Overtagelsesdatoen er den dato, hvor køber efter aftalen overtager ejendommen eller den andel, der skifter ejer. Den fungerer normalt som skæringsdag for rådighed, løbende udgifter og praktiske forhold. Den er ikke automatisk den samme som aftaledatoen, betalingsdagen eller tinglysningsdatoen, så de enkelte datoer og deres virkninger skal fremgå klart af familieoverdragelsens dokumenter.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Overtagelsesdatoen angiver, hvornår køber efter aftalen overtager ejendommen eller den overdragne ejerandel. Datoen samler ikke automatisk aftale, rådighed, betaling, lån og tinglysning på samme tidspunkt, så hvert spor skal afstemmes særskilt.
- Overtagelsesdatoen skal fremgå af skødet sammen med blandt andet købesum og overdraget andel.
- Aftalen bør placere rådighed, forsikring, forbrug, vedligeholdelse og løbende udgifter omkring datoen.
- En tidligere dispositionsdag skal beskrives særskilt og tilpasses det faktiske brugstidspunkt.
- Lån og pant ændres ikke automatisk, fordi overtagelsesdatoen passerer.
- Efter tinglysningen bør køber, ejerandel, betaling og eventuelle låneændringer kontrolleres hver for sig.
Hvorfor skal datoen stå i skødet?
Et skøde skal indeholde en overtagelsesdato. Det følger af tinglysningsbekendtgørelsens § 10, som også kræver oplysninger om købesum, den andel af ejendommen, som skifter ejer, samt de hæftelser og byrder, køber skal respektere. Oplysningerne står hver for sig, fordi de beskriver forskellige dele af ejerskiftet.
Ved en familieoverdragelse af fast ejendom fortæller overtagelsesdatoen derfor, hvornår køber overtager den købte ejendom eller ejerandel efter aftalen. Datoen fortæller ikke alene, hvordan købesummen betales, hvem der hæfter for lånene, eller om en bestemt person fortsat må bruge boligen. De forhold kræver deres egne vilkår.
Hvad skal datoen regulere mellem jer?
Familieforholdet gør ikke datoen mindre relevant. I skal stadig tage stilling til, hvad der sker fra den valgte dag, også hvis køber allerede bor i ejendommen, eller hvis kun en ideel andel overdrages. En klar aftale bør placere ansvaret for de praktiske og økonomiske forhold, som datoen skal være skæringspunkt for.
- Hvem har ret til at bruge hele eller bestemte dele af ejendommen fra datoen?
- Hvem betaler forbrug, forsikring, fællesudgifter og vedligeholdelse før og efter datoen?
- Skal målere aflæses, eller skal løbende udgifter fordeles på anden dokumenterbar måde?
- Hvornår skal en eventuel lejeindtægt eller anden indtægt fra ejendommen tilfalde køber?
- Skal der udarbejdes en refusionsopgørelse, eller skal fordelingen fremgå direkte af overdragelsesaftalen?
Ved en almindelig bolighandel bruges overtagelsesdagen normalt som skæringsdag for løbende udgifter. En familieoverdragelse kan have et andet praktisk forløb, men aftalen bør stadig vise, hvem der bærer hver udgift og råder over ejendommen i perioden omkring datoen.
Hvilke datoer må I holde adskilt?
Flere datoer kan ligge både før og efter overtagelsesdatoen. Hvis de behandles som én dato, kan skødet, betalingen og den faktiske brug af ejendommen beskrive tre forskellige forløb.
- Aftaledatoen er den dag, hvor overdragelsesaftalen bliver underskrevet. Aftalen kan stadig indeholde betingelser, der skal opfyldes.
- Overtagelsesdatoen er den aftalte skæringsdag for den ejendom eller ejerandel, som køber overtager.
- En tidligere dispositionsdag giver køber faktisk rådighed før overtagelsesdagen, hvis parterne aftaler det. Forsikring, forbrug og vedligeholdelse skal da tilpasses den tidligere rådighed.
- Betalingsdagen følger betalingsvilkårene. Kontant betaling, et familielån og overtagelse af pantegæld kan have hvert sit dokument og tidspunkt.
