Som køber kan du som udgangspunkt træde tilbage fra et bindende huskøb inden seks hverdage. Ved et almindeligt køb fra en privat sælger skal din skriftlige besked være nået frem, og en godtgørelse på 1 procent af købesummen skal være betalt inden fristen. Er aftalen allerede tinglyst, eller har du taget huset i brug eller ændret det, kan der gælde flere samtidige betingelser.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Du kan normalt fortryde et huskøb inden seks hverdage, men den skriftlige besked skal nå frem rettidigt. Ved et almindeligt køb fra en privat sælger skal en godtgørelse på 1 procent af købesummen også være betalt inden fristen, og andre handlinger kan være nødvendige.
- Et købstilbud kan trækkes tilbage uden godtgørelse, indtil sælgeren har antaget det.
- Retten gælder primært, når huset er bestemt til din beboelse, og visse køb er undtaget.
- Fristens start afhænger af, hvordan aftalen blev indgået; gem derfor dokumentation for accept og modtagelse.
- Tinglysning, ibrugtagning, ændringer eller skade kan kræve aflysning, tilbagegivelse eller retablering inden samme frist.
- Et rådgiverforbehold er et særskilt aftalespor, hvis virkning følger købsaftalens ordlyd og deadline.
Hvornår kan du trække tilbuddet tilbage gratis?
Så længe sælgeren ikke har antaget dit købstilbud, kan du tilbagekalde tilbuddet ved at give sælgeren besked. Der er endnu ikke indgået en købsaftale, og du skal derfor ikke betale godtgørelsen på 1 procent. Gem dokumentation for både beskeden og tidspunktet, fordi forskellen mellem et uantaget tilbud og en indgået aftale afgør, hvilket regelsæt du skal bruge.
Når sælgeren har antaget tilbuddet, og accepten har fået virkning, er aftalen bindende med de forbehold, der står i købsaftalen. Den lovbestemte fortrydelsesret beskytter køberen. Den giver ikke sælgeren en tilsvarende ret til frit at fortryde en bindende handel.
Gælder retten for dit huskøb?
Kapitel 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. gælder, når ejendommen hovedsageligt er bestemt til din beboelse. Det afgørende er derfor købets reelle formål. En ejendom med et væsentligt erhvervsspor kan kræve en konkret afgrænsning, selv om der også er en bolig på grunden.
Retten gælder ikke ved køb på auktion. Den gælder heller ikke, hvis der ved aftalens indgåelse var indgivet begæring om tvangsauktion, og du vidste eller burde vide det. Landbrugsejendomme med landbrugspligt og køb omfattet af timeshare-reglerne er også undtaget. Købsaftalen kan stille dig bedre end loven, men den lovbestemte beskyttelse kan ikke aftales væk til din skade.
Hvordan bruger du retten trin for trin?
Det præcise starttidspunkt afhænger af, hvordan aftalen blev indgået. I det almindelige forløb, hvor du afgiver et tilbud, som sælgeren derefter accepterer, skal tidspunktet for aftalens indgåelse og din modtagelse af accepten dokumenteres. Accepterer du i stedet et salgstilbud fra sælgeren, regnes fristen fra det tidspunkt, hvor tilbuddet kom til din kundskab. Loven præciserer desuden, at lørdage og grundlovsdag ikke tæller som hverdage.
Efter forbrugerbeskyttelseslovens § 8 skal en skriftlig meddelelse om fortrydelsen være kommet frem til sælgeren inden fristens udløb. Det er ikke nok, at du har skrevet eller afsendt beskeden. Du behøver ikke begrunde beslutningen, men meddelelsen skal utvetydigt vise, at du træder tilbage fra aftalen.
- Find tidspunktet for aftalens indgåelse, den særskilte oplysning om fortrydelsesretten og den angivne udløbsfrist.
- Send en klar skriftlig meddelelse til den modtager, som fremgår af dokumenterne, og sørg for, at sælgeren får beskeden inden fristen.
- Få en modtagelseskvittering, og gem mail, tidsstempel og eventuel anden dokumentation.
- Betal godtgørelsen inden samme frist, hvis dit køb ikke er omfattet af undtagelsen fra betaling.
- Kontrollér straks, om tinglysning, ibrugtagning, ændringer eller skade kræver yderligere handlinger inden fristen.
En erhvervsdrivende sælger eller formidler skal give dig oplysninger om den lovbestemte ret i et særskilt dokument, før fristen begynder at løbe. Dokumentet er et praktisk udgangspunkt for modtager, betalingsoplysninger og deadline, men du bør afstemme oplysningerne med den faktiske aftale- og meddelelsestid.
Hvad koster den lovbestemte fortrydelse?
Efter forbrugerbeskyttelseslovens § 11 skal du som udgangspunkt betale sælgeren en godtgørelse på 1 procent af købesummen. Betalingen skal være gennemført inden udløbet af de seks hverdage. Brug betalingsoplysningerne i det særskilte dokument, og gem dokumentation for, at beløbet er betalt rettidigt.
Forenklet illustrativt eksempel: Er den aftalte købesum 3.000.000 kr., udgør godtgørelsen 30.000 kr. Beregningen er 3.000.000 kr. gange 0,01. Ændres købesummen, ændres godtgørelsen tilsvarende.
Der er en snæver undtagelse. Godtgørelsen skal ikke betales, når sælgeren har opført ejendommen med salg for øje, eller når sælgerens hovederhverv er at sælge fast ejendom, og sælgeren har handlet som led i dette erhverv. Undtagelsen afhænger af sælgerens konkrete rolle og kan ikke udledes alene af, at en ejendomsmægler har formidlet salget.
Har du allerede betalt en del af købesummen, skal sælgeren ved fortrydelsen straks tilbagebetale det modtagne med fradrag af en eventuel godtgørelse. Det økonomiske opgør er dermed en følge af den gyldige fortrydelse og må ikke forveksles med selve fristbetingelserne.
Hvad skal du tilbageføre inden fristen?
Lovens §§ 9-10 viser, hvorfor besked og betaling ikke altid er tilstrækkeligt. Hvor langt berigtigelsen af bolighandlen er kommet, og om du allerede har fået dispositionsret, kan udløse flere betingelser:
- Er aftalen om købet tinglyst, skal du inden fristen foretage det nødvendige for at få aftalen aflyst.
- Har du taget ejendommen i brug, skal du stille den til sælgerens disposition inden fristen.
- Har du foretaget fysiske indgreb eller ændringer, skal ejendommen føres tilbage til væsentlig samme tilstand som før.
- Er ejendommen blevet beskadiget eller forringet ved uagtsomhed fra dig eller andre, der fik adgang i din interesse, skal forholdet udbedres. Du har bevisbyrden for, at der ikke blev handlet uagtsomt.
Kun de betingelser, som dit faktiske forløb har udløst, skal opfyldes. De skal til gengæld håndteres inden den samme korte frist. Kortlæg derfor tinglysning, nøgler, adgang, arbejder og hændelser, før du betragter en sendt besked som en afsluttet fortrydelse.
Kan et rådgiverforbehold være et andet spor?
Et rådgiverforbehold er et aftalt vilkår i købsaftalen og ikke den lovbestemte fortrydelsesret. Forbeholdet kan efter sin ordlyd give mulighed for at afvise eller betinge handlen inden en aftalt frist uden at betale godtgørelsen på 1 procent. Virkningen afhænger af den konkrete formulering, og fristen kan være en anden end lovens seks hverdage.
Forbeholdet og den lovbestemte ret kan løbe samtidig. Det ene sætter ikke automatisk det andet på pause. Boligejer.dk’s gennemgang af aftalefasen beskriver dette parallelle forløb. Angiv derfor tydeligt, om din meddelelse bygger på rådgiverforbeholdet eller den lovbestemte ret, og dokumentér, at betingelserne for det valgte spor er opfyldt. En betinget godkendelse er heller ikke nødvendigvis en endelig udtræden; det skal afklares, om sælgeren accepterer betingelserne.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende danske regler og aktuelle offentlige vejledninger om bolighandlens aftalefase.
- Retsinformation: Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., især reglerne om fortrydelse, frist, godtgørelse og tilbageføring.
- Erhvervsstyrelsens gældende regler om erhvervsmæssig rådgivning og bistand ved køb af fast ejendom.
- Boligejer.dk, der er forankret i Erhvervsstyrelsen, om købsaftale, rådgiverforbehold og fortrydelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: