Underskrift af et ægtefælleskøde er det digitale trin, hvor de relevante parter tiltræder skødet, før det kan anmeldes til tinglysning. Underskriften ændrer ikke alene ejerskabet; ændringen får først virkning som tinglyst adkomst, når skødet er anmeldt og registreret.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Underskrift af et ægtefælleskøde er det digitale trin, hvor de relevante parter tiltræder skødet. Først derefter kan skødet anmeldes og tinglyses, så ejerændringen kan kontrolleres i Tingbogen.
- Få overblik over, hvem der normalt skal underskrive, når en ægtefælle skal på skødet.
- Se forskellen på underskrift, samtykke, fuldmagt og tinglyst adkomst.
- Forstå hvorfor lån, pant og bankaccept kan stoppe sagen efter et ellers klart skøde.
- Brug kontrollen efter tinglysning til at sikre, at Tingbogen viser den ønskede ejerændring.
Hvem skal underskrive, når ægtefællen skal på skødet?
Når en ægtefælle skal skrives på skødet, er det normalt både den nuværende ejer og den ægtefælle, der skal ind som ejer, der har en rolle i skødet. Den nuværende ejer overdrager en ejerandel, og den anden ægtefælle tiltræder som køber eller erhverver af ejerandelen.
Hvis begge allerede står på skødet, men ejerandelene skal ændres, skal underskriftsrollerne passe til den konkrete ændring. Den ægtefælle, der afgiver en del af sin ejerandel, skal ikke behandles på samme måde som den ægtefælle, der modtager en større andel. Det er derfor ikke nok at spørge, om I begge er gift; skødet skal afspejle, hvem der afgiver, hvem der modtager, og hvilken ejerandel Tingbogen skal vise bagefter.
Har du brug for det bredere overblik over selve ejerændringen, kan du læse mere om, hvordan ægtefællen kommer med på skødet.
Hvad gør underskriften juridisk?
Underskriften er partens digitale tiltrædelse af det skøde, der skal bruges til at ændre den tinglyste adkomst. Den viser, at den underskrivende part accepterer de oplysninger og roller, der står i skødet, eksempelvis ejendom, ejerandel, overdragende part, modtagende part og eventuelt vederlag.
Underskriften er samtidig et procestrin. Tinglysningsretten beskriver tinglysning som registrering af blandt andet ejerskab, lån og pant, og når et dokument er tinglyst, sikres rettigheden over for senere modstridende rettigheder. For et ægtefælleskøde betyder det, at underskriften først får praktisk betydning i samspil med den efterfølgende anmeldelse og registrering.
Derfor bør underskrift ikke forstås som det samme som en mundtlig aftale mellem ægtefællerne. Hvis skødet ikke bliver anmeldt, eller hvis anmeldelsen ikke kan tinglyses, står Tingbogen ikke nødvendigvis med det resultat, I havde forudsat.
Hvor adskiller underskrift sig fra samtykke?
Underskrift og samtykke kan ligne hinanden, men de løser ikke altid det samme problem. Underskrift knytter sig til den rolle, en person har i selve skødet. Samtykke kan være et særskilt krav eller et separat tiltrædelsesspor, hvis en ægtefælle skal acceptere en disposition uden nødvendigvis selv at blive ejer eller sælger.
I et ægtefælleskøde kan samme person i nogle sager både have en egentlig skøderolle og en samtykkerolle. I andre sager er det kun den ene rolle, der er relevant. Det afgørende er, hvad der faktisk ændres: tinglyst ejerandel, rådighed over familiens bolig, pant, lån eller et andet forhold.
Det er også her, mange forveksler formueordningen i ægteskabet med skødet. En ægtefælle kan have delingsformue uden at stå som tinglyst medejer. Omvendt kan ægtefæller stå sammen på skødet, selv om de samtidig har særejeaftaler, der regulerer delingen mellem dem. Du kan se den grundlæggende forskel i artiklen om formuefællesskab og at stå sammen på skødet.
Hvad skal være afklaret, før I underskriver?
Før skødet lægges til digital underskrift, bør de centrale oplysninger være afklaret. Det gælder især ejendommens identifikation, den nuværende tinglyste ejer, den nye ejerandel, overtagelsesdatoen, eventuelt vederlag og om eksisterende lån eller pant kræver bankens medvirken.
Hvis en oplysning er forkert, kan underskriften låse sagen fast i et forkert spor. Det kan give ekstra arbejde, hvis der senere skal oprettes nyt skøde, rettes i anmeldelsen eller indhentes ny tiltrædelse fra en part eller en tredjepart. Det er mere sikkert at stoppe før underskrift end at forsøge at reparere en anmeldelse, hvor roller eller ejerandele ikke passer.
