Et nyt skøde kan registrere, at den ene af jer overtager huset efter skilsmissen. Skødet frigør ikke automatisk den anden fra boliglånet, og det fjerner heller ikke pant i ejendommen. Før ejerændringen gennemføres, skal I derfor afstemme bodelingen, lånevilkårene og de tinglyste hæftelser, så ejerskab og gæld ikke ender med at pege på forskellige personer.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Et skøde ændrer ejerskabet til huset, men flytter ikke automatisk boliglån, personlig hæftelse eller pant. Bodelingen, lånedokumenterne og tinglysningen skal derfor passe sammen, før den fraflyttede kan regne med at være ude af gælden.
- Ejerskab, lånehæftelse, pant og den interne bodeling er fire særskilte forhold.
- Pantegælden kan kun skifte uden en ny långiveraftale, når lovens konkrete betingelser er opfyldt.
- Bodelingsdokumentet skal angive ejerskiftesummen og håndtere de tinglyste hæftelser.
- Kontrollér tingbog, lånedokumenter og långiverens bekræftelse efter ejerændringen.
- Negativ friværdi påvirker økonomien, men ændrer ikke i sig selv skødets funktion.
Hvilke fire forhold skal du holde adskilt?
Skødet handler om adkomst, altså hvem Tingbogen viser som ejer. Et lån handler derimod om, hvem der har lovet långiveren at betale. Pantet er långiverens sikkerhed i huset, mens bodelingsaftalen regulerer den økonomiske opgørelse mellem jer.
De fire forhold kan ændres på forskellige tidspunkter. En ægtefælle kan derfor blive eneejer uden straks at være eneste debitor, og en fraflyttet ægtefælle kan fortsat hæfte for et lån uden længere at eje huset. Hvad långiveren kan kræve af hver af jer, følger lånedokumenterne og en eventuel senere ændring af dem.
Hver ægtefælle hæfter som udgangspunkt for sine egne forpligtelser. Hvis I begge har påtaget jer det samme lån, forsvinder den ene underskrift ikke, fordi I aftaler en anden fordeling i delingen af bolig og gæld. En intern aftale om, at den nye ejer betaler alle ydelser, binder ikke i sig selv långiveren.
Kan pantegælden skifte uden en ny långiveraftale?
Det afhænger af pantebrevet og den måde, ejerskiftet gennemføres på. Tinglysningslovens § 39 indeholder et snævert spor, hvor den nye ejer indtræder i pantegælden, og den tidligere ejer frigøres over for panthaveren, når alle disse betingelser er opfyldt:
- Den nye ejer har aftalt med den tidligere ejer at overtage pantegælden.
- Pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte.
- Den nye ejers adkomst er tinglyst som ubetinget.
Panthaveren kan dog fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil panthaveren har fået meddelelse om overtagelsen og fornødent bevis for den nye ejers tinglysning. Hvis betingelserne ikke er opfyldt, får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer.
Reglen betyder, at svaret ikke altid kan reduceres til, at banken skal godkende ethvert ejerskifte. Den betyder heller ikke, at alle bolig- og banklån automatisk følger huset. I skal læse det konkrete pantebrev, låneaftalen og eventuelle underpantsætninger og få det endelige debitorforhold bekræftet skriftligt.
Hvordan påvirker gælden bodelingsdokumentet?
Ved overdragelse som led i separation eller skilsmisse bruges dokumenttypen Bodeling. Hvis overdragelsen først skal blive endelig, når en aftalt betingelse er opfyldt, kan dokumenttypen Bodeling Betinget være relevant. Begge dokumenttyper kræver efter Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger en separations- eller skilsmissebevilling eller en dom med den nødvendige dokumentation.
Den samlede ejerskiftesum i anmeldelsen omfatter ikke kun en kontant betaling. Overtaget pantegæld indgår også, når den udgør en del af betalingen for ejerandelen. Det er et andet spørgsmål end, om den tidligere ejer faktisk er frigjort over for långiveren.
Anmeldelsen skal samtidig forholde sig til de hæftelser, der allerede er tinglyst på huset. Skal den nye ejer overtage et tinglyst ejerpantebrev, kan korrekt respekt af hæftelsen være nødvendig, før bodelingen kan blive anmærkningsfri. Et betinget skøde ved skilsmisse og en betinget bodeling løser ikke i sig selv spørgsmålet om personlig lånehæftelse.
Hvilken rækkefølge får dokumenterne til at passe sammen?
