Ved en intern overdragelse efter separation eller skilsmisse skal den ægtefælle, der afgiver en tinglyst ejerandel, tiltræde som sælger, mens den ægtefælle, der overtager andelen, tiltræder som køber. Begge roller har obligatorisk underskrift i Tinglysningsrettens dokumenttype Bodeling. En behørig fuldmægtig kan dog underskrive, og hvis Tingbogens ejerforhold ikke ændres, skal der normalt ikke tinglyses en ny adkomst.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ved overdragelse af et hus efter skilsmisse underskriver den ægtefælle, der afgiver en tinglyst ejerandel, som sælger, mens den ægtefælle, der overtager andelen, underskriver som køber. Begge roller skal tiltræde, medmindre en gyldig tinglysningsfuldmagt bruges. Om et nyt adkomstdokument er nødvendigt, afhænger af ejerforholdet før og efter overdragelsen.
- Se, hvem der står som tinglyst ejer.
- Match sælger- og køberandele med aftalen.
- Skeln mellem bodelingsaftale, adkomst og lån.
- Kontrollér fuldmagten, før en anden underskriver.
- Efterse tinglysningssvar og en ny tingbogsattest.
Hvem får rollerne som sælger og køber?
Det er ejerændringen i Tingbogen, der afgør rollerne. Sælger er den tinglyste ejer, som overdrager hele eller en del af sin ejerandel. Køber eller erhverver er den ægtefælle, som får den overførte andel. Det gælder også, når køber allerede ejer en del af huset.
Ved overdragelse som led i separation eller skilsmisse bruger Den Digitale Tingbog dokumenttypen Bodeling. Ordet skøde bruges ofte som et forståeligt overbegreb, og dokumentet kaldes derfor også et bodelingsskøde. I den digitale anmeldelse er rollerne Køber og Sælger obligatoriske underskrivere ifølge Tinglysningsrettens vejledning om Bodeling.
- Er den ene ægtefælle eneejer og overdrager hele huset til den anden, underskriver den nuværende ejer som sælger, og den nye ejer som køber.
- Ejer I huset sammen, og overtager den ene den andens andel, underskriver den udtrædende medejer som sælger og den blivende medejer som køber af den overførte andel.
- Sælger I huset til en tredjepart, er det i stedet et almindeligt salg. De tinglyste ejere, som overdrager huset, tiltræder som sælgere, og den nye ejer som køber.
Hvad viser et 50/50-ejerskab ved underskriften?
Andelene i anmeldelsen beskrives fra to forskellige udgangspunkter. Sælgerandelen viser, hvor stor en del af sælgerens egen ejerandel der overdrages. Køberandelen viser, hvor stor en del af hele ejendommen køber erhverver nu. En andel, som køber allerede ejer, skal ikke regnes med som ny erhvervelse.
Illustrativt eksempel: Du og din ægtefælle står hver som ejer af halvdelen af huset, og du skal blive eneejer. Din ægtefælle overdrager hele sin eksisterende halvdel. Sælgerandelen for din ægtefælle er derfor hele dennes ejerandel, mens din køberandel er halvdelen af hele ejendommen. Din allerede tinglyste halvdel bliver ikke købt igen.
Det dobbelte udgangspunkt er et konkret kontrolpunkt før underskrift. Sammenhold navnene og brøkerne i anmeldelsen med den aktuelle tingbogsattest og jeres aftale. Ellers kan begge have underskrevet det samme dokument, selv om de registrerede andele ikke svarer til den ejerfordeling, I har aftalt.
Hvornår skal der ikke tinglyses ny adkomst?
En skilsmisse ændrer ikke i sig selv navnet på den tinglyste ejer. Hvis den ægtefælle, der allerede står som eneejer, beholder huset uden ændring af ejerforholdet, er der ingen ejerandel at overføre mellem jer. Der skal derfor ikke oprettes et nyt adkomstdokument alene på grund af skilsmissen.
Det skal holdes adskilt fra den økonomiske deling. Et hus kan indgå i delingen af jeres formuer, selv om Tingbogens ejerregistrering ikke skal ændres. Omvendt kan en aftalt overdragelse kræve tinglysning, selv om I allerede har beskrevet huset i en privat overdragelsesaftale ved skilsmisse.
En ægtefælle uden tinglyst ejerandel er ikke af den grund sælger. Ved disposition over familiens helårsbolig kan Ægtefællelovens særskilte samtykkeregel dog være relevant, indtil boligen er fordelt ved aftale eller endelig afgørelse. Et sådant samtykke er en anden juridisk rolle end at underskrive som tinglyst sælger.
Hvad skal være afklaret før underskriften?
Underskriften bør først ske, når dokumentets oplysninger passer med den løsning, I faktisk har valgt. Hvis selve overdragelsen afhænger af et vilkår, der endnu ikke er opfyldt, kan dokumenttypen Bodeling Betinget være relevant. Den bruges, når ejerskiftet først skal gennemføres endeligt efter opfyldelse af de angivne betingelser.
