Hvad er forskellen på formuefællesskab og at stå sammen på skødet?

Af Skøde Centret

Forskellen på formuefællesskab og at stå sammen på skødet er forskellen mellem at dele værdien af en formue og at have den juridiske ejendomsret til en specifik ejendom. Formuefællesskab angår ægtefællers økonomiske deling, mens skødet dokumenterer, hvem der reelt ejer boligen.

Hvad betyder det at have formuefællesskab i et ægteskab?

Udgangspunktet ved indgåelse af et ægteskab i Danmark er, at der automatisk opstår delingsformue, hvilket tidligere blev kaldt fælleseje. Dette indebærer, at ægtefællerne skal dele deres samlede nettoformuer lige i tilfælde af separation, skilsmisse eller død. Delingsformuen omfatter alle aktiver, som parterne ejer, uanset hvem der har købt dem.

Selvom der er formuefællesskab, råder hver ægtefælle over de ting, vedkommende selv har bragt ind i ægteskabet eller købt undervejs. Det betyder, at man som udgangspunkt selv bestemmer over sine egne ejendele og hæfter for sin egen gæld. Formuefællesskabet er primært en delingsregel, der træder i kraft, når ægteskabet ophører.

I praksis ser vi ofte, at ægtefæller tror, de automatisk ejer alting i fællesskab, blot fordi de er gift. Den juridiske virkelighed er dog, at ejerskabet forbliver individuelt under ægteskabet. Det er kun selve den økonomiske værdi af aktiverne, der er underlagt ligedeling ved en eventuel bodeling.

Hvis en ægtefælle har en negativ bodel, hvor gælden overstiger formuen, skal denne negative formue ikke deles med den anden part. Den ægtefælle, der har en positiv bodel, skal derimod aflevere halvdelen af sin nettoformue til den anden. To negative bodele resulterer i, at der slet ikke sker nogen deling.

Ægtefæller kan vælge at fravige reglerne om delingsformue ved at oprette en ægtepagt. Gennem en ægtepagt kan parterne aftale fuldstændigt særeje eller skilsmissesæreje, hvilket holder hele eller dele af formuen uden for ligedelingen. Ægtepagten skal tinglyses i Personbogen for at være gyldig.

Hvad vil det sige at stå på skødet til en fast ejendom?

At stå på skødet betyder, at man har den formelle og juridiske ejendomsret til en fast ejendom. Skødet er det dokument, der overdrager ejendomsretten fra en sælger til en køber, uanset om overdragelsen er betinget eller ubetinget. Den person, der er registreret på skødet, har råderetten over boligen.

Når et skøde bliver tinglyst, registreres ejerskabet offentligt i Tingbogen. Tinglysningen er afgørende for at sikre køberens rettigheder over for tredjemand. Uden en tinglysning vil aftaler og retsforfølgning fra sælgers kreditorer kunne gøre indhug i ejendommen, da ejerskiftet ikke er officielt anerkendt.

Hvis to personer køber en bolig sammen, vil de typisk begge blive skrevet på skødet. Dette etablerer et juridisk sameje, hvor begge parter har medbestemmelse over ejendommen. De kan for eksempel ikke sælge eller pantsætte boligen, uden at begge ejere giver deres udtrykkelige samtykke til handlingen.

Ejendomsretten er uafhængig af civilstand. Både ægtefæller, ugifte samlevende, søskende eller venner kan stå sammen på et skøde. Det afgørende er udelukkende, hvem der er angivet som købere i købsaftalen og det efterfølgende skøde, der anmeldes til tinglysning.

Den praktiske tinglysningsproces foregår i dag hundrede procent digitalt. Fysiske papirskøder anvendes ikke længere, og dokumenterne oprettes og underskrives digitalt med MitID. Når tinglysningen er gennemført, fungerer den digitale registrering som det endelige bevis på ejerskabet.

Hvorfor er der forskel på at eje huset og at dele værdien?

Forskellen mellem ejerskab og formuedeling træder tydeligst frem i ægteskaber, hvor kun den ene part står på skødet til familiens bolig. Den ægtefælle, der står på skødet, er den eneste juridiske ejer. Det er denne person, der kan træffe beslutninger om ombygninger, optagelse af lån eller et eventuelt salg.