Rækkefølgen bør afspejle, at en ejerændring, en økonomisk opgørelse og en låneændring har forskellige retsvirkninger:
- Hent en aktuel tingbogsattest og de fulde låne- og pantsætningsdokumenter. Notér ejere, ejerandele, debitorer, panthavere og eventuelle underpanthavere.
- Aftal, hvem der overtager huset, hvilken værdi og overtagelsesdag I bruger, hvordan ejerskiftesummen betales, og hvem der betaler ydelser og boligudgifter indtil gennemførelsen.
- Kontrollér, om betingelserne for den lovbestemte gældsovertagelse er opfyldt. Hvis ikke, skal den nye ejer og långiveren aftale ændringen, før I regner med, at den fraflyttede er frigjort.
- Vælg Bodeling eller Bodeling Betinget ud fra de aftalte vilkår, og vedhæft den krævede bevilling eller dom. Anmeldelsen skal angive ejerskiftesum og håndtere de tinglyste hæftelser korrekt.
- Gennemfør eventuelt debitorskifte, ændring af ejerpantebrev, indfrielse eller ny finansiering som særskilte låne- og pantspor.
- Kontrollér efter tinglysning af skøde ved skilsmisse, at ejerregistreringen, tinglysningssvaret og långiverens debitoroplysninger svarer til den aftalte løsning.
Der kan være en offentlig tinglysningsafgift og særskilte udgifter til vurdering, låneændring, indfrielse eller ny finansiering. De konkrete beløb afhænger af dokumenttypen, de eksisterende lån og långiverens vilkår. Gældens størrelse alene viser derfor ikke, hvad hele omlægningen koster.
Hvad sker der, hvis kun én bliver ejer?
Illustrativt eksempel: Begge ægtefæller står som ejere og debitorer. I bodelingsaftalen overtager den ene huset og lover at betale alle fremtidige låneydelser. Skødet bliver tinglyst til den nye eneejer, men långiverens dokumenter bliver ikke ændret.
I den situation kan den fraflyttede stadig være bundet af sit oprindelige løfte til långiveren, selv om den interne aftale placerer betalingen hos den nye ejer. Resultatet bliver et åbent mellemrum mellem ejerskab og hæftelse. Hvis de konkrete betingelser for gældsovertagelse er opfyldt, og panthaveren har fået den krævede meddelelse og dokumentation, kan resultatet være et andet.
Et tinglyst debitorskifte bruges til at tilføje eller fjerne en debitor på et tinglyst pantedokument. Ved debitorskifte på et ejerpantebrev sker kreditorskiftet automatisk i tinglysningssystemet. Det siger stadig ikke alene, hvor stor den aktuelle restgæld er, eller hvem en underpanthaver kan kræve betaling hos; det skal kontrolleres i de underliggende dokumenter.
Ændrer manglende friværdi selve skødet?
Manglende eller negativ friværdi ved skilsmisse forhindrer ikke i sig selv, at en ejerandel kan overdrages. Det kan derimod ændre bodelingens økonomi, ejerskiftesummen og muligheden for at få en finansieringsløsning på plads.
Ved formuedelingen trækkes den relevante gæld fra den enkelte ægtefælles formue, før en positiv delingsformue deles. En negativ formue overføres ikke automatisk til den anden ægtefælle. Denne interne opgørelse ændrer heller ikke långiverens krav mod de personer, der allerede har påtaget sig lånet.
Hvad skal du kontrollere efter tinglysningen?
En tinglyst ejerændring er kun ét kontrolpunkt. Sammenhold det nye tinglysningssvar med bodelingsaftalen, tingbogsattesten og långiverens skriftlige oplysninger.
- Står den aftalte person som ejer med den rigtige andel?
- Er eventuelle frister og retsanmærkninger håndteret?
- Fremgår de korrekte debitorer af låne- og pantedokumenterne?
- Har panthaveren fået meddelelse og bevis, hvis den lovbestemte gældsovertagelse bruges?
- Er den fraflyttedes frigørelse dokumenteret, hvis den følger af en særskilt aftale med långiveren?
Hvis punkterne ikke stemmer overens, er skilsmissen eller den interne bodelingsaftale ikke i sig selv bevis for, at den fraflyttede er ude af gælden. Uoverensstemmelsen skal afklares i det spor, hvor den findes: skødet, pantedokumentet, låneaftalen eller bodelingsaftalen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklens juridiske skel og procespunkter bygger på gældende lovgivning og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger.
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Retsinformation: Lov om ægtefællers økonomiske forhold
- Tinglysningsretten: Bodeling og Bodeling Betinget
- Tinglysningsretten: Debitor- og kreditorskifte
- Danmarks Domstole: Deling af fælles formue
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
