Før du køber et hus med garage eller carport, bør du undersøge fire forskellige forhold: registreringen i BBR, den kommunale byggesag, begrænsninger for placering og brug samt bygningens faktiske stand. Dokumenterne supplerer hinanden. En korrekt BBR-registrering beviser eksempelvis ikke, at byggeriet er lovligt opført.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Ved huskøb bør du kontrollere garage og carport i både BBR, kommunens byggesag og de tekniske rapporter. Registrering, lovlighed og fysisk stand er forskellige spørgsmål, som skal afklares hver for sig.
- Sammenhold bygningen med BBR og godkendte tegninger.
- Kontrollér byggetilladelse, dispensationer og senere ændringer.
- Undersøg lokalplan, servitutter, placering og anvendelse.
- Læs tilstands- og elrapportens omfang og undtagelser.
- Afklar væsentlige uoverensstemmelser før et ubetinget køb.
Stemmer garage og carport med BBR?
Sammenhold først det, du ser på ejendommen, med BBR-meddelelsen. Kontrollér blandt andet, om garagen eller carporten er registreret som en selvstændig bygning eller som en del af huset, og om areal, byggeår og anvendelse virker rigtige. Alle bygninger på mere end 10 m² skal være registreret i BBR.
BBR beskriver de faktiske, fysiske forhold. Registret kan derfor også indeholde en bygning, som ikke er godkendt efter byggereglerne eller anden lovgivning. En registrering er med andre ord ikke det samme som en byggetilladelse eller en lovliggørelse. BBR oplyser selv om denne forskel.
Hvis oplysningerne ikke stemmer, skal du afklare både registreringen og den bagvedliggende byggesag. Det er ikke nok blot at få ændret et areal i BBR. Læs også, hvordan du kan håndtere fejl i BBR ved boligkøb.
Kan du dokumentere den lovlige status?
Bed om de dokumenter, der findes i kommunens byggesag. Det kan være byggetilladelse, godkendte tegninger, situationsplan, dispensationer og dokumentation for, at sagen er afsluttet. Sammenhold tegningerne med den garage eller carport, der faktisk står på grunden. En tilladelse til én placering eller størrelse dokumenterer ikke nødvendigvis en senere udvidelse eller ombygning.
Efter de nuværende regler kan sekundær bebyggelse som udgangspunkt opføres uden byggetilladelse, når det samlede areal af den sekundære bebyggelse på grunden højst er 50 m², og alle øvrige regler er overholdt. Overstiger det samlede areal 50 m², kræves der byggetilladelse. En garage eller carport, der er integreret i huset, følger ikke den samme tilladelsesfri ordning.
Grænsen på 50 m² kan ikke bruges som et automatisk bevis for ældre byggeri. Den lovlige status skal vurderes efter de regler og eventuelle tilladelser, der gjaldt, da bygningen blev opført eller ændret. Den aktuelle BR18-vejledning om sekundær bebyggelse forklarer både arealgrænsen, kravet om at overholde anden lovgivning og forskellen på fritstående og integreret byggeri.
En ejendomsdatarapport kan samle relevante offentlige oplysninger, men den erstatter ikke gennemgangen af selve byggesagen og de godkendte tegninger.
Kan placering og brug ændre vurderingen?
Kontrollér, om bygningens faktiske placering og udformning svarer til situationsplanen. Afstand til skel, højde, længde mod skel, brandforhold og afledning af regnvand kan have betydning. Kravene afhænger blandt andet af bygningens placering og udformning, så en visuel antagelse er ikke tilstrækkelig, hvis målene ligger tæt på en grænse.
Byggereglerne er kun ét spor. En lokalplan kan fastsætte andre eller strengere krav til eksempelvis placering, omfang og udseende. Tinglyste servitutter på boligen kan også begrænse byggeriet. Derfor bør du kontrollere begge dele, selv om arealet isoleret set ligger under den aktuelle grænse for byggetilladelse.
