En ægtepagt kan aftale særeje og andre formueordninger mellem ægtefæller, men den ændrer ikke automatisk ejerandelene i skødet. Hvis den tinglyste ejerbrøk skal ændres, kræver det normalt et skøde.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
En ægtepagt kan ændre formueordningen mellem ægtefæller, men den ændrer ikke automatisk ejerandelene i skødet. Skal den tinglyste ejerbrøk ændres, kræver det normalt et skøde, mens særeje kræver en korrekt tinglyst ægtepagt.
- Skødet viser, hvem der er registreret ejer af boligen.
- Ægtepagten regulerer særeje og andre formueforhold mellem ægtefæller.
- Samtykke til familiens bolig er ikke det samme som medejerskab.
- Lån og pant skal behandles særskilt fra både skøde og ægtepagt.
- Kontroller både Tingbogen og en eventuel ægtepagt efter ændringen.
Hvad er det korte svar?
En ægtepagt og et skøde har forskellige funktioner. Ægtepagten regulerer, hvordan bestemte aktiver skal behandles mellem ægtefæller, mens skødet viser, hvem der er registreret ejer af fast ejendom.
Hvis du vil ændre, hvem der ejer boligen udadtil, skal du derfor ikke nøjes med ægtepagten. Du skal afklare, om der også skal tinglyses en ændring af skødet.
Hvad regulerer en ægtepagt?
En ægtepagt kan bruges til at aftale særeje eller ændre formueordningen mellem ægtefæller. Den kan for eksempel bestemme, at en bolig eller en del af værdien ikke skal deles på samme måde ved separation, skilsmisse eller død.
For at en ægtepagt om særeje skal have den tilsigtede virkning mellem ægtefæller, skal den oprettes og tinglyses i Personbogen. Det er et andet registerspor end skødet i Tingbogen.
Hvad viser skødet?
Skødet viser den tinglyste adkomst til ejendommen. Det vil sige, hvem der står som ejer, og hvilken ejerandel der er registreret i Tingbogen.
Hvis kun den ene ægtefælle står på skødet, er det den ægtefælle, der er tinglyst ejer. Det kan have praktisk betydning, selv om boligen indgår i ægtefællernes økonomiske ordning på en bestemt måde.
Hvorfor ændrer særeje ikke automatisk ejerbrøken?
Særeje handler om, hvordan værdien behandles mellem ægtefællerne. Ejerbrøken i skødet handler om, hvem der er registreret ejer af selve ejendommen.
Det betyder, at en bolig kan være særeje uden, at den anden ægtefælle bliver medejer. Omvendt kan ægtefæller stå sammen på skødet, samtidig med at deres indbyrdes formueordning skal læses i en ægtepagt.
Hvornår kræver ændringen et skøde?
Hvis ejerandelen skal ændres, for eksempel fra 100/0 til 50/50 eller fra 50/50 til en anden brøk, er det en ændring af adkomsten. Den slags ændring skal normalt ske gennem et skøde, der tinglyses.
Det er derfor ikke nok at skrive i ægtepagten, at begge skal eje boligen, hvis Tingbogen fortsat skal vise en anden ejerbrøk. Dokumenterne skal passe til det juridiske resultat, I ønsker.
Hvornår kan ægtepagt og skøde begge være relevante?
Begge dokumenter kan være relevante, når I både vil ændre ejerforholdet og aftale, hvordan værdien skal behandles mellem jer. Skødet løser adkomsten, mens ægtepagten kan løse formueordningen.
Hvis en ægtefælle skal på skødet, ligger opgaven tæt på skødeoverdragelse mellem ægtefæller. Hvis boligen også skal være særeje, skal ægtepagten vurderes som et særskilt dokument.
Hvad betyder familiens helårsbolig?
Familiens helårsbolig kan kræve den anden ægtefælles samtykke ved salg, pantsætning eller udlejning, når boligen indgår i delingsformuen. Det er ikke det samme som, at den anden ægtefælle automatisk er medejer.
Den praktiske pointe er, at samtykke, medejerskab og særeje er tre forskellige spørgsmål. En ægtefælle kan have en samtykkerolle uden at stå på skødet.
Hvordan kan forskellen se ud i praksis?
Illustrativt eksempel: Den ene ægtefælle ejer huset alene ifølge skødet. Ægtefællerne opretter en ægtepagt, der gør huset til den ejerægtefælles fuldstændige særeje. Ægtepagten ændrer, hvordan værdien skal behandles mellem ægtefællerne, men den gør ikke den anden ægtefælle til medejer.
Hvis begge ægtefæller derimod skal eje huset med hver sin andel, skal skødet ændres og tinglyses. Ægtepagten kan derefter være relevant, hvis ejerandelen eller værdien skal være særeje.
Hvad med lån og pant?
Lån og pant skal holdes adskilt fra både ægtepagt og skøde. En ændring af ejerandelene betyder ikke automatisk, at banken ændrer, hvem der hæfter for boliglånet.
Hvis lånet skal ændres, kræver det långivers accept. Hvis der er pant i ejendommen, skal I også kontrollere, hvordan pantet står registreret, og om ændringen kræver yderligere dokumenter.
Hvordan finder I ud af, hvilket dokument der mangler?
Start med at definere det ønskede resultat. Vil I ændre ejerforholdet, formueordningen eller begge dele? Det afgør, om skøde, ægtepagt eller begge dokumenter er relevante.
- Kontroller hvem der står som ejer i Tingbogen.
- Afklar om boligen skal ejes af den ene, begge eller med ændrede ejerandele.
- Afklar om boligens værdi skal være delingsformue eller særeje.
- Kontroller om bank, pant eller samtykke påvirker processen.
- Tjek bagefter, at både Tingbogen og en eventuel ægtepagt viser det ønskede resultat.
Hvilke fejl kan dokumenterne afsløre?
Et typisk kontrolproblem er, at ægtefæller tror, at en ægtepagt har ændret skødet. Et andet er, at skødet ændres, men at særeje eller delingsformue ikke er afklaret.
Begge dele kan give en anden retsstilling end forventet. Hvis I vil sammenholde ejerandel og formueordning, bør I læse forskellen på formuefællesskab og at stå sammen på skødet som et selvstændigt skel.
Hvornår er skødet nok, og hvornår er ægtepagten nok?
Skødet er det centrale dokument, hvis spørgsmålet er, hvem der skal stå som ejer. Ægtepagten er det centrale dokument, hvis spørgsmålet er, hvordan værdien skal behandles mellem ægtefællerne.
Hvis kun det ene spørgsmål skal ændres, kan det ene dokument være nok. Hvis både ejerforhold og formueordning skal ændres, skal dokumenterne koordineres, så de ikke peger i hver sin retning.
Hvad bør I kontrollere efter tinglysning?
Efter en skødeændring bør I kontrollere Tingbogen. Efter en ægtepagt bør I kontrollere, at ægtepagten er tinglyst i Personbogen og svarer til det, I faktisk aftalte.
Hvis boligen skal være særeje, kan det også være relevant at læse om, hvordan du kan gøre et hus til særeje. Den artikel handler om formueordningen, mens denne artikel handler om grænsen mellem ægtepagt og ejerandel i skødet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på reglerne om tinglyst adkomst, ægtepagter og ægtefællers økonomiske forhold.
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Tinglysning.dk om digital tinglysning og registerkontrol
- Personbogen og Tingbogen som forskellige tinglysningsspor
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
