Ved en familieoverdragelse registrerer skødet den nye ejer, men skødet flytter ikke automatisk den personlige gæld. Tingbogen viser de tinglyste pantebreve og andre hæftelser på ejendommen. Det aktuelle beløb, som skal overtages eller indfries, må afklares særskilt med kreditor. Derfor skal ejerændring, pant og lånehæftelse koordineres som tre forskellige spor.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Ved en familieoverdragelse registrerer skødet den nye ejer, mens personlig gæld og tinglyst pant skal håndteres særskilt. En post om overtaget pantegæld i skødet frigør derfor ikke automatisk sælgeren over for kreditor.
- Tingbogen viser registrerede pantebreve og hæftelser, ikke en sikker aktuel indfrielsessaldo.
- Den samlede ejerskiftesum omfatter også overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser.
- Långiverens accept eller lovens særlige betingelser afgør, om sælgeren bliver frigjort.
- Nyt pant, debitorskifte og aflysning behandles som særskilte registreringer.
- Kontrollér aftale, skøde, långiverkvittering og ny tingbogsattest efter tinglysningen.
Hvilken gæld kan du se i Tingbogen?
En tingbogsattest viser, hvem der er registreret som ejer, og hvilke pantebreve, udlæg og andre hæftelser der er tinglyst på ejendommen. Den viser dermed de registrerede rettigheder, men den er ikke i sig selv en sikker opgørelse over den aktuelle restgæld. Et lån kan være afdraget siden tinglysningen, og der kan være omkostninger eller renter, som ikke fremgår som en løbende saldo i Tingbogen.
Før overdragelsen bør parterne derfor både hente en aktuel tingbogsattest og få en skriftlig saldo eller indfrielsesopgørelse fra den relevante kreditor. De to dokumenter besvarer forskellige spørgsmål: Tingbogen viser den tinglyste sikkerhed, mens kreditor oplyser det aktuelle økonomiske mellemværende.
Hvad ændrer skødet ved familieoverdragelsen?
Skødet er dokumentet, der registrerer ejerskiftet. Når en familieoverdragelse af fast ejendom tinglyses, ændres adkomsten til ejendommen. Det betyder ikke automatisk, at den nye ejer bliver låntager, at en tidligere ejer frigøres for gælden, eller at eksisterende pant bliver slettet.
Det er derfor muligt, at ejerskabet er ændret, mens et pantebrev fortsat står i Tingbogen, og mens den tidligere ejer stadig hæfter personligt over for långiveren. Det er også muligt, at den nye ejer har påtaget sig en betalingsforpligtelse over for sælgeren uden, at denne forpligtelse er sikret ved pant. Aftalen, gældsforholdet og den tinglyste sikkerhed skal læses hver for sig.
Hvordan indgår gælden i ejerskiftesummen?
Skødet skal oplyse den samlede ejerskiftesum. Den omfatter ikke kun et kontant beløb, men også pantegæld, som den nye ejer efter aftalen overtager, og andre ydelser, der indgår som betaling for ejendommen. Oplysningen beskriver, hvordan parterne har sammensat vederlaget.
En post om overtaget pantegæld i skødet er imidlertid ikke det samme som långiverens accept af et debitorskifte. Den frigør heller ikke i sig selv sælgeren. Det er et centralt kontrolpunkt, fordi det samme gældsbeløb kan have betydning i aftalen om ejerskiftesummen, i forholdet til långiveren og som tinglyst pant, uden at de tre virkninger indtræder samtidigt.
Et illustrativt eksempel er, at et barn overtager en bolig mod et kontant beløb og efter aftalen skal fortsætte en bestemt pantegæld. Skødet skal afspejle begge dele i ejerskiftesummen. Om barnet også bliver låntager, og om forælderen frigøres, afhænger derimod af lånevilkårene og reglerne om gældsovertagelse. Hvis resten af vederlaget i stedet er et familielån, er det en særskilt fordring mellem parterne.
Hvornår bliver sælger frigjort for lånet?
Efter tinglysningslovens § 39 kan den nye ejer i en bestemt situation indtræde i den tidligere ejers forpligtelser, så den tidligere ejer frigøres. Det kræver blandt andet, at gælden er overtaget efter aftale med sælgeren, at pantebrevet indeholder den relevante bestemmelse om ejerskifte, og at den nye ejers adkomst er endeligt tinglyst på de krævede vilkår. Kreditor kan fortsat kræve allerede forfaldne ydelser hos den tidligere ejer, indtil kreditor har fået den foreskrevne meddelelse og dokumentation for ejerskiftet.
Uden for denne særlige situation får gældsovertagelsen kun virkning over for kreditor, hvis kreditor og den nye ejer aftaler det. En aftale mellem forælder og barn kan altså fordele betalingen internt, men den binder ikke automatisk banken eller en anden panthaver. Et debitorskifte på et boliglån skal derfor afklares med kreditor. Selve gældsovertagelsen kræver ikke tinglysning, men ændringer i de registrerede roller på et pantebrev håndteres særskilt i Tingbogen.
Kan pantet blive stående efter ejerskiftet?
Et tinglyst pantebrev forsvinder ikke alene, fordi ejendommen får en ny ejer. Hvis pantet skal aflyses, skal kreditor eller den registrerede rettighedshaver medvirke. Hvis gælden fortsætter med en ny debitor, kan der være behov for et særskilt dokument om debitorskifte eller andre ændringer til pantet. Den konkrete løsning afhænger af pantebrevets vilkår og kreditors beslutning.
Et gældsbrev mellem familiemedlemmer skaber heller ikke automatisk sikkerhed i ejendommen. Hvis familielånet skal sikres i boligen, kræver det et særskilt privat pantebrev og tinglysning af panteretten. Tinglysning af nyt pant er en anden registrering end skødet og kan udløse sin egen offentlige tinglysningsafgift.
Hvordan kontrollerer du, at alt stemmer?
- Hent en aktuel tingbogsattest, de fulde pantedokumenter og oplysninger om eventuelle verserende anmeldelser.
- Få kreditor til skriftligt at oplyse saldo, vilkår for fortsættelse eller indfrielse og sin beslutning om den personlige hæftelse.
- Sammenhold købsaftale, gældsaftaler og skøde. Den samlede ejerskiftesum og den angivne pantegæld skal beskrive den aftalte betaling korrekt.
- Efter tinglysningen bør du kontrollere tinglysningssvaret og en ny tingbogsattest. Få også dokumentation for, hvem kreditor efterfølgende kan rette sit krav mod.
Kontrollen er først samlet, når både ejerskabet, de tinglyste hæftelser og den personlige lånehæftelse svarer til den aftale, der skulle gennemføres. Et korrekt registreret skøde kan ikke alene dokumentere alle tre forhold.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Tinglysningsloven om registrering af rettigheder, skøder, pant og gældsovertagelse.
- Tinglysningsretten: Skøder om skødet og oplysningerne om ejerskiftet.
- Tinglysningsretten: Udskrifter fra fast ejendom om indholdet i en tingbogsattest.
- Tinglysningsretten: Debitor- og kreditorskifte om ændring af registrerede roller på pant.
- Skattestyrelsen: Tinglysningsafgift om afgift ved registrering af ejer- og panterettigheder.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
