Den offentlige ejendomsvurdering fastsætter ikke automatisk prisen ved en familieoverdragelse. Den kan være udgangspunkt for en særlig værdiansættelsesramme, men kun hvis vurderingens type, meddelelsestidspunkt og ejendommens faktiske forhold passer til reglerne. Du skal samtidig holde den aftalte betaling, et eventuelt gaveelement, finansieringen og tinglysningsafgiftens grundlag adskilt.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Den offentlige ejendomsvurdering fastsætter ikke automatisk prisen ved en familieoverdragelse. Vurderingens type, meddelelsesdato og ejendommens konkrete forhold afgør, om den kan bruges som værdiansættelsesramme, mens købesum og tinglysningsafgift skal opgøres særskilt.
- En foreløbig vurdering kan ikke bruges som grundlag for 15- eller 20-procentreglen.
- Særlige omstændigheder kan kræve en anden værdi, selv om den relevante offentlige vurdering er fundet.
- Købesum, samlet ejerskiftesum, gaveelement og afgiftsgrundlag er forskellige størrelser.
- Kontrollér vurderingsmeddelelse, ejerandel, ejendomsændringer, betaling og finansiering, før aftale og skøde færdiggøres.
- Efter tinglysning bør ejerandel, adkomst og afgiftsoplysninger stemme med aftalen.
Hvilken vurdering kan du bruge?
Det første kontrolpunkt er ikke blot vurderingstallet. Du skal finde ud af, om ejeren har fået meddelt en vurdering efter de nye regler, om tallet kun er en foreløbig vurdering, eller om der foreligger en vurdering efter anmodning. Årstallet på skærmen er derfor ikke nok; du skal også kende dokumenttypen og datoen, hvor vurderingen blev meddelt.
Efter det gældende ændringscirkulære bruges 20-procentintervallet, når ejeren på overdragelsestidspunktet er meddelt en vurdering efter ejendomsvurderingslovens §§ 5, 6 eller 11. Uden en sådan ny vurdering kan den ældre 15-procentramme fortsat være relevant. Intervallerne er rammer for værdiansættelsen, ikke en ordre om, hvilken købesum familien skal aftale.
En foreløbig vurdering kan ikke danne grundlag for 15- eller 20-procentreglen. Det er udtrykkeligt lagt til grund i Landsskatterettens afgørelse SKM2026.317.LSR. Find derfor selve vurderingsmeddelelsen og kontrollér dens status, før du bruger et offentligt vurderingstal i prisarbejdet.
Forenklet illustrativt eksempel: En forælder kan se et foreløbigt vurderingstal, men har endnu ikke modtaget en endelig ny vurdering. Familien kan ikke alene på den baggrund anvende den nyere ramme. Bliver en relevant ny vurdering senere meddelt, kan udgangspunktet ændre sig, men konkrete forhold ved ejendommen skal stadig undersøges.
Hvornår er vurderingen ikke nok?
Selv den rigtige vurdering og det rigtige interval giver ikke altid svaret. Reglen kan fraviges, hvis der er særlige omstændigheder ved familieoverdragelsen. Den aktuelle myndighedspraksis ser samlet på konkrete holdepunkter for en anden handelsværdi, hvor tæt de ligger på overdragelsen, og hvor stor værdiforskellen er.
En nylig handel med den samme ejendom, konkrete salgsforhandlinger, en sagkyndig vurdering, belåning, væsentlige ændringer af ejendommen eller en regnskabsmæssig værdi kan efter omstændighederne være relevante holdepunkter. Ét forhold giver ikke automatisk et bestemt resultat. Den almindelige prisudvikling i området er heller ikke i sig selv nok til at tilsidesætte vurderingsrammen.
Du skal også kontrollere relationen mellem parterne. Betegnelsen familieoverdragelse betyder ikke, at samme værdiansættelsesregel kan bruges mellem alle familiemedlemmer eller ved alle overdragelsesformer. Afklar derfor først, hvem der overdrager til hvem, hvilken ejerandel der skifter ejer, og om overdragelsen er et salg, en delvis gave eller en anden form for ejerskifte.
Hvilke fire beløb skal du holde adskilt?
Når du arbejder med en lav offentlig vurdering, kan det se ud, som om der findes én enkel familiepris. I praksis skal mindst fire beløb eller værdier skilles fra hinanden:
- Den aftalte købesum er den pris, parterne skriver i overdragelsesaftalen.
- Ejerskiftesummen ved tinglysning omfatter det samlede vederlag, herunder relevante pantebreve og gæld, som køberen overtager som led i ejerskiftet.
- Et gaveelement kan opstå, hvis den overførte værdi er større end det, køberen betaler eller overtager. Det skal identificeres særskilt og må ikke skjules i finansieringen.
- Afgiftsgrundlaget ved tinglysning følger sine egne regler og kan være et andet beløb end både den kontante betaling og den værdi, familien har brugt i sin aftale.
Finansieringen er et femte kontrolspor, selv om den ikke fastsætter ejendommens pris. Et familielån kan ændre, hvordan købesummen betales, men det ændrer ikke automatisk ejendommens værdi eller den ejerandel, som skal registreres. En bank- eller realkreditvurdering kan samtidig indgå som et holdepunkt i den konkrete værdikontrol.
Hvordan fastsætter du prisen i den rigtige rækkefølge?
Prisen bør først skrives ind i aftalen, når dokumentgrundlaget er samlet. En praktisk rækkefølge er:
- Fastslå relationen mellem parterne, ejendomstypen og præcis hvilken ejerandel der overdrages.
- Hent vurderingsmeddelelsen og notér vurderingstype, vurderingstermin, meddelelsesdato og eventuel gyldighedsperiode.
- Kontrollér, om ejendommen siden vurderingen er handlet, udbudt, vurderet, belånt, ombygget, udstykket eller har ændret anvendelse.
- Fastlæg købesummen og beskriv hele betalingen, herunder kontantbeløb, overtaget gæld, pantebreve og et eventuelt familielån.
- Opgør tinglysningens afgiftsgrundlag særskilt og kontrollér de samlede omkostningstyper ved familieoverdragelsen.
- Lad aftale og skøde bruge de samme korrekte oplysninger om parter, ejerandel, ejerskiftesum og overtagelsesdag, og kontrollér derefter den registrerede adkomst.
Hvis et trin afdækker en uoverensstemmelse, bør næste trin vente. En foreløbig vurdering skal eksempelvis ikke behandles som en endelig meddelelse, og en nyere markedsvurdering bør ikke ignoreres, blot fordi den offentlige vurdering er lavere. Dokumentér i stedet forskellen og afklar, hvilken funktion hvert tal har.
Hvad bruger skødet prisen til?
Skødet gennemfører ejerændringen i Tingbogen og indeholder oplysninger om blandt andet parterne, ejerandelene og handelen. Ved en familieoverdragelse skal handelen markeres og beskrives som den overdragelse, den faktisk er. Tinglysningen af skødet ændrer ikke i sig selv låneaftaler, og den gør heller ikke ethvert anvendt vurderingstal rigtigt.
Efter tinglysningsafgiftslovens § 4 er den aftalte ejerskiftesum udgangspunktet for afgiften, men ved ikke-fri handel med en ejerbolig kan et lovbestemt minimum knyttet til den relevante vurdering blive afgørende. Foreløbige vurderinger bruges ikke til dette minimum. En gyldig vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 11 kan derimod være den seneste relevante vurdering; den gælder højst i to år.
Det kan derfor ske, at vurderingen påvirker tinglysningsafgiften uden at ændre den købesum, familien har aftalt. Mangler ejendommen en brugbar vurdering, eller er den væsentligt forandret, kan en værdierklæring blive nødvendig. Efter registreringen bør du kontrollere, at ejerandel, adkomst og de oplysninger, der bærer afgiftsberegningen, stemmer med aftalen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle officielle vejledninger om værdiansættelse og tinglysning.
- Cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 om værdiansættelse af fast ejendom.
- Styresignal SKM2025.243.SKTST om særlige omstændigheder.
- Tinglysningsafgiftsloven og den aktuelle juridiske vejledning om afgiftsgrundlaget.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