- Tinglysningsdatoen er knyttet til registreringen i Tingbogen. Efter tinglysningslovens § 1 skal en ret over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler og retsforfølgning. Tinglysningen kan ske før eller efter overtagelsesdatoen.
I bør derfor ikke ændre overtagelsesdatoen i skødet alene, hvis aftalen, betalingen, forsikringen eller en dispositionsret bygger på den tidligere dato. En ændring bør aftales af parterne og føres igennem i alle berørte dokumenter.
Hvad ændrer datoen ikke ved lån og pant?
Overtagelsesdatoen gør ikke automatisk køber til låntager og frigør ikke automatisk sælger fra personlig gæld. Om en pantegæld kan overtages med frigørende virkning, afhænger af aftalen, pantebrevets vilkår, den tinglyste adkomst og i andre tilfælde en særskilt aftale med panthaveren. Et eventuelt debitorskifte er derfor et andet spor end datoen i skødet.
Pant, der allerede er registreret på ejendommen, forsvinder heller ikke, fordi en bestemt overtagelsesdato er passeret. Skødet skal forholde sig til de hæftelser og byrder, der respekteres, mens aflysning, transport eller ændring af et pantedokument håndteres særskilt. Det samme gælder et familielån: Dets betalings- og forfaldsvilkår følger gældsbrevet, medmindre parterne gyldigt aftaler noget andet.
Hvad hvis barnet allerede bruger boligen?
En familieoverdragelse behøver ikke medføre en synlig flytning eller nøgleoverdragelse. Barnet kan allerede bo i ejendommen, eller overdragelsen kan kun omfatte en del af forælderens ejerandel. Overtagelsesdatoen har stadig en funktion, fordi den identificerer, hvornår den pågældende andel overtages. Den fastlægger derimod ikke alene en fortsat brugsret eller fordelingen af de løbende udgifter.
Illustrativt eksempel: En forælder overdrager halvdelen af sin ejerandel til et voksent barn med overtagelse den 1. oktober. Barnet bor allerede i ejendommen, og forælderen fortsætter med at bruge den efter en særskilt aftale. Der skifter ingen nøgle hånd den 1. oktober, men datoen kan stadig være skæringsdag for den overdragne andel og de aftalte udgifter. Får barnet i stedet en ny, eksklusiv rådighed den 15. september, bør den tidligere rådighed beskrives særskilt, så forsikring og udgifter følger det faktiske forløb.
Hvordan får I datoerne til at stemme?
En praktisk kontrol begynder før skødet anmeldes. I kan gennemgå forløbet i denne rækkefølge:
- Fastlæg præcist, hvilken ejendom eller ejerandel der overdrages, og hvem der skal bruge ejendommen fra hvilken dato.
- Sæt overtagelsesdatoen i overdragelsesaftalen og skødet. Beskriv en eventuel tidligere dispositionsdag som et særskilt forhold.
- Afstem kontant betaling, familielån, gældsovertagelse og andre betalingsforpligtelser med den samlede ejerskiftesum og de aftalte forfaldsdage.
- Afklar forsikring, forbrug, fællesudgifter, vedligeholdelse og eventuelle indtægter for perioden omkring datoen.
- Kontrollér efter tinglysningen, at den rigtige køber og ejerandel står i Tingbogen, og at låne- og betalingssporet er gennemført som aftalt.
Hvis en betingelse ikke er afklaret, bør dokumenterne vise det i stedet for at lade overtagelsesdatoen fremstå som bevis for, at hele forløbet er afsluttet. Den endelige kontrol skal omfatte både den registrerede adkomst, parternes betaling og de aftaler, som fortsætter efter overdragelsen.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler om skøder og tinglysning samt officielle vejledninger om overdragelse, rådighed og fordeling af løbende udgifter.
- Retsinformation: Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen og Tinglysningsloven.
- Tinglysningsretten: Vejledninger om skøder, oplysninger om handelen og debitorskifte.
- Boligejer.dk under Erhvervsstyrelsen: Vejledning om overtagelsesdag, dispositionsdag og refusionsopgørelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