- Kontroller, hvem der står som tinglyst ejer før ændringen.
- Afklar, hvilken ejerandel hver ægtefælle skal have efter ændringen.
- Sørg for, at skøde, eventuel intern aftale og bankens oplysninger ikke peger i forskellige retninger.
- Vurder, om sagen reelt kræver et andet dokument end et ægtefælleskøde.
De konkrete oplysninger ligger tæt på forberedelsen af skødet. Se også gennemgangen af skøde ved overdragelse mellem ægtefæller.
Hvornår kan fuldmagt erstatte en digital underskrift?
Hvis en part ikke selv kan eller skal underskrive digitalt i tinglysningssystemet, kan en fuldmagt i nogle tilfælde være relevant. Fuldmagten er ikke det samme som, at underskriftskravet forsvinder. Den betyder, at en anden kan handle inden for fuldmagtens rammer.
Det afgørende er, at fuldmagten passer til den handling, der skal foretages. En generel praktisk accept er ikke nødvendigvis tilstrækkelig, hvis skødet kræver en bestemt digital underskrift eller en bestemt dokumenteret rolle. Derfor skal fuldmagtssporet være på plads, før skødet anmeldes, ikke først når sagen møder et stop.
Hvis fuldmagt bliver nødvendig, bør den sammenholdes med både skødet og den rolle, fuldmagtshaveren skal udføre. Du kan læse mere om fuldmagt til digital tinglysning.
Hvad betyder lån og pant for underskriften?
Et ægtefælleskøde ændrer den tinglyste ejerrolle, men det ændrer ikke automatisk, hvem banken anser som låntager. Hvis ægtefællen skal overtage gæld, indtræde i et lån eller frigøre den anden ægtefælle fra hæftelse, kræver det normalt særskilt behandling hos banken.
Pant kan også gøre underskriftssporet mere komplekst. En ejerændring kan have betydning for eksisterende pantebreve, bankens sikkerhed eller den rækkefølge, dokumenterne skal håndteres i. Et skøde kan derfor være klar til underskrift mellem ægtefællerne, men stadig ikke være klar til tinglysning, hvis banken eller panthaver mangler at tage stilling.
Skellet mellem skøde og lån er centralt. Du kan stå som medejer uden automatisk at være låntager, og du kan hæfte for et lån uden at ejerandelen i Tingbogen ændres på samme måde. Se også artiklen om hvem der hæfter for huslånet, når ægtefællen skrives på skødet.
Hvordan foregår underskrift og anmeldelse i praksis?
Tinglysningsrettens digitale proces er opdelt i trin. Først oprettes og udfyldes anmeldelsen med den relevante dokumenttype. Derefter lægges dokumentet i underskriftsmappen, hvor de relevante parter kan logge ind med MitID og underskrive digitalt. Når alle nødvendige underskrifter er på plads, skal anmelderen sende dokumentet til tinglysning.
Den rækkefølge betyder, at en underskrift ikke er det sidste led i sagen. Efter underskrifterne kommer selve anmeldelsen, eventuel betaling af offentlig tinglysningsafgift og Tinglysningsrettens behandling. Først når dokumentet er tinglyst, kan du kontrollere resultatet i Tingbogen.
- Dokumenttypen vælges, og skødet udfyldes med de konkrete oplysninger.
- Skødet lægges i underskriftsmappen.
- De relevante parter underskriver digitalt med MitID eller via et godkendt fuldmagtsspor.
- Anmelderen sender skødet til tinglysning, når underskrifterne er på plads.
- Resultatet kontrolleres i Tingbogen, når tinglysningen er gennemført.
Hvis du kun mangler den praktiske signering, kan vejledningen om at underskrive et digitalt skøde være relevant.
Hvad stopper sagen, selv om skødet er klar til underskrift?
Et skøde kan være skrevet færdigt uden at være klar til sikker underskrift. Det kan ske, hvis ejerandelene ikke er endeligt besluttet, hvis vederlaget ikke passer til aftalen, hvis banken ikke har afklaret lånesporet, eller hvis der er tvivl om, hvorvidt sagen i stedet kræver ægtepagt, bodelingsaftale eller et andet dokument.
Et andet stop kan være, at den person, der skal underskrive, ikke har den rette digitale adgang eller ikke kan handle på egne vegne. I den situation skal fuldmagt, repræsentation eller anden dokumentation være afklaret, før sagen fortsætter.
Det er ikke et teknisk problem alene. Hvis underskriften gives på et forkert grundlag, kan parterne komme til at godkende et skøde, der ikke løser det problem, de troede, det løste. Stop derfor ved selve uoverensstemmelsen: Hvem skal eje hvad, fra hvornår, mod hvilket vederlag, og med hvilken bankmæssig håndtering?