Selvom kun den ene ejer boligen, indgår friværdien i huset i ægtefællernes delingsformue. Når ægteskabet opløses, skal værdien af huset gøres op og deles lige mellem parterne. Den ikke-ejende ægtefælle har dermed ret til halvdelen af boligens økonomiske værdi, men har ingen juridisk ret til selve murstenene.

Der findes dog en særlig beskyttelsesregel i lovgivningen vedrørende familiens helårsbolig. En ægtefælle må ikke sælge, pantsætte eller udleje familiens helårsbolig uden den anden ægtefælles samtykke, hvis boligen tjener som familiens bolig. Dette gælder, selvom det kun er den ene part, der står som ejer på skødet.

Denne regel sikrer, at den ægtefælle, der ikke ejer boligen, ikke pludselig står uden tag over hovedet på grund af den anden parts dispositioner. Beskyttelsen gælder dog kun, så længe boligen fungerer som familiens primære bolig.

Hvad sker der med boligen ved skilsmisse, hvis kun den ene står på skødet?

Ved en skilsmisse skal ægtefællernes delingsformue gøres op i en bodeling. Skæringsdagen for denne opgørelse er den dag, Familieretshuset modtager ansøgningen om separation eller skilsmisse. Alt, hvad parterne ejer på denne dato, indgår i den økonomiske deling.

Når kun den ene ægtefælle står på skødet, tilhører boligen denne persons bodel. Ved fordelingen af aktiverne har ejeren førsteret til at udtage boligen. Den ægtefælle, der ikke står på skødet, kan ikke kræve at overtage huset mod ejerens vilje.

Selve delingen af boet foregår i to spor:

• Kvantitativ deling: Den økonomiske opgørelse, der resulterer i en boslod til hver ægtefælle.
• Kvalitativ deling: Fordelingen af de fysiske ting, hvor ejeren har førsteret til at udtage sine egne aktiver.

Den kvantitative deling sikrer den økonomiske udligning. Ejeren af boligen skal opgøre friværdien, som er husets handelsværdi fratrukket den gæld, der hviler på ejendommen. Halvdelen af denne friværdi skal afleveres til den anden ægtefælle i form af en boslod, så begge parter stilles økonomisk lige.

Hvis ejeren ønsker at beholde huset, kræver det, at vedkommende har økonomi til at købe den anden part ud. Dette indebærer ofte, at der skal optages tillægslån i ejendommen for at skaffe likviditet til at udbetale boslodden. Kan ejeren ikke finansiere dette, må boligen sælges på det frie marked.

Hvordan fungerer reglerne for ugifte samlevende, der køber bolig?

For ugifte samlevende gælder der helt andre regler end for ægtefæller. Ugifte par har ikke formuefællesskab, uanset hvor længe de har boet sammen, eller om de har fælles børn. Hver part tager det, vedkommende selv ejer og står registreret for, med sig ved et samlivsophør.

Når ugifte køber bolig sammen, er det afgørende, hvem der står på skødet. Hvis kun den ene part er registreret som ejer, tilfalder hele boligen og dens friværdi denne person ved et brud. Den anden part har intet juridisk krav på en andel af overskuddet fra et eventuelt salg.

Mange spørger, om er det nødvendigt at få min samlever med på skødet, hvis vi allerede bor sammen? Svaret er, at det er den eneste måde at sikre samleveren medejerskab på. Uden tinglyst adkomst har samleveren ingen rettigheder over fast ejendom.

Domstolene kan i meget sjældne tilfælde tilkende en økonomisk kompensation til en ikke-ejende samlever. Dette kræver, at samleveren gennem et langvarigt forhold har bidraget væsentligt til ejerens formue, for eksempel ved at betale af på et hus, der kun står i partnerens navn. Bevisbyrden er dog meget streng.

For at undgå at den ene part står uden økonomisk sikkerhed efter mange års samliv, vælger mange ugifte par at købe boligen i fællesskab. Når begge parter står på skødet, ejer de typisk boligen med halvdelen hver, og de deler dermed både værdistigninger og eventuelle tab.

Hvorfor opretter mange ugifte par en samejekontrakt?