Kontrollér især følgende, før dokumentet sendes til underskriftsmapperne:
- Hvem står som ejer i Tingbogen, og med hvilke andele?
- Hvem skal eje huset efter overdragelsen, og hvilken andel erhverves nu?
- Er overdragelsen endelig, eller afhænger den af en betaling, en finansieringsafklaring eller et andet præcist vilkår?
- Stemmer ejendommens oplysninger, parternes roller, overtagelsesvilkårene og eventuelle øvrige tekster med jeres aftale?
- Er den nødvendige separations- eller skilsmissedokumentation klar til anmeldelsen?
Tinglysningsretten registrerer adkomsten, men påser ikke alle private vilkår, der skrives ind i dokumentets tekstfelt. En gennemført tinglysning er derfor ikke en myndighedsgodkendelse af hele jeres økonomiske aftale. De centrale vilkår bør fremgå klart af den aftale, som ligger til grund for overdragelsen.
Kan den ene underskrive for den anden?
Hvis en part ikke kan eller ikke ønsker at underskrive digitalt, kan en anden underskrive på grundlag af en gyldig tinglysningsfuldmagt. Fuldmagten skal passe til dispositionen og opfylde de formkrav, der gælder for den valgte fuldmagtsform. En rådgiver, som blot har oprettet anmeldelsen, får ikke automatisk ret til at underskrive for parterne.
Det kræver særlig præcision, hvis den ægtefælle, der overtager huset, også skal underskrive for den ægtefælle, som afgiver sin andel. En fuldmægtig kan som udgangspunkt ikke disponere til fordel for sig selv. Hvis fuldmagten skal bruges på den måde, skal retten til selvkontrahering stå udtrykkeligt i fuldmagten. En generel accept af, at den ene håndterer sagen, er ikke det samme som en brugbar tinglysningsfuldmagt.
Du kan læse om dokumenttyper og praktiske krav i oversigten om fuldmagt ved digital tinglysning og i Tinglysningsrettens aktuelle fuldmagtsvejledning. Hvis den anden part reelt er uenig i overdragelsen, løser en fuldmagt ikke uenigheden. Så må ejerfordelingen og formuedelingen afklares, før et dokument kan tiltrædes på et sikkert grundlag.
Hvad ændrer underskriften ikke?
Tre dokument- og virkningsspor bliver let blandet sammen ved en skilsmisse. De kan hænge praktisk sammen, men det ene erstatter ikke de andre:
- En bodelings- eller overdragelsesaftale fastlægger de vilkår, I aftaler indbyrdes.
- Det digitale adkomstdokument ændrer den registrerede ejer og ejerandel i Tingbogen.
- Lån, personlig hæftelse og ændringer på pantedokumenter hører til et særskilt långiver- og pantspor.
At begge har underskrevet bodelingen, dokumenterer derfor ikke i sig selv, at en långiver har frigivet den udtrædende ægtefælle fra et lån. Få den særskilte skriftlige afklaring fra långiveren, og kontrollér om der også skal håndteres debitorskifte på et tinglyst pantedokument. Den praktiske forskel er uddybet i artiklen om banklån ved skilsmisse.
Hvordan kontrollerer du den færdige tinglysning?
Når anmeldelsen er oprettet, sendes den til de nødvendige parters underskriftsmapper. Anmelderen kan først sende dokumentet til tinglysning, når de krævede underskrifter er på plads. Anmelderens egen signering af indsendelsen erstatter ikke købers og sælgers tiltrædelse.
En kvittering for modtagelse er heller ikke det samme som en færdig registrering. Status kan blandt andet være Modtaget, Manuel, Tinglyst eller Afvist. Først en tinglyst anmeldelse uden resterende frist viser, at registreringen er gennemført endeligt. Ved en afvisning er sagen lukket, og fejlene skal rettes i en ny anmeldelse.
Efter behandlingen bør du hente en ny tingbogsattest og kontrollere:
- at den rigtige person eller de rigtige personer står som ejere
- at ejerandelene svarer til den aftalte fordeling
- at en eventuel betinget adkomst er blevet indført endeligt
- at tinglysningssvaret ikke indeholder frister eller retsanmærkninger, der kræver handling
- at pant og eventuelle særskilte debitorskifter er håndteret som aftalt med långiveren
Den bredere rækkefølge fra dokumentvalg til efterkontrol er beskrevet i artiklen om tinglysning af skilsmisseskøde.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og myndighedernes aktuelle vejledninger om ejerændring ved separation og skilsmisse.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og lov om ægtefællers økonomiske forhold.
- Tinglysningsretten: vejledninger om Bodeling, sælger- og køberandele, underskrifter, fuldmagter og tinglysningssvar.
- Danmarks Domstole: vejledning om deling af fælles formue.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