Hvad viser et fiktivt forløb med to ægtefæller?
Forenklet illustrativt eksempel: A ejer boligen alene. A og B er gift og ønsker, at B skal ind som medejer med halvdelen. Skødet skal derfor vise A som den, der overdrager en ejerandel, og B som den, der modtager ejerandelen. Begge skal forholde sig til skødets oplysninger, fordi ændringen både afgiver og erhverver tinglyst adkomst.
Hvis boligen samtidig har et realkreditlån, er skødet kun den ene del af forløbet. Banken skal tage stilling til, om B også skal ind i lånet, om A fortsat hæfter som før, og om eksisterende pant kan blive stående uden yderligere håndtering. Skødet kan altså være rigtigt mellem ægtefællerne, men stadig afhænge af, at lånesporet ikke modsiger den planlagte ejerændring.
Efter tinglysning bør A og B kontrollere, at Tingbogen viser den ejerfordeling, de faktisk ønskede. Hvis Tingbogen stadig viser A som eneejer, er underskrift alene ikke nok til at dokumentere den ønskede ejerændring over for omverdenen.
Hvilke omkostninger hører til underskriftssporet?
Selve den digitale underskrift er et led i tinglysningsprocessen. De relevante omkostninger knytter sig typisk til dokumentets oprettelse, den offentlige tinglysningsafgift, eventuelle bank- eller panthaverforhold og eventuelle fuldmagter eller supplerende dokumenter.
Det er derfor misvisende at isolere underskriften som omkostningens årsag. Underskriften er det trin, der gør det muligt at sende skødet videre, men det er ejerændringen, dokumenttypen og de tilknyttede forhold, der afgør, hvilke poster der kan komme ind i sagen.
Hvis et lån skal ændres, kan der komme bankmæssige omkostninger eller krav om nye dokumenter. Hvis der kun er tale om en ren ejerændring uden låneændring, kan forløbet være enklere. Det skal vurderes konkret ud fra ejendommen, skødet og de tinglyste hæftelser.
Hvad skal du kontrollere efter underskrift?
Efter underskrift skal du ikke kun kontrollere, om alle parter har trykket godkend. Du skal også kontrollere, om skødet faktisk er anmeldt, om det er tinglyst, og om Tingbogen viser det forventede resultat. Det er den tinglyste adkomst, der viser ejerforholdet udadtil.
Kontrollen bør omfatte ejerandele, navne, ejendomsidentifikation og eventuelle bemærkninger i tinglysningssvar eller Tingbog. Hvis der er lån eller pant i sagen, bør det også kontrolleres, at skødeændringen ikke står i konflikt med den bankmæssige aftale.
- Er skødet sendt til tinglysning efter underskrift?
- Er skødet tinglyst uden et uafklaret stop?
- Stemmer de tinglyste ejerandele med det aftalte?
- Passer resultatet med bankens og parternes øvrige dokumenter?
Hvornår er et andet dokument bedre end et ægtefælleskøde?
Et ægtefælleskøde er relevant, når tinglyst adkomst til fast ejendom skal ændres mellem ægtefæller. Hvis parterne i stedet vil regulere, hvordan værdien skal deles internt, kan en ægtepagt eller en aftale om økonomiske forhold være det relevante spor. Hvis parterne er ved at gå fra hinanden, kan bodelingsdokumenter være nødvendige før eller ved siden af skødet.
Underskriften på skødet bør derfor først komme, når dokumentvalget er rigtigt. Hvis problemet handler om særeje, fremtidig deling, brugsret, lånehæftelse eller bankens accept, er det ikke sikkert, at skødet alene løser det. Skødet ændrer adkomsten i Tingbogen; andre dokumenter kan regulere aftalegrundlaget mellem ægtefællerne eller forholdet til tredjeparter.
Det praktiske kontrolspørgsmål er enkelt: Skal Tingbogen vise en anden ejer, eller skal der løses et andet juridisk eller økonomisk spørgsmål? Kun den første opgave peger direkte på ægtefælleskødet som hoveddokument.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på Tinglysningsrettens oplysninger om digital tinglysning, skøder og underskriftsforløb samt på de officielle lovkilder på Retsinformation. Domstolene beskriver, at tinglysning registrerer ejerskab, lån og pant offentligt, og at tinglysning foregår digitalt på tinglysning.dk.
Kilder: Danmarks Domstole om tinglysning af rettigheder, Tinglysningsretten: Kom godt i gang, Tinglysningsretten om skøder, Tinglysningsloven på Retsinformation og lov om ægtefællers økonomiske forhold på Retsinformation.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: