Et hus, du har købt før ægteskabet, er som udgangspunkt stadig dit. Men husets nettoværdi indgår normalt i din delingsformue ved separation eller skilsmisse, også selv om du havde friværdi før vielsen. Særeje og særlige regler om skævdeling kan ændre resultatet. Din ægtefælle bliver altså ikke automatisk medejer, men kan få et økonomisk krav ved bodelingen.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Et hus købt før ægteskabet forbliver som udgangspunkt dit, men nettoværdien indgår normalt i bodelingen ved separation eller skilsmisse. Det gælder også friværdi fra før vielsen, medmindre særeje eller en relevant undtagelse ændrer resultatet.
- Ejerskab, gæld og deling af formue er forskellige spørgsmål.
- Udligningen afhænger af begge ægtefællers økonomi, ikke kun husets friværdi.
- Aftalt særeje kræver en ægtepagt med begge underskrifter og tinglysning.
- Find ejer-, låne- og særejedokumenter, og afklar værdi og finansiering. Kort ægteskab giver ikke automatisk skævdeling.
- Der kan komme udgifter til tinglysning, vurdering, dokumentarbejde og eventuel skifteretsbehandling.
Hvad ændrer ægteskabet ved dit ejerskab?
Vielsen overfører ikke en ejerandel i huset til din ægtefælle. Ejerskab, gæld og formuedeling er forskellige spørgsmål: Du kan eje huset alene, hæfte alene for lånet og samtidig skulle dele en del af din formues værdi, hvis I bliver skilt. Ægteskabet gør heller ikke i sig selv din ægtefælle ansvarlig for din gæld.
Du kan dog ikke altid disponere frit over familiens bolig. Er huset jeres helårsbolig, og indgår det helt eller delvist i ligedelingen, kræver blandt andet salg, pantsætning og udlejning som udgangspunkt din ægtefælles samtykke. Kravet fortsætter efter separation eller skilsmisse, indtil I har aftalt, eller der er truffet endelig afgørelse om, hvem der skal have boligen. Der kan efter en konkret vurdering gives tilladelse til dispositionen, hvis samtykke nægtes uden rimelig grund. Samtykket er en beskyttelse af hjemmet og giver ikke i sig selv en ejerandel.
Er det kun værdistigningen efter vielsen, der deles?
Nej. Hvis huset er delingsformue, er udgangspunktet ikke, at du først tager friværdien fra bryllupsdagen ud til dig selv. Også den værdi, du havde med ind i ægteskabet, kan indgå. Købsaftalen og gamle låneoplysninger dokumenterer historikken, men gør ikke beløbet til særeje.
Det er heller ikke nødvendigvis halvdelen af husets friværdi, du skal betale. Ved bodeling af hus indgår boligen i en større opgørelse: For hver af jer opgøres den formue, der skal deles, efter fradrag af relevant gæld. Positive nettobodele deles. En negativ bodel deles ikke, og din ægtefælles underskud bliver ikke automatisk din gæld.
Illustrativt og fiktivt eksempel: Du købte huset før vielsen. Ved bodelingen er det 3.000.000 kr. værd, og boliggælden er 2.000.000 kr. Huset er fuldt ud delingsformue. Din nettobodel er derfor 1.000.000 kr., mens din ægtefælles er 200.000 kr. I har ingen andre poster, særlige krav eller aftaler. De 1.200.000 kr. deles med 600.000 kr. til hver. Beholder du huset og den tilhørende gæld, bliver udligningen til din ægtefælle 400.000 kr., ikke 500.000 kr.
Havde din ægtefælle i stedet ingen positiv nettobodel, ville udligningen under de samme øvrige forudsætninger være 500.000 kr. Eksemplet viser værdifordelingen; det afgør ikke, om du kan finansiere betalingen og blive boende.
Opgørelsen har desuden to tidspunkter. Ophørsdagen afgør som udgangspunkt, hvilke aktiver og gældsposter der skal med: Det er jeres forhold ved udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager anmodningen om separation eller skilsmisse. Værdien fastsættes som udgangspunkt ved udlægget, altså når aktivet fordeles til en af jer, eller ved skiftets afslutning, hvis det ikke er fordelt tidligere. Husets værdi på ansøgningsdagen er derfor ikke automatisk den værdi, I skal bruge. I kan aftale en anden ophørsdag, og skifteretten kan i ganske særlige tilfælde fastsætte en anden.
Hvordan kan du holde husets værdi uden for delingen?
Vil I aftale, at huset helt eller delvist skal være særeje, kræver det en ægtepagt. I kan oprette den både før og under ægteskabet. Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold § 20 skal begge underskrive, og ægtepagten skal tinglyses i Personbogen for at være gyldig. En mundtlig aftale om, at du beholder det, du havde før vielsen, opfylder ikke de krav.
I behøver ikke nødvendigvis gøre hele jeres økonomi til særeje. Aftalen kan eksempelvis omfatte selve huset, en andel af det eller et bestemt beløb. Et hus som særeje og et beskyttet beløb er forskellige løsninger: Ved et fast beløb kan værdier ud over beløbet fortsat være delingsformue, afhængigt af aftalens indhold. Det er derfor nødvendigt at afklare, om I vil beskytte den oprindelige værdi eller også senere værdistigninger.