Se også på den faktiske brug. En garage eller carport er sekundær bebyggelse og kan ikke uden videre bruges som beboelsesrum. Hvis et rum reelt er indrettet til beboelse, kan der være tale om en anvendelsesændring, som kræver kommunens behandling og skal opfylde andre krav end en garage.
Hvad fortæller tilstands- og elrapporten?
Tilstandsrapportens bygningsoversigt viser, hvilke bygninger den bygningssagkyndige har registreret, og om en bygning eller bygningsdel er undtaget fra gennemgangen. Garager og carporte på mere end 10 m² skal fremgå af oversigten og bliver som udgangspunkt undersøgt, men en begrundet undtagelse eller utilgængelig bygningsdel kan begrænse undersøgelsen.
Tilstandsrapporten er ikke en kommunal lovlighedskontrol. Den bygningssagkyndige skal heller ikke foretage en fuld opmåling for at kontrollere samtlige BBR-oplysninger. Derfor bør en tilstandsrapport ikke stå alene, når der er forskel mellem bygningen, BBR og byggesagen. Se, hvad en tilstandsrapport på hus dækker.
Har garagen eller carporten elinstallationer, som hører til boligen, indgår de i elinstallationsrapportens undersøgelse. Eftersynet er visuelt og stikprøvebaseret, og utilgængelige installationer kan være uden for gennemgangen. Du kan derfor have behov for en særskilt undersøgelse, hvis der er tegn på ændrede eller ikke-dokumenterede installationer eller forhold, som rapporten ikke har kunnet kontrollere.
Ved den fysiske gennemgang kan du blandt andet se efter utætheder ved tag og inddækninger, fugt eller råd i træ, rust i bærende dele, revner og sætninger, løse stolper, defekte porte og vand, der ledes mod huset. Fundene siger noget om stand og mulig udbedring, men ikke i sig selv om den juridiske status.
Hvordan afklarer du en uoverensstemmelse før køb?
- Sammenhold bygningen med BBR-meddelelsen, byggesagens tegninger og de faktiske mål.
- Bed sælger om tilladelser, dispensationer og materiale om senere ændringer.
- Få kommunen til at afklare, hvilke dokumenter eller hvilken behandling der mangler. En BBR-rettelse er ikke i sig selv en godkendelse.
- Brug en byggesagkyndig ved tvivl om konstruktion og stand, og en landinspektør hvis den præcise placering i forhold til skel er afgørende.
- Få et væsentligt, uløst forhold håndteret udtrykkeligt i købsaftalen med ansvar, frist og konsekvens, før købet bliver ubetinget.
Efter byggelovens § 17 er det den til enhver tid værende ejer, der har pligt til at berigtige et ulovligt forhold. Hvis kommunen efter overtagelsen kræver dokumentation, lovliggørelse, ændring eller fjernelse, vil udgangspunktet derfor være, at du som ny ejer skal håndtere sagen. Det gør en konkret afklaring før et ubetinget køb vigtig.
Resultatet afhænger af den konkrete bygning og de regler, der gjaldt på opførelses- eller ændringstidspunktet. Nogle sager kan afsluttes med eksisterende dokumentation eller en efterfølgende kommunal behandling. Andre kræver fysiske ændringer eller fjernelse. Kommunen tager stilling på grundlag af byggesagen og de relevante regler; hverken BBR-meddelelsen eller salgsopstillingen kan erstatte den vurdering.
Fagligt grundlag og kilder
- Bygnings- og Boligregistret (BBR) om registrering, ejeransvar og forskellen mellem faktiske og godkendte forhold.
- Bygningsreglementets vejledning om sekundær bebyggelse om tilladelse, areal, placering, anvendelse og anden lovgivning.
- Byggeloven på Retsinformation om ejerens pligt ved ulovlige forhold.
- Bygningsreglementets vejledning om lovliggørelse om kommunens valg mellem retlig og fysisk lovliggørelse.
- Den officielle vejledning til huseftersynsordningen om registrering og undersøgelse af sekundære bygninger.
- Sikkerhedsstyrelsens vejledning om eleftersyn om undersøgelsens omfang og installationer i garage og carport.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: