Bobestyreren repræsenterer dødsboet og træffer som udgangspunkt beslutningerne om salg af boets hus. Arvingerne skal informeres og inddrages i væsentlige spørgsmål, men de har ikke hver især vetoret og underskriver ikke automatisk på boets vegne. Ved uenighed kan en afgørelse indbringes for skifteretten, men en klage standser ikke automatisk salget.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Bobestyreren repræsenterer dødsboet og træffer som udgangspunkt beslutningen om salg af boets hus. Arvingerne skal informeres og høres om væsentlige spørgsmål, men de har ikke hver især vetoret.
- Kompetence: Bobestyreren træffer den bindende afgørelse og underskriver for boet, medmindre skifteretsattesten begrænser tegningsretten.
- Grundlag: Ejerandel, hæftelser, værdi og boets solvens skal indgå i vurderingen før et bindende salg.
- Pris: Salgsmåden skal tjene boets interesser bedst, så pris, vilkår, omkostninger og gennemførelsesrisiko vurderes samlet.
- Tinglysning: Køber får adkomst ved skøde; en levende medejer skal selv medvirke for sin andel.
- Uenighed: Klagefristen er som udgangspunkt fire uger fra kendskab, og klagen sætter ikke automatisk salget i bero.
Hvem bestemmer over hussalget?
Skifteretten udpeger bobestyreren og udsteder en attest om, at boet er udleveret til bobestyrerbehandling. Fra dette tidspunkt er bobestyreren boets repræsentant. Rollen er derfor en anden end rollen som kontaktperson i et privat skifte. Artiklen om bobestyrer eller privat skifte forklarer forskellen mellem de to skifteformer.
Arvingernes rolle kan deles i tre lag:
- Information og forelæggelse: Arvingerne skal have skriftlig besked om væsentlige forhandlinger og beslutninger. Betydelige spørgsmål skal forelægges dem, før bobestyreren afgør dem.
- Afgørelse: Det er bobestyreren, der træffer den bindende beslutning på boets vegne. En arving kan derfor ikke alene godkende eller blokere salget.
- Prøvelse: En arving, legatar eller kreditor med retlig interesse kan klage over en disposition eller afgørelse efter de særlige klageregler.
Hvis arvingerne er uenige om et væsentligt spørgsmål, følger det af dødsboskiftelovens § 53, at spørgsmålet kan behandles på et bomøde. Arvingernes stemmer vægtes efter deres ret til arv. Bobestyreren afgør stemmelighed og kan tilsidesætte en beslutning, der er åbenbart uhensigtsmæssig eller strider mod nogens ret. Arvingerne har dermed reel indflydelse, men en flertalsopfattelse er ikke i alle situationer det samme som en bindende instruks til bobestyreren.
Hvad skal afklares før et bindende salg?
Før salgsprocessen låses, skal bobestyreren kende både boets ret til huset og den økonomiske ramme. Et dødsbo kan eje hele ejendommen, men det kan også kun eje en andel sammen med en efterlevende eller en anden medejer. Bobestyreren kan kun disponere for boets andel. En levende medejer skal selv medvirke for sin andel, hvilket er uddybet i artiklen om et dødsbo som medejer.
Et forsvarligt beslutningsgrundlag omfatter blandt andet:
- hvem der er registreret som ejer, og hvilken ejerandel der indgår i boet
- tinglyste hæftelser og rettigheder, som har betydning for overdragelsen
- husets værdi og behovet for en sagkyndig vurdering
- boets solvens og virkningen af et salg for den videre bobehandling
- salgsomkostninger, løbende ejerudgifter og det forventede beløb til boet
- om der foreligger samtykker eller andre forudsætninger, som skal være på plads før underskrift
Før bobestyreren har afgivet erklæring om boets solvens, skal vedkommende så vidt muligt undgå dispositioner, der foregriber den senere behandling af boet. Det er ikke et ubetinget forbud mod at forberede et salg. Det er derimod et kontrolpunkt før en bindende købsaftale: Bobestyreren skal kunne forklare, hvorfor aftalen kan indgås på det aktuelle grundlag uden at låse boet uhensigtsmæssigt.
Spørgsmålet om salgets tidsmæssige forudsætninger går på tværs af skifteformer. Du kan læse særskilt om, hvornår et hus fra et dødsbo kan sælges.
Hvordan fastsættes pris og salgsmåde?
Dødsboskiftelovens § 58 kræver, at boets aktiver sælges på den måde, der tjener boets interesser bedst. Bobestyreren skal derfor vælge et dokumenterbart salgsgrundlag og vurdere både metode, pris og vilkår. En aktuel mægler- eller sagkyndig vurdering kan være nødvendig, hvis værdien er usikker eller arvingerne er uenige om den.
Det nominelt højeste bud er ikke nødvendigvis det økonomisk bedste, hvis vilkårene ændrer det resultat eller den risiko, boet reelt får. Ved sammenligning af tilbud kan det derfor være relevant at kontrollere:
- prisen fratrukket de direkte omkostninger ved det valgte salgsforløb
- køberens forbehold og dokumentation for finansiering
- overtagelsesdagen og boets udgifter frem til overtagelsen
- sikkerheden for betaling og risikoen for, at handelen ikke gennemføres
- om et tilbud forudsætter rydning, reparation eller andre ydelser fra boet
En væsentlig prisnedsættelse eller en markant ændring af salgsvilkårene kan være et nyt betydeligt spørgsmål, som skal forelægges arvingerne. Forelæggelsen bør gøre det muligt at se vurderingsgrundlaget, de centrale tilbudsvilkår og det forventede nettoprovenu. Bobestyreren skal desuden skriftligt oplyse arvingerne om, hvordan salæret beregnes, om muligt det forventede salær og andre forventede omkostninger. Det giver ikke en garanti for slutbeløbet, men gør beslutningsgrundlaget mere kontrollerbart.
Hvem underskriver købsaftale og skøde?
Bobestyreren tegner boet. Det betyder, at bobestyreren kan underskrive købsaftalen og det efterfølgende skøde for dødsboet, medmindre skifteretsattesten indeholder en konkret begrænsning. Arvingerne bliver ikke sælgere og underskrivere alene på grund af deres arveret.
Når bobestyreren meddeler skifteretten, at boet omfatter fast ejendom, skal retten foranledige en meddelelse om bobestyrerbehandlingen tinglyst. Ved en videreoverdragelse under uændret bobestyrerbehandling sker overdragelsen ved skøde, som bobestyreren tiltræder. Den udstedte skifteretsattest dokumenterer skifteformen og kompetencen, men erstatter ikke køberens skøde i dette forløb.
Hvis boet kun ejer en andel, kan bobestyrerens underskrift heller ikke erstatte den levende medejers medvirken. Dokumenterne skal vise, hvem der sælger hver andel. Samtidig skal købsaftalen, skødet, indfrielsen af hæftelser og den økonomiske afregning passe sammen. Tinglysningen af køberens adkomst fordeler ikke i sig selv salgsprovenuet mellem boets arvinger.
Hvad gør du, hvis du er uenig?
En indsigelse virker bedst, når den knyttes til den konkrete beslutning. Bed om det skriftlige grundlag, og angiv præcist, om uenigheden gælder værdiansættelsen, salgsmåden, et budvilkår, boets ejerandel eller en anden dokumenteret risiko. Hvis beslutningen endnu ikke er truffet, kan du bede om, at et væsentligt spørgsmål behandles på et bomøde.
Er afgørelsen truffet, kan den efter dødsboskiftelovens § 96 påklages til den skifteret, der behandler boet. Fristen er som udgangspunkt fire uger fra det tidspunkt, hvor du fik kendskab til afgørelsen. Klagen kan sendes til skifteretten eller til bobestyreren, som videresender den, og klager over andet end salæret skal indgives på Domstolenes blanket.
En klage har ikke automatisk opsættende virkning. Bobestyreren kan derfor fortsætte arbejdet, mens klagen behandles, medmindre bobestyreren eller skifteretten beslutter, at afgørelsen skal sættes i bero. Hvis formålet er at undgå, at en handel gennemføres før prøvelsen, skal anmodningen om opsættende virkning derfor stå tydeligt i klagen.
Ikke enhver uenighed kan afgøres i dette klagespor. En tvist om selve retten til at arve eller retten til at udtage huset kan kræve en retssag. Det er derfor afgørende at skelne mellem en klage over bobestyrerens salgsbeslutning og en tvist om, hvem der har en materiel ret til ejendommen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om bobestyrerboer og tinglysning samt Domstolenes aktuelle vejledninger om bobestyrerbehandling, skøder og klage.
- Dødsboskifteloven på Retsinformation
- Tinglysningsloven på Retsinformation
- Tinglysningsretten om skifteretsattest og videreoverdragelse
- Danmarks Domstoles vejledning om klage over bobestyrer
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
