser pris og betalingsvilkår i aftalen.
Illustrativt eksempel: I skal eje halvdelen hver. Barnet finansierer sin halvdel med egne midler og et lån fra forældrene, mens kæresten finansierer sin halvdel gennem bank og opsparing. Skødet kan registrere lige ejerandele, men familielånet tilhører kun barnets betalingsspor, hvis kun barnet er skyldner. Hvis forældrene i stedet giver begge en fordel, skal kærestens del vurderes særskilt. Ændres eksemplet, så kun barnet køber, bliver kæresten ikke medejer.
Hvordan skal ejerandelene passe med betalingen?
Skødet skal vise den ejerfordeling, I faktisk ønsker efter handlen. Tinglysningsrettens køberandel angiver den del af hele ejendommen, som den enkelte køber erhverver. Hvis forældrene ejer hele boligen og sælger den til jer begge, skal jeres køberandele tilsammen dække hele ejendommen.
En ligelig betaling kræver ikke nødvendigvis lige ejerandele, og lige ejerandele beviser ikke, at I har betalt lige meget. Valget kan være en halvdel til hver eller en anden fordeling, men ejerandelene på skødet, købsaftalens betalingsoplysninger og finansieringen skal beskrive den samme økonomiske model.
Hvis den ene lægger mere kontant end den anden, skal I beslutte, om forskellen skal give en større ejerandel, være et lån mellem jer eller håndteres på en anden dokumenteret måde. Senere betaling af flere afdrag eller flere løbende boligudgifter ændrer ikke automatisk den tinglyste ejerandel. En ændring af ejerskabet kræver et nyt overdragelsesspor.
Hvad ændrer skødet ikke ved jeres lån?
Skødet registrerer, hvem der ejer boligen. Det afgør ikke alene, hvem der hæfter for realkreditlån, banklån eller et lån fra forældrene. Hvis I vil overtage eksisterende gæld, optage nye lån eller ændre debitorerne på et pantedokument, skal lånevilkårene og långiverens krav afklares særskilt.
Et ejerskifte frigør derfor ikke automatisk forældrene fra eksisterende lån. Tinglysningsloven har et særligt, betinget spor for visse overtagelser af pantegæld, mens andre ændringer kræver en aftale med långiveren. I bør ikke underskrive en ubetinget handel, før det står klart, om finansieringen kan gennemføres, hvilke lån der indfries eller fortsætter, og hvem der bliver debitor.
Et familielån skal på samme måde navngive den eller de reelle skyldnere. Hvis lånet kun finansierer barnets køb, bør gældsbrevet og betalingsplanen ikke gøre kæresten til medskyldner ved en uklar formulering. Skal begge låne af forældrene, skal aftalen angive hver skyldners forpligtelse og hæftelse.
Hvilke aftaler skal ugifte medejere have på plads?
Ugifte samlevende får ikke automatisk delingsformue, selv om de ejer og bor i samme bolig. Skødet viser ejerskabet, men det fortæller normalt ikke, hvordan I fordeler udgifter, godkender større arbejder eller håndterer et senere salg. De spørgsmål kan reguleres i en samejeoverenskomst.
Aftalen kan blandt andet beskrive:
- fordelingen af renter, afdrag, ejerudgifter og vedligeholdelse
- hvordan forbedringer besluttes og betales
- hvordan boligen værdiansættes, hvis den ene vil overtage
- frister, forkøbsret og salgsproces, hvis samejet skal ophøre
- hvordan et indbyrdes lån eller ulige indskud opgøres
En samejeoverenskomst erstatter hverken skødet eller låneaftalerne. Den gør heller ikke en ikke-ejer til ejer. Tinglysningsretten behandler en tinglyst samejeoverenskomst som en servitut og kræver mindst et uddrag af de bestemmelser, der ønskes registreret. Når I køber bolig som ugifte, bør den fulde aftale derfor stemme med både Tingbogen og de faktiske gældsforhold.
Ugifte arver heller ikke automatisk hinanden. Hvis I vil sikre den længstlevendes mulighed for at beholde boligen, er testamente og eventuelle forsikringsbegunstigelser særskilte spor. En klausul i samejeoverenskomsten kan ikke i sig selv erstatte arvereglerne.
Hvordan gennemfører I købet i rigtig rækkefølge?
- Kontrollér boligtypen, den aktuelle tingbogsattest, forældrenes adkomst, servitutter og tinglyste hæftelser.
- Fastlæg, om barnet og kæresten begge skal købe, og vælg de ejerandele, der skal gælde fra overtagelsen.
- Fastlæg ejendommens værdi, den samlede pris og hver købers betaling. Hold kontant betaling, overtaget gæld, bankfinansiering og eventuelle private lån adskilt.
- Få finansieringen afklaret. Aftalen kan gøres betinget af de godkendelser eller dokumenter, som faktisk mangler.
- Udform købsaftale, eventuelle gældsbreve og samejeoverenskomst, så dokumenterne bruger de samme ejerandele, beløb, parter og overtagelsesdato.
- Opret og underskriv skødet med begge købere, korrekte køberandele, den samlede ejerskiftesum og den rigtige handelstype. Betal den beregnede tinglysningsafgift ved anmeldelsen.
- Kontrollér efter tinglysningen, at Tingbogen viser begge ejere med de aftalte andele, og at lånedokumenterne viser de rigtige debitorer og panteforhold.
Et objektivt stoppunkt opstår, hvis prisfordelingen, finansieringen eller ejerandelene ikke kan forklares ens i dokumenterne. Ret uoverensstemmelsen før underskrift. Et andet stoppunkt er manglende långiverafklaring, hvis handlen forudsætter overtagelse eller ændring af eksisterende gæld.
Hvad skal budgettet rumme ud over købesummen?
Skødet udløser en offentlig tinglysningsafgift. Afgiftsgrundlaget afhænger af den konkrete ejerskiftesum, ejerandel, ejendomstype og af, om handlen er almindelig fri handel. Ved ny finansiering eller ændringer i pant kan der desuden opstå en særskilt tinglysningsafgift og omkostninger hos långiver.
I kan også få udgifter til værdiansættelse, bankbehandling og udarbejdelse af købsaftale, skøde, gældsbrev og samejeoverenskomst. De private omkostninger har ikke en fælles offentlig sats. Et samlet budget bør derfor skelne mellem skødeafgift, eventuel pantafgift, finansieringsudgifter og dokumentudgifter, før I sammenligner mulige modeller.
Hvornår kan én køber være enklere?
Hvis kun barnet skal bære ejerrisikoen og finansiere købet, kan det være mere sammenhængende, at barnet overtager forældrekøbet alene. Kæresten kan da bo i boligen efter en særskilt aftale, men bliver ikke medejer ved at betale til husholdningen eller boligens løbende udgifter.
Modellen løser ikke ønsket om fælles ejerskab. Skal kæresten senere være medejer, kræver det en ny overdragelse med ny pris, finansiering, skøde og omkostninger på det tidspunkt. Valget mellem én og to købere bør derfor bygge på, hvem der reelt skal eje værdien, bære gælden og have ret til en del af et senere provenu.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende lovgivning og officielle vejledninger om skøde, ejerandele, lån og ugifte samlevende.
- Tinglysningsloven på Retsinformation
- Tinglysningsrettens vejledninger om sælger- og køberandele og samejeoverenskomst
- Tinglysningsafgiftsloven og Skattestyrelsens officielle gavevejledning
- Danmarks Domstole og Borger.dk om sameje, formuedeling og arv for ugifte samlevende
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
