En salgsaftale mellem ægtefæller er vilkårsgrundlaget for en intern overdragelse af bolig. Den kan forklare pris, ejerandel, betaling og betingelser, men ejerskiftet bliver først registreret over for omverdenen, når det korrekte skøde tinglyses.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
En salgsaftale mellem ægtefæller kan forklare pris, betaling, ejerandel og betingelser før et skøde, men den ændrer ikke alene den tinglyste adkomst. Ejerskiftet skal passe med aftalen og registreres gennem det korrekte skøde.
- Ægtefæller kan indgå aftaler med hinanden, men lovens begrænsninger skal respekteres.
- Salgsaftale, gavebrev og ægtepagt løser forskellige dokumentopgaver.
- Skødet skal afspejle den ejerandel og det vederlag, aftalen bygger på.
- Lån, pant og bankaccept er separate spor fra selve adkomsten.
- Efter tinglysning bør Tingbogen kontrolleres mod aftalens slutresultat.
Hvad er en salgsaftale mellem ægtefæller?
En salgsaftale mellem ægtefæller er en aftale om, at den ene ægtefælle overdrager hele eller en del af sin ejerandel i en fast ejendom til den anden. Aftalen kan stå alene som internt vilkårsgrundlag, men den er ikke det dokument, der i sig selv ændrer adkomsten i Tingbogen.
Hvis du bruger salgsaftalen som grundlag for et skøde ved overdragelse mellem ægtefæller, skal aftalen og skødet pege på samme ejerændring. Ellers kan der opstå forskel mellem det, I har aftalt, og det, der bliver registreret.
Hvornår er salgsaftalen relevant før et ægtefælleskøde?
Salgsaftalen er relevant, når overdragelsen ikke kun er en gave eller en teknisk justering af ejerandel, men bygger på et vederlag. Vederlaget kan være kontant betaling, overtagelse af gæld, modregning eller en kombination af flere vilkår.
Den praktiske funktion er at gøre vilkårene tydelige før skødet. Skødet skal tinglyse ejerændringen, mens aftalen kan forklare, hvorfor ændringen sker, hvad der betales, og hvilke betingelser der skal være opfyldt, før tinglysningen bør gennemføres.
Hvad kan ægtefæller aftale med hinanden?
Lov om ægtefællers økonomiske forhold § 2 fastslår, at ægtefæller under ægteskabet kan indgå aftaler med hinanden, give hinanden gaver og pådrage sig forpligtelser over for hinanden, med de begrænsninger der følger af loven. En salgsaftale er derfor mulig, men den skal passe til de regler og dokumenter, der ellers gælder for boligen.
Aftalen bør være konkret nok til, at skødet kan udfyldes uden at gætte. Hvis aftalen kun siger, at “halvdelen overdrages”, men ikke forklarer betaling, overtaget gæld eller slutandel, kan den være for upræcis som arbejdspapir for tinglysningen.
Hvor går grænsen mellem salgsaftale, gavebrev og ægtepagt?
Salgsaftale, gavebrev og ægtepagt løser forskellige opgaver. Salgsaftalen beskriver vilkår for en overdragelse mod vederlag. Et gavebrev beskriver en hel eller delvis gave. En ægtepagt bruges til at aftale særeje eller andre formueordninger, der skal behandles i Personbogen og ikke som et almindeligt skøde i Tingbogen.
Hvis du blander dokumenterne sammen, kan aftalen komme til at forklare én ting, mens skødet prøver at registrere noget andet. Den sikre afgrænsning er at spørge, om dokumentet skal ændre ejerregistrering, forklare betalingsvilkår, beskrive en gave eller ændre formueordningen mellem ægtefællerne.
Hvorfor ændrer aftalen ikke alene skødet?
Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som ejendomsret for køber. En salgsaftale kan derfor være grundlaget bag overdragelsen, men den ændrer ikke alene den tinglyste adkomst.
Hvis din ægtefælle skal på skødet, eller hvis ejerandelen skal ændres, skal der tinglyses et adkomstdokument. Den interne aftale kan forklare vilkårene, men Tingbogen ændres først, når tinglysningen er gennemført.
Hvilke oplysninger skal aftalen og skødet passe sammen om?
Aftalen og skødet bør især passe sammen om personer, ejendom, ejerandel, vederlag og betingelser. Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele viser, at der skal skelnes mellem sælgerens egen ejerandel og den andel af hele ejendommen, køber erhverver.
