Som udgangspunkt nej. En ægtepagt om særeje afgør, hvordan boligens værdi behandles ved en senere formuedeling, men den flytter ikke automatisk den ejerandel, der står i Tingbogen. Kun hvis en personbogstinglyst ægtepagt også indeholder selve ejendomsoverdragelsen, kan den bruges som grundlag for adkomstændringen. Ellers skal overdragelsen gennemføres med et endeligt skøde.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En ægtepagt om særeje ændrer ikke automatisk ejerandelene i Tingbogen. Kun når den personbogstinglyste ægtepagt også indeholder selve ejendomsoverdragelsen, kan den bruges som grundlag for Ægtepagt Adkomst; ellers anvendes et endeligt skøde.
- Formueordning, tinglyst adkomst og personlig gæld er tre forskellige juridiske spor.
- Personbogen, en særejenotering og en adkomstregistrering dokumenterer forskellige resultater.
- De nuværende og ønskede ejerbrøker skal fastlægges, før overdragelsen anmeldes.
- Sælgerandel beregnes ud fra sælgerens egen andel, mens køberandel vedrører hele ejendommen.
- Lån, pant og det endelige ejerforhold skal kontrolleres særskilt efter registreringen.
Hvad er forskellen på særeje og ejerandel?
Ejerandelen angiver, hvor stor en del af ejendommen du ejer. Særeje og delingsformue angiver derimod, hvordan værdien af din formue skal behandles, hvis ægtefællernes formuer senere skal deles. De to oplysninger kan derfor ikke erstatte hinanden.
En ægtefælle kan eksempelvis stå som eneejer i Tingbogen, selv om boligens værdi er delingsformue. Omvendt kan to ægtefæller eje halvdelen hver, mens hver ejerandel er den pågældende ægtefælles særeje. Forskellen mellem formuefællesskab og fælles skøde er netop, at formueordningen vedrører værdiernes deling, mens skødet viser den registrerede adkomst.
Hvornår kan ægtepagten bruges som adkomst?
En gyldig ægtepagt skal være underskrevet af begge ægtefæller og tinglyst i Personbogen. Det følger af lov om ægtefællers økonomiske forhold § 20. Personbogstinglysningen gør dog ikke alene ægtefællen til medejer af en bestemt fast ejendom.
Ægtepagten kan bruges som adkomstdokument, når selve overdragelsen af ejendommen eller en bestemt ejerandel fremgår af den tinglyste ægtepagt. Tinglysningsrettens vejledning kræver, at den personbogstinglyste ægtepagt med eventuelle bilag vedhæftes anmeldelsen. Dokumenttypen er da “Ægtepagt Adkomst”.
Indeholder ægtepagten kun regler om særeje, eller er overdragelsen ikke tinglyst i Personbogen som en del af ægtepagten, angiver Tinglysningsretten i stedet dokumenttypen “Endeligt skøde”. Efter tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler og retsforfølgning. Den registrerede ejerandel ændres derfor først gennem det relevante adkomstspor i Tingbogen.
Hvad viser en særejenotering i Tingbogen?
Tinglysningssystemet har en særskilt dokumenttype, “Ægtepagt Særeje”. Den bruges til at notere særeje for en person, der allerede står som tinglyst ejer. Noteringen kan dermed vise formuearten for ejerens bolig eller ejerandel, men den indsætter ikke en ny ejer og ændrer ikke ejerbrøken.
De tre registreringsresultater besvarer hvert sit spørgsmål: Personbogen viser, om ægtepagten er tinglyst, særejenoteringen knytter formuearten til en eksisterende ejers adkomst, og adkomstregistreringen viser, hvem der ejer hvor meget. Et gennemført resultat i ét spor dokumenterer derfor ikke, at de to andre også er ændret.
Hvis I ændrer eller ophæver særejevilkårene, skal det ske ved en ny gyldig ægtepagt. Har I allerede gennemført en ejendomsoverdragelse, bliver den ikke rullet tilbage, blot fordi formueordningen senere ændres. En tilbageførsel af ejerandelen kræver sit eget overdragelses- og adkomstgrundlag.
Hvordan fastsætter I de nye ejerbrøker?
Start med den aktuelle tingbogsattest og skriv det ønskede ejerforhold efter overdragelsen ned. Forskellen mellem de nuværende og ønskede brøker viser, hvor stor en del af hele ejendommen der skal flyttes. Ved anmeldelsen skal I skelne mellem sælgerandel og køberandel:
- Sælgerandelen er den del af sælgerens egen nuværende ejerandel, der overdrages.
- Køberandelen er den del af hele ejendommen, som køberen erhverver ved anmeldelsen.
- En andel, som køberen allerede ejer, skal ikke medregnes igen som køberandel.
Illustrativt eksempel: A ejer 3/4 af boligen, og B ejer 1/4. De ønsker at eje 1/2 hver. A skal derfor overdrage 1/4 af hele ejendommen. Sælgerandelen er 1/3 af A’s nuværende ejerandel på 3/4, mens B’s køberandel er 1/4 af hele ejendommen. B’s eksisterende 1/4 lægges ikke til køberandelen i anmeldelsen. Den generelle proces for ejerandele på skødet bygger på det samme skel.
Hvad skal I kontrollere ud over ejerandelen?
Adkomsten, formueordningen og gælden er tre forskellige spor. En ændring af skødet eller en anmeldelse af “Ægtepagt Adkomst” ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter personligt for boliglånene. Skal en ægtefælle indtræde i eller udtræde af et lån eller et tinglyst ejerpantebrev, skal det afklares særskilt ud fra låne- og pantedokumenterne samt eventuelle krav fra långiveren. Det samme skel gælder ved boliglån med begge på skødet.
Tinglysningsrettens adkomstvejledning kræver desuden, at anmeldelsen forholder sig til tinglyste hæftelser og eventuel respekt for pant. Der kan også være tinglysningsafgift og udgifter til dokumentudarbejdelse eller långiverens behandling. Beløbene afhænger af den konkrete overdragelse og kan ikke udledes alene af, at parterne er gift eller har oprettet en ægtepagt.
Hvordan gennemfører og kontrollerer I ændringen?
- Hent en aktuel tingbogsattest, den personbogstinglyste ægtepagt med bilag og relevante låne- og pantedokumenter.
- Fastlæg både de ønskede ejerandele og den ønskede formueordning. Skriv dem som to særskilte resultater.
- Kontrollér, om ægtepagten indeholder selve ejendomsoverdragelsen. Brug “Ægtepagt Adkomst”, når Tinglysningsrettens betingelser er opfyldt; brug ellers “Endeligt skøde”. Hvis en ægtefælle først skal ind som ejer, er det samme adkomstspørgsmål som at få en ægtefælle på skødet.
- Angiv parter, ejendom, sælgerandele, køberandele, hæftelser og bilag ud fra de aktuelle dokumenter. Afklar ændringer af lån og pant i et særskilt spor.
- Efter behandlingen skal I kontrollere tre resultater hver for sig: ejerbrøkerne i en ny tingbogsattest, ægtepagtens registrering i Personbogen og de aftalte debitor- eller pantændringer. Et tinglysningssvar om ægtepagten er ikke i sig selv dokumentation for, at ejerbrøkerne er ændret.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om ægtefællers økonomiske forhold og tinglysning samt Tinglysningsrettens aktuelle dokumentvejledninger.
- Retsinformation: Lov om ægtefællers økonomiske forhold.
- Retsinformation: Tinglysningsloven.
- Tinglysningsretten: Ægtepagt Adkomst, Ægtepagt Særeje og sælger-/køberandele.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
