Ja, I kan godt underskrive en bodelingsaftale, før banken har godkendt, at den ene overtager huset. Boligsporet bør dog være udtrykkeligt betinget, hvis overtagelsen ikke skal binde endeligt, før finansiering og frigørelse fra lån er afklaret. En underskrift ændrer hverken automatisk den tinglyste adkomst eller långiverens rettigheder.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
I kan underskrive en bodelingsaftale før bankens svar, men boligsporet bør være udtrykkeligt betinget, hvis overtagelsen ikke skal binde endeligt endnu. Aftalen, den tinglyste adkomst og frigørelsen fra boliglån er tre separate resultater.
- Bankens godkendelse er ikke et krav for selve aftalen mellem jer.
- Betingelsen bør angive långivere, lån, frist, dokumentation og konsekvensen af et afslag.
- Et internt løfte om gældsovertagelse frigør ikke automatisk den anden ægtefælle.
- Betinget tinglysning kræver det relevante dokument og separations- eller skilsmissebevilling eller dom som grundlag.
- Afslut med særskilt kontrol af aftale, lånedokumenter, betaling og Tingbog.
Hvad bliver bindende, når I skriver under?
Ægtefællelovens § 32 giver ægtefæller mulighed for at aftale delingen af deres formue i forbindelse med separation eller skilsmisse. Bankens svar er ikke en betingelse i denne regel. Er I enige, kan I derfor lave en skriftlig og underskrevet bodelingsoverenskomst, selv om långiveren endnu ikke har truffet sin beslutning.
Ordlyden afgør, hvad underskriften betyder mellem jer. Står der ubetinget, at du overtager huset på en bestemt dato og skal betale den anden ægtefælle et bestemt beløb, kan aftalen skabe forpligtelser, før finansieringen er på plads. Et senere afslag fra banken ophæver ikke nødvendigvis den aftale automatisk.
Har banken brug for en underskrevet aftale for at behandle lånesagen, kan boligvilkårene i stedet gøres betingede. Resten af bodelingen kan enten følge samme betingelse eller være endeligt aftalt. Det skal stå klart, så I ved, hvilke dele der består, hvis overtagelsen ikke kan gennemføres.
Hvilke tre resultater skal du skelne mellem?
Ordet “færdig” kan dække tre forskellige resultater. De kan indtræde på forskellige tidspunkter:
- Bodelingsaftalen regulerer rettigheder og pligter mellem jer, herunder hvem der skal overtage huset, og hvordan værdien indgår i delingen.
- Adkomsten viser, hvem der er registreret som ejer i Tingbogen. Registreringen ændres gennem det relevante tinglysningsdokument.
- Gælden afgør, hvem långiveren kan kræve betaling af. Et internt løfte om, at du overtager lånet, frigør ikke i sig selv den anden ægtefælle.
En bolig kan derfor være fordelt i aftalen, mens I fortsat står som tinglyste ejere, og begge stadig hæfter over for långiveren. Det omvendte kan også give problemer: En ændret adkomst dokumenterer ikke alene, at den tidligere ejer er frigjort fra alle lån, kautioner eller andre forpligtelser. Det særskilte gældsansvar ved bodeling skal kontrolleres for hvert lån.
Hvorfor kan bankens svar stadig stoppe overtagelsen?
Banken eller realkreditinstituttet er ikke part i jeres bodelingsaftale. Långiveren bliver derfor ikke bundet af, at I indbyrdes har skrevet, hvem der fremover skal betale. Skal du finansiere en udbetaling til din tidligere ægtefælle, ændre lånet eller få en meddebitor frigjort, kan långiverens beslutning være det praktiske stoppunkt.
Der findes en snæver undtagelse i tinglysningslovens § 39. Hvis du efter aftale overtager pantegælden, pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og din adkomst bliver tinglyst som ubetinget, indtræder du i gælden, og overdrageren frigøres efter lovens regel. Den tidligere ejer kan dog fortsat blive mødt med krav på ydelser, indtil panthaveren har fået meddelelse og bevis for tinglysningen.
I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren gennem en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. I bør derfor hverken skrive, at bankens godkendelse altid er overflødig, eller at samme godkendelsesform altid kræves. Få en skriftlig afklaring for hvert konkret lån, og kontrollér udtrykkeligt, om den fraflyttende ægtefælle bliver frigjort. En registrering af debitorskifte og långiverens låneaftale er heller ikke nødvendigvis det samme dokument.
Hvordan kan aftalen bruges i bankens behandling?
En betinget aftale kan give banken det økonomiske grundlag for at vurdere overtagelsen uden at gøre boligsporet ubetinget mellem jer. Betingelsen bør være præcis nok til, at du kan afgøre, om den er opfyldt. En løs formulering som “forudsat bankens godkendelse” siger ikke nødvendigvis, hvilke långivere, lån og konsekvenser der er omfattet.