Valget af hus som særeje kræver også stillingtagen til dødsfald. Skilsmissesæreje og fuldstændigt særeje har forskellige virkninger, når en af jer dør. En aftale, der passer til jeres ønsker ved skilsmisse, giver derfor ikke nødvendigvis den ønskede fordeling ved dødsfald.
Huset kan allerede være omfattet af særeje, eksempelvis gennem en tidligere ægtepagt eller midler fra arv eller gave med en særejebestemmelse. Her skal dokumenterne og pengenes anvendelse undersøges. Ved køb med både særejemidler og andre midler samt ved ældre erhvervelser kan vurderingen kræve særskilt afklaring.
Særeje udelukker heller ikke ethvert økonomisk krav mellem jer. Bruger ejeren sin delingsformue på sit eget særeje, kan den anden ægtefælle få et krav om økonomisk regulering ved bodelingen. Har den anden ægtefælle bidraget til at bevare eller forøge særejet, eller ville den pågældende ellers blive stillet urimeligt økonomisk, kan kompensation komme på tale efter særskilte betingelser. Det er ikke en automatisk ret til halvdelen af huset.
Kan et kort ægteskab føre til skævdeling?
Der findes en undtagelse, selv om I ikke har særeje. Tilhørte den væsentligste del af jeres delingsformue dig ved vielsen, kan ligedelingen helt eller delvist fraviges, hvis den ville være åbenbart urimelig. Loven fremhæver navnlig et kortvarigt ægteskab uden økonomisk fællesskab af betydning.
At huset er købt før ægteskabet, er altså ikke nok. Det samme gælder ægteskabets korte varighed alene. Ved skævdeling ved kort ægteskab skal formuens oprindelse og jeres økonomiske forhold vurderes samlet. Gem derfor både dokumentation for værdierne ved vielsen og oplysninger om jeres økonomi under ægteskabet. Brug ikke en forventning om skævdeling som erstatning for en afklaret særejeaftale.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Kan du beholde huset, selv om værdien deles?
Ja, værdideling kræver ikke i sig selv, at huset bliver solgt eller opdelt i ejerandele. Hvis huset helt eller delvist indgår i ligedelingen, har du som ejer som udgangspunkt fortrinsret til at udtage det, når I begge ønsker det. Men din ægtefælle kan have fortrinsret til familiens helårsbolig, hvis den har den væsentligste betydning for den pågældendes opretholdelse af hjemmet.
Overstiger værdien af det, du udtager, din andel af den delte formue, skal forskellen som udgangspunkt betales kontant. Skifteretten kan i særlige tilfælde tillade betaling over en kortere periode. Retten til huset løser derfor ikke finansieringen: Du skal særskilt undersøge, om du har midlerne, eller om en långiver vil finansiere udligningen. En aftale mellem jer ændrer ikke i sig selv eksisterende lånevilkår.
Hvilke oplysninger skal du afklare først?
Start med dokumenterne, før I aftaler et beløb eller vælger en løsning. Denne rækkefølge gør det lettere at se, hvilke spørgsmål I allerede kan besvare, og hvor der mangler et grundlag:
- Find skøde og købsdokumenter, så ejerforhold og tidspunktet for købet er klarlagt.
- Undersøg ægtepagter samt eventuelle gave- og arvedokumenter. Læs også tinglysningssvaret: En ægtepagt kan være delvist afvist, selv om der findes en registrering.
- Indhent låneoplysninger og en begrundet værdiansættelse. Ved en forestående bodeling skal I også opgøre øvrige aktiver, gæld og særlige krav.
- Skeln mellem ønsket om at beskytte værdier fremover og en aftale om en aktuel bodeling. En aftale mellem jer om særeje kræver ægtepagt; i forbindelse med separation eller skilsmisse kan I aftale selve formuedelingen.
- Afklar betaling og eventuel finansiering, før I binder jer til, hvem der skal beholde huset. Kontrollér til sidst, at aftalen om beløb og bolig stemmer med de dokumenter, der skal gennemføre den.
Er I uenige om, hvorvidt huset er særeje, hvad det er værd, eller om der er grundlag for skævdeling, mangler der et grundlag for den endelige udligning. Ifølge Domstolenes vejledning om deling af fælles formue kan I få skifterettens hjælp, når der er indgivet anmodning om separation eller skilsmisse. Er I enige, kan I selv aftale delingen; en skriftlig aftale gør resultatet dokumenterbart.
Udgifterne afhænger af løsningen. En ægtepagt medfører tinglysningsafgift og eventuelt udgifter til udarbejdelse. Ved bodeling kan der komme udgifter til vurdering, dokumentarbejde og finansiering. Skifteretsbehandling medfører retsafgift og kan desuden medføre salær til en bobehandler. Bed om at få de konkrete poster oplyst, før I vælger forløb.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om ejerskab, delingsformue, særeje, skævdeling og udtagelse af boligen.
- Danmarks Domstoles vejledning om deling af fælles formue og skifterettens behandling.
- Tinglysningsrettens vejledning om ægtepagter i Personbogen og Skattestyrelsens vejledning om afgift ved tinglysning af ægtepagter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
