Købesummen i et ægtefælleskøde er den samlede ejerskiftesum for den ejerandel, der overdrages. Beløbet er derfor ikke nødvendigvis det samme som den kontante betaling mellem jer. Aftalt gældsovertagelse, gave og andre ydelser kan også indgå.
Beløbet skal samtidig holdes adskilt fra tre andre spørgsmål: hvor stor en ejerandel der skifter ejer, hvem der hæfter personligt for lånene, og hvilket beløb tinglysningsafgiften beregnes ud fra. De fire spor kan hænge sammen uden at være identiske.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Købesummen i et ægtefælleskøde er hele ejerskiftesummen for den andel, der overdrages – ikke kun den kontante betaling. Få overblik over, hvordan beløbet afstemmes med ejerandel, gæld og gave.
- Hvad købesummen kan bestå af
- Hvorfor nul kroner kan være forkert
- Hvordan ejerandelen afgrænser beløbet
- Hvorfor gældshæftelse kontrolleres særskilt
- Hvilke oplysninger I bør afstemme
Hvilket beløb skal stå i ægtefælleskødet?
Tinglysningsbekendtgørelsens § 10 kræver blandt andet, at et skøde oplyser købesum og valuta. Tinglysningsretten beskriver købesummen som den samlede sum for ejerskiftet. Den kan bestå af mere end penge, som den ene ægtefælle overfører til den anden.
Afhængigt af aftalen kan ejerskiftesummen omfatte:
- kontant betaling
- pantegæld, som den nye ejer overtager som led i overdragelsen
- en gaveandel
- restancer eller andre økonomiske forpligtelser, som indgår i modydelsen
Hver bestanddel skal kunne føres tilbage til jeres aftale og de faktiske forhold. En generel forklaring af begrebet købesum er derfor kun begyndelsen; i et ægtefælleskøde skal sammensætningen passe til netop den ejerandel, I flytter.
Hvornår er nul kroner ikke det rigtige beløb?
Ingen kontant betaling betyder ikke automatisk, at ejerskiftesummen er nul. Hvis den modtagende ægtefælle overtager gæld eller modtager ejerandelen helt eller delvist som gave, skal disse dele fortsat beskrives. Tinglysningsrettens vejledning angiver udtrykkeligt, at også overdragelser uden kontant betaling kan have en samlet købesum.
Et fiktivt eksempel viser forskellen: Den overdragne halvdel af en ejendom værdiansættes til 1.000.000 kr. Den modtagende ægtefælle betaler 250.000 kr. kontant, overtager 500.000 kr. i pantegæld som led i aftalen og modtager 250.000 kr. som gave. Den samlede ejerskiftesum er da 1.000.000 kr. – ikke kun den kontante betaling på 250.000 kr.
Eksemplet forudsætter, at alle tre bestanddele faktisk indgår i aftalen. Hvis gældsovertagelsen ikke kan gennemføres som forudsat, skal aftalen og skødets oplysninger vurderes igen, før overdragelsen afsluttes.
Hvordan hænger købesum og ejerandel sammen?
Købesummen skal vedrøre den andel, der skifter ejer, ikke nødvendigvis hele ejendommen. Derfor bør I begynde med ejerbrøkerne og først derefter beregne ejerskiftesummen.
Tinglysningsretten skelner mellem sælgerandel og køberandel. Sælgerandelen angiver, hvor stor en del af den afgivende ægtefælles egen andel der overdrages. Køberandelen angiver, hvor stor en del af hele ejendommen den anden ægtefælle erhverver. Hvis en ægtefælle ejer halvdelen af ejendommen og overdrager halvdelen af sin egen andel, skifter en fjerdedel af hele ejendommen ejer.
Det er også grunden til, at den modtagende ægtefælles eksisterende andel ikke skal tælles med igen. En kontrol af ejerandelene i skødet kan forhindre, at købesummen knyttes til en større eller mindre andel end den, der faktisk overdrages.
Hvad betyder gældsovertagelse for købesummen?
Gæld, som overtages som en del af overdragelsen, kan indgå i købesummen med sin opgjorte værdi. Det betyder dog ikke, at ejerskiftet i sig selv ændrer, hvem långiver kan kræve betaling af. Ejerskab, pant og personlig gældshæftelse er forskellige retsforhold.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en særlig ordning for visse pantebreve, når erhververen overtager gælden, adkomsten er endelig, og betingelserne i bestemmelsen er opfyldt. I andre tilfælde kræver en ændring af debitor kreditors medvirken. Derfor skal I undersøge både låneaftalen, det tinglyste pantebrev og långivers stillingtagen i stedet for at udlede gældshæftelsen af skødet alene.
En aftale om gældsovertagelse bør dermed kunne afstemmes med både købesummens opdeling og de dokumenter, der regulerer lånet. Hvis den ene ægtefælle fortsat hæfter efter overdragelsen, skal det være et bevidst og dokumenteret resultat – ikke en følge af, at ejer- og gældssporet er blevet blandet sammen.
Hvorfor kan afgiftsgrundlaget være et andet?
En overdragelse mellem ægtefæller behandles som en familieoverdragelse og dermed ikke som en almindelig handel mellem uafhængige parter. Den aftalte ejerskiftesum skal stadig stå korrekt i skødet, men reglerne om tinglysningsafgift kan medføre, at afgiften beregnes på et andet grundlag.
En lav kontant betaling eller en stor gaveandel er derfor ikke i sig selv et svar på, hvilket afgiftsgrundlag der gælder. Ejendomstype, handelsform og de aktuelle værdioplysninger skal vurderes særskilt. Det er samme skel, der forklarer, hvorfor en korrekt opgjort købesum og en korrekt beregnet tinglysningsafgift ved ændring af skøde kan bygge på forskellige beløb.
Hvordan kontrollerer I beløbene før tinglysning?
En komponentvis kontrol gør det lettere at finde uoverensstemmelser, inden skødet underskrives:
- Kontrollér i Tingbogen, hvem der ejer ejendommen, og med hvilke andele.
- Fastlæg præcist, hvor stor en del af den nuværende ejers andel der skal overdrages, og hvilken andel af hele ejendommen modtageren får.
- Opgør kontant betaling, gave, overtaget gæld og andre aftalte ydelser hver for sig.
- Kontrollér, at bestanddelene tilsammen svarer til ejerskiftesummen for den overdragne andel.
- Afklar separat med långiver og lånedokumenterne, hvem der hæfter efter overdragelsen.
- Kontrollér handelsoplysninger og afgiftsgrundlag efter de regler, der gælder på anmeldelsestidspunktet.
Når skødet er tinglyst, bør resultatet sammenholdes med det aftalte. Tingbogsattesten skal vise de tilsigtede ejerandele, og eventuelle ændringer i pantehæftelsen skal fremgå af de relevante låne- og pantedokumenter. Dermed afsluttes kontrollen ikke ved underskriften, men først når ejerskab og gældsforhold er dokumenteret som planlagt.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på Tinglysningsrettens vejledning om skøder og købesum, Tinglysningsrettens vejledninger om handelsoplysninger, ejerandele og debitorskifte samt tinglysningsbekendtgørelsen, tinglysningsloven og lov om ægtefællers økonomiske forhold. Afgrænsningen mellem ejerskiftesum og afgiftsgrundlag er kontrolleret i tinglysningsafgiftsloven og den aktuelle juridiske myndighedsvejledning. Kilderne er kontrolleret den 18. juli 2026.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
