En salgsaftale mellem ægtefæller fastlægger, hvad I overdrager, til hvilken samlet modydelse og på hvilke vilkår. Skødet er det særskilte dokument, der registrerer ejerændringen i Tingbogen. Oplysningerne skal passe sammen, men skødet erstatter ikke salgsaftalen og ændrer ikke automatisk, hvem en långiver kan kræve betaling af.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En salgsaftale mellem ægtefæller fastlægger den indbyrdes handel, mens skødet registrerer ejerændringen i Tingbogen. Dokumenterne skal stemme om ejendom, parter, ejerandele og samlet modydelse, men skødet ændrer ikke automatisk lånehæftelse eller andre private vilkår.
- Salgsaftalen bør beskrive den ønskede ejerfordeling og alle dele af modydelsen.
- Sælgerandelen måles mod sælgerens andel, mens køberandelen måles mod hele ejendommen.
- Gældsovertagelse og långiverens stilling skal afklares særskilt.
- Uoverensstemmelser bør rettes, før skødet underskrives og anmeldes.
- Efter tinglysningen kontrolleres ejerandele, frister, anmærkninger og låneforhold.
Hvilke oplysninger skal gå igen i skødet?
Under ægteskabet kan I indgå aftaler mellem ægtefæller og påtage jer forpligtelser over for hinanden. Når I endeligt har accepteret samme aftaleversion, er den grundlaget for jeres indbyrdes handel. Skødet skal derefter omsætte de oplysninger, der er nødvendige for at registrere den aftalte ejerændring.
Efter Tinglysningsrettens vejledning om skøder skal anmeldelsen blandt andet identificere ejendommen og parterne. Aftalen og skødet bør derfor stemme om:
- hvilken fast ejendom overdragelsen vedrører
- hvem der overdrager, og hvem der erhverver
- hvor stor en ejerandel der overdrages, og hvordan ejerskabet skal se ud bagefter
- den samlede ejerskiftesum og de ydelser, som indgår i den
- den korrekte handels- og ejendomstype i tinglysningsanmeldelsen
Den samlede ejerskiftesum er ikke nødvendigvis det samme som et kontant beløb i aftalen. Overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser kan også indgå. En overdragelse mellem ægtefæller angives efter Tinglysningsrettens aktuelle handelsvejledning som familieoverdragelse, selv om parterne bruger ordet salgsaftale.
Hvorfor kan en halv ejerandel give to brøker?
Skødets sælgerandel og køberandel har hvert sit udgangspunkt. Sælgerandelen viser, hvor stor en del af den overdragende ægtefælles nuværende andel der sælges. Køberandelen viser, hvor stor en del af hele ejendommen den anden ægtefælle erhverver ved anmeldelsen. En andel, som køberen allerede ejer, skal ikke tælles med igen.
Illustrativt eksempel: Ejer du hele ejendommen og overdrager halvdelen til din ægtefælle, er sælgerandelen 1/2 af din ejerandel, mens køberandelen er 1/2 af hele ejendommen. Ejer du derimod kun halvdelen og overdrager hele din andel, er sælgerandelen 1/1, mens køberandelen stadig er 1/2 af hele ejendommen. Derfor bør salgsaftalen beskrive det ønskede ejerskab efter overdragelsen og ikke nøjes med ordet “halvdelen”. Det samme skel er centralt, når ægtefæller har forskellige ejerandele.
Hvad ændrer skødet ikke mellem jer?
Salgsaftalen regulerer jeres indbyrdes rettigheder og pligter. Skødet registrerer adkomsten. Efter tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod konkurrerende aftaler og retsforfølgning. Det forklarer, hvorfor en gyldig aftale og et tinglyst skøde har forskellige funktioner.
Skødet afgør heller ikke alene den personlige lånehæftelse. En formulering i salgsaftalen om, at den ene overtager en gæld, kan have betydning mellem jer, men virkningen over for panthaveren afhænger af pantebrevets vilkår og reglerne om gældsovertagelse. Nogle gældsforhold kan følge tinglysningslovens særlige betingelser for indtræden og frigørelse; i andre tilfælde kræves en aftale med panthaveren. I bør derfor afklare fælles lån mellem ægtefæller som et selvstændigt spor.
Ejerandel og formueordning er også forskellige spørgsmål. Skødet viser, hvem der ejer hvor meget, men det fastlægger ikke i sig selv alle virkninger af delingsformue, særeje eller en intern aftale om udgifter og afdrag.
Hvornår skal I rette dokumenterne før underskrift?
En forskel mellem salgsaftalen og skødet bør afklares, før I underskriver skødet. Efter tinglysningslovens § 10 skal et dokument til tinglysning vedrøre en bestemt ret over en bestemt ejendom, have endeligt fastsat indhold og udgå fra den, der kan råde ifølge Tingbogen, eller med denne persons samtykke.
Disse forhold kan stoppe eller forsinke dokumentforløbet:
- Den overdragende ægtefælle eller ejerandel stemmer ikke med den aktuelle Tingbog.
- Aftalen bruger en uklar andelsangivelse, som kan føre til et andet slutresultat end planlagt.
- Kontant betaling, overtaget gæld og andre ydelser giver ikke samme samlede ejerskiftesum i aftalen og skødet.
- Det er ikke afklaret, om en ægtefælle fortsat hæfter for lån efter ejerændringen.
- Parterne har ændret pris, andel eller andre centrale vilkår efter den oprindelige underskrift, uden at ændringen er dokumenteret.
En materiel ændring kan dokumenteres som et tillæg eller en ny fælles aftale, før skødet færdiggøres. Hvis handlen endnu ikke er klar til endelig gennemførelse, skal valget mellem endeligt og betinget skøde vurderes ud fra det konkrete og aktuelt dokumenterede forløb. Skødet bør ikke bruges til stiltiende at omskrive en anden handel end den, I faktisk har aftalt.
Hvordan gennemfører I aftalen og skødet i rækkefølge?
En sammenhængende skødeoverdragelse mellem ægtefæller kan bygges op i fem kontrollerbare trin:
- Hent de aktuelle tingbogsoplysninger, og kontrollér ejendommen, den registrerede ejer, ejerandelen og de tinglyste hæftelser.
- Fastlæg den ønskede ejerfordeling og den samlede modydelse i salgsaftalen. Beskriv kontant betaling, eventuel gældsovertagelse og øvrige centrale vilkår hver for sig.
- Afklar låneforholdet særskilt. Kontrollér pantebrevsvilkår, långiverens stilling og dokumentationen for en eventuel ændring af debitorerne.
- Overfør de kontrollerede oplysninger til skødet. Sammenlign parter, ejendom, sælgerandel, køberandel, ejerskiftesum og handelstype, før begge underskriver.
- Anmeld skødet, og gennemgå bagefter tinglysningssvaret og Tingbogen. Kontrollér den registrerede ejerfordeling, eventuelle frister eller retsanmærkninger og resultatet af det separate lånespor.
Omkostningerne kan bestå af offentlig tinglysningsafgift, udgifter ved en låneændring, vurdering og dokumentudarbejdelse. Tinglysningssystemet beregner afgiften ud fra oplysningerne i anmeldelsen. Det konkrete beløb afhænger derfor af overdragelsen og kan ikke udledes af ordet salgsaftale alene.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende lovgivning og Tinglysningsrettens vejledninger om skøder og ejerandele.
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold
- Aftaleloven
- Tinglysningsloven
- Tinglysningsrettens skødevejledninger
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