En praktisk aftalekontrol kan omfatte:
- hvilken ejendom og ejerandel aftalen vedrører
- hvem der skal overtage, hvilken værdi og overtagelsesdato opgørelsen bygger på, og hvordan betalingen til den anden ægtefælle skal ske
- om betingelsen omfatter finansiering af udbetalingen, overtagelse eller omlægning af bestemte lån og skriftlig frigørelse af den anden ægtefælle
- hvilken dato godkendelsen senest skal foreligge, og hvilken dokumentation der viser, at betingelsen er opfyldt
- om boligvilkårene bortfalder, skal genforhandles eller fører til salg, hvis betingelsen ikke opfyldes, og om resten af bodelingen fortsat gælder
- hvem der betaler renter, afdrag, forsikring, forbrug og vedligeholdelse, mens bankens svar afventes
Punkterne er aftalevilkår, ikke en lovbestemt standardformular. Den konkrete formulering skal passe til jeres ejerandele, lån, betalinger og øvrige bodeling. Beløb og datoer bør kunne afstemmes med vurdering, restgæld og den finansiering, banken faktisk tager stilling til.
Hvornår bruges Bodeling Betinget?
Et bankforbehold i den private aftale og dokumenttypen Bodeling Betinget løser ikke helt den samme opgave. Aftalen regulerer forholdet mellem jer. Bodeling Betinget bruges i tinglysningssystemet, når selve overdragelsen af den faste ejendom afventer en angivet betingelse.
Tinglysningsrettens aktuelle vejledning kræver, at betingelserne for overdragelsen angives. Den viser også, at der skal vedhæftes en skilsmisse- eller separationsbevilling eller en dom med den nødvendige dokumentation. Dokumenttypen kan derfor ikke bruges til at springe statusdokumentet over. Hvis betingelserne allerede er opfyldt, er den endelige dokumenttype Bodeling det naturlige tinglysningsspor.
Bilag til tinglysningen kan være offentligt tilgængelige. Vedhæft derfor kun det nødvendige, og fjern personnumres sidste fire cifre og andre følsomme oplysninger fra offentlige bilag. Den fulde private aftale bør ikke uploades ukritisk, blot fordi den indeholder boligvilkårene. En nærmere forklaring af det betingede ejerskifte findes under betinget skøde ved skilsmisse.
Hvad sker der, hvis banken siger nej?
Et afslag har den virkning, som jeres betingelse beskriver. Boligsporet kan eksempelvis bortfalde, åbne for en ny forhandling eller udløse et aftalt salg. Har I samtidig skrevet, at resten af bodelingen står ved magt, kan andre aktiver og passiver være afsluttet, selv om huset fortsat er åbent.
Hvis aftalen ikke forklarer konsekvensen, må I først afklare dens rækkevidde. Gå ikke ud fra, at afslaget automatisk ophæver en ubetinget overdragelse, og fortsæt ikke med betaling eller tinglysning på et uklart grundlag. En ændringsaftale kan være nødvendig, før processen går videre.
Alternativerne afhænger af økonomien og jeres aftale. I kan undersøge anden finansiering, ændre overtagelsesvilkårene, holde huset uden for den afsluttede deling i en periode eller sælge det. Hvis resten skal afsluttes først, skal en delvis bodeling afgrænse præcist, hvilke poster der er endelige, og hvilke der fortsat kan reguleres.
Hvilke kontroller afslutter boligsporet?
Boligsporet er ikke afsluttet alene, fordi aftalen er underskrevet eller banken har sagt ja. Kontrollér resultatet i den rækkefølge, som jeres betingelser kræver:
- Bekræft skriftligt, at alle betingelser er opfyldt, eller at I gyldigt har ændret eller frafaldet dem.
- Kontrollér långiverens dokumenter for hvert lån, herunder hvem der fremover er debitor, og om den anden ægtefælle er frigjort.
- Gennemgå tinglysningssvar og Tingbog, så ejerandel, eventuelle betingelser, frister og anmærkninger svarer til det aftalte.
- Afstem udbetalingen, overtagelsesdagen og de boligudgifter, som en af jer har betalt i ventetiden.
- Gem den underskrevne aftale, bankens bekræftelser og tinglysningssvaret som tre særskilte dele af dokumentationen.
Budgettet kan desuden omfatte offentlig tinglysningsafgift og mulige udgifter hos långiver, til vurdering og til dokumentudarbejdelse. Aftalen bør angive, hvem der bærer de relevante udgifter. Beløbene afhænger af det konkrete dokument- og låneforløb og bør ikke gættes ud fra boligens værdi alene.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende danske regler og aktuelle myndighedsvejledninger om bodeling, adkomst og pantegæld.
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold
- Retsinformation: tinglysningsloven
- Danmarks Domstole: deling af fælles formue
- Tinglysningsretten: Bodeling Betinget
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