Når to ugifte personer ejer en bolig sammen, opstår der et juridisk sameje. Lovgivningen indeholder meget få regler for, hvordan et sådant sameje skal håndteres, hvis parterne bliver uenige. Skifteretten kan kun hjælpe med at opløse boet, hvis der er uenighed om flere aktiver, ikke hvis striden kun gælder huset.

Derfor er det relevant at overveje, om man bør oprette en samejekontrakt, hvis begge står på skødet. En samejekontrakt er en juridisk bindende aftale, der regulerer ejerforholdet og forebygger konflikter. Den fastsætter klare retningslinjer for, hvordan boligen skal håndteres under samlivet og ved et eventuelt brud.

En samejekontrakt indeholder typisk følgende elementer:

• Indskud og ejerforhold: Dokumentation af skævdeling ved udbetalingen.
• Løbende udgifter: Fordeling af renter, afdrag, skatter og vedligeholdelse.
• Opløsning: Regler for opsigelse af aftalen og forkøbsret ved samlivsophør.
• Værdiansættelse: Fastsættelse af, hvordan prisen bestemmes, hvis den ene part skal købes ud.

En af de vigtigste funktioner i en samejekontrakt er at dokumentere skævdeling af udbetalingen. Hvis den ene part har lagt et større kontantbeløb ved købet, sikrer kontrakten, at dette beløb betales tilbage, inden det resterende overskud deles lige. Uden en skriftlig aftale vil overskuddet blot blive delt efter ejerandelen på skødet.

Ved et samlivsophør definerer samejekontrakten reglerne for opløsning af samejet. Den fastsætter en forkøbsret, så det er aftalt på forhånd, hvem der har ret til at overtage ejendommen. Samtidig beskriver den, hvordan boligens pris skal fastsættes, for eksempel ved at indhente vurderinger fra uvildige ejendomsmæglere.

Hvordan hænger gæld og ejerskab sammen ved et samlivsophør?

Ejerskab og gæld er to adskilte juridiske begreber. Et tinglyst skøde overdrager udelukkende ejendomsretten til boligen. Det ændrer ikke automatisk på, hvem der hæfter for de lån, der er optaget med pant i ejendommen.

Når et par går fra hinanden, og den ene part skal overtage boligen, er det ikke tilstrækkeligt blot at tinglyse et nyt skøde. Den fraflyttende part hæfter fortsat solidarisk for det fælles realkreditlån og banklån, indtil banken udtrykkeligt har frigjort vedkommende fra gælden.

Frigørelsen sker gennem et kreditorskifte eller en gældsovertagelse. Banken og realkreditinstituttet skal vurdere den blivende parts økonomi for at sikre, at vedkommende har evnen til at sidde med de fulde boligudgifter alene. Først når kreditgodkendelsen er på plads, kan den fraflyttende part slettes fra lånet.

For at beskytte den part, der fraflytter boligen, tinglyses skødet ofte betinget. Det betyder, at den endelige overdragelse af ejendomsretten gøres afhængig af, at banken godkender gældsovertagelsen. Hvis banken afviser at frigøre sælgeren, bortfalder handlen, og parterne må finde en anden løsning, typisk et salg.

Reglerne for et papirløst samliv: Regler for bolig, arv og skøde dikterer, at ugifte ikke har forsørgelsespligt over for hinanden efter bruddet. Den fælles gæld kan ikke deles op i to separate lån uden bankens og partnerens accept. Hæftelsen forbliver solidarisk, indtil lånet er indfriet eller overtaget af den ene part.

Hvilken betydning har tinglysning for rettighederne over boligen?

Tinglysningsloven fastslår, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at have gyldighed mod aftaler og retsforfølgning. Dette gælder både selve ejendomsretten via et skøde, pantebreve og eventuelle servitutter, der pålægger ejendommen begrænsninger.

Tinglysning omfatter flere typer af rettigheder:

• Ejendomsret: Dokumenteres via et skøde, der overdrager boligen.
• Pant: Registrering af lån og gæld, der har sikkerhed i ejendommen.
• Servitutter: Rettigheder eller begrænsninger, der er pålagt ejendommen.

Når en person står på skødet, og dette er tinglyst, er ejerskabet beskyttet mod sælgers kreditorer. Hvis sælgeren går konkurs, eller der foretages udlæg i sælgers formue, kan kreditorerne ikke røre den ejendom, som køberen har fået tinglyst adkomst til.