- Hvem er tinglyst ejer før overdragelsen?
- Hvor stor en del af sælgers ejerandel overdrages?
- Hvilken samlet ejerandel skal køber have efter skødet?
- Hvad består vederlaget af?
- Er skødet afhængigt af betaling, bankaccept eller andet vilkår?
Hvis aftalen handler om en anden ejerandel end skødet, bør fejlen rettes før anmeldelse. Ellers kan Tingbogen komme til at vise et andet resultat end det, I troede, I havde aftalt.
Hvad betyder salgsaftalen for købesum og tinglysningsafgift?
Salgsaftalen kan få betydning for den købesum eller det samlede vederlag, der skal oplyses ved tinglysning. Tinglysningsrettens vejledning om oplysninger om handelen forklarer, at handelstype og ejendomstype skal angives, og at markeringer ved ikke-fri handel kan påvirke afgiftsberegningen.
Ved overdragelse mellem ægtefæller bør du derfor ikke kun se på det kontante beløb. Overtaget gæld, anden betaling og nær relation mellem parterne kan få betydning for, hvordan overdragelsen beskrives i skødet. Hvis der ikke er et egentligt salg, bør dokumentvalget afspejle det.
Hvad hvis boligen er familiens helårsbolig?
Lov om ægtefællers økonomiske forhold § 6 kræver samtykke fra den anden ægtefælle, når en ægtefælle vil overdrage, pantsætte, udleje eller bortforpagte familiens helårsbolig, hvis boligen helt eller delvis indgår i ligedelingen. Ved en intern overdragelse mellem ægtefæller bør samtykke og rollefordeling derfor være afklaret i dokumentgrundlaget.
Samtykket er ikke det samme som salgsaftalen. Salgsaftalen forklarer vilkårene for overdragelsen, mens samtykke handler om retten til at disponere over familiens bolig. I nogle situationer vil begge dele være relevante, før skødet kan gennemføres sikkert.
Hvad betyder aftalen for lån, pant og hæftelse?
En salgsaftale kan sige, at den ene ægtefælle skal overtage betaling eller gæld, men banken og panthaver skal stadig håndtere låne- og sikkerhedssporet særskilt. Skødet registrerer adkomst; det frigør ikke automatisk den anden ægtefælle fra et lån.
Hvis aftalen forudsætter, at én ægtefælle overtager huslånet alene, bør bankens accept være afklaret, før skødet behandles som endeligt. Ellers kan du ende med en tinglyst ejerændring, mens den personlige hæftelse ikke svarer til aftalens forudsætning. Det samme skel gælder i artikler om hvem der hæfter for huslånet.
Hvordan kan processen se ud fra aftale til Tingbogen?
En salgsaftale mellem ægtefæller bør behandles som første dokumenttrin, ikke som slutresultat. Når vilkårene er afklaret, kan skødet udarbejdes og tinglyses, og derefter kan I kontrollere, at Tingbogen viser den rigtige ejerandel.
- Afklar om overdragelsen er salg, gave, delvis gave eller formueordning.
- Skriv vilkårene klart i aftalen, hvis der er et salgsvilkår.
- Afstem købesum, overtaget gæld og ejerandele med skødet.
- Afklar bank, pant og eventuelle betingelser.
- Tinglys skødet og kontrollér den registrerede adkomst.
Hvis spørgsmålet i stedet handler om, om ægteskabet i sig selv ændrer ejerstatus, er det et andet spor end salgsaftalen. Det skel gennemgås i artiklen om formuefællesskab og at stå sammen på skødet.
Hvad skal I kontrollere efter tinglysning?
Efter tinglysning skal I kontrollere, at aftalens slutresultat faktisk fremgår af Tingbogen. Det gælder især adkomsthaver, ejerandel, skødets datoer og eventuelle hæftelser, hvis lån eller pant var en del af aftalens forudsætninger.
Kontrollen er særlig vigtig, hvis salgsaftalen indeholder flere vilkår end selve ejerændringen. En betaling eller bankaftale kan være opfyldt, uden at ejerandelen er registreret korrekt, og en korrekt tinglyst ejerandel betyder ikke nødvendigvis, at låneforholdene er ændret.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om ægtefællers aftaler, skøde, handelstype og tinglyst ejerandel.
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold
- Tinglysningsretten om skøder
- Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele
- Tinglysningsrettens vejledning om oplysninger om handelen
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: