Boopgørelsen viser, hvem der har fået huset udlagt, eller om det er solgt, hvilken værdi der indgår i boets regnskab, og hvordan værdierne er fordelt. Den ændrer ikke i sig selv skødet. Ejerskiftet bliver registreret gennem det tinglysningsdokument, som passer til skifteformen, mens oplysningerne i de to spor skal stemme overens.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Boopgørelsen og skødet har forskellige funktioner: Opgørelsen viser husets værdi og placering i dødsboets fordeling, mens tinglysningsdokumentet registrerer den nye ejer. De skal stemme overens, men en boopgørelse ændrer ikke i sig selv Tingbogen.
- Ved ordinært privat skifte viser boopgørelsen boets endelige regnskab og fordeling.
- Ejerskiftet registreres med det dokument, der passer til skifteformen.
- Huset kan overdrages under bobehandlingen, når boet og de rette parter kan gennemføre dispositionen.
- Forenklet privat skifte har ingen særskilt boopgørelse.
- Kontrollér modtager, ejerandel, værdi, overtagelsesdato og Tingbogens endelige resultat.
Hvad viser boopgørelsen om huset?
Ved ordinært privat skifte er boopgørelsen dødsboets afsluttende regnskab. Efter dødsboskiftelovens § 31 skal den vise boets aktiver, gæld, indtægter og udgifter samt fordelingen mellem arvinger og eventuelle legatarer.
For huset betyder det, at opgørelsen skal bruge den faktiske salgspris, hvis boet har solgt ejendommen, eller den værdi, som en arving har overtaget den til. Den skal samtidig vise, hvem der har modtaget huset, og hvordan værdien indgår i den samlede fordeling. En åbningsstatus er noget andet: Den beskriver boets forventede værdi tidligere i forløbet og kan derfor indeholde anslåede beløb.
Illustrativt eksempel: Tre arvinger skifter et bo privat, og én af dem overtager huset. Skødet skal registrere denne arving som ny ejer, mens boopgørelsen skal vise overtagelsesværdien og placere huset hos samme arving. Bliver huset i stedet solgt til en person uden for boet, viser opgørelsen salgsprisen, mens køberen fremgår af skødet.
Er boopgørelsen nok til at ændre skødet?
Nej. Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest beskriver skødet som vejen til at registrere en arving eller en køber som ejer. Selv en underskrevet og godkendt boopgørelse erstatter derfor ikke det dokument, som skal tinglyses for at ændre adkomsten.
- En skifteretsattest dokumenterer skifteformen og de personer eller den boansvarlige, som kan handle for boet.
- Boopgørelsen dokumenterer boets regnskab, husets værdi og den økonomiske fordeling.
- Skødet eller en særlig adkomstanmeldelse registrerer den nye ejer og ejerandel i Tingbogen.
Ved skøde under privat skifte bruges dokumenttypen Endeligt Skøde, når huset overgår til en eller flere arvinger. Andre skifteformer kan kræve en anden adkomstvej. En efterlevende ægtefælle kan eksempelvis i bestemte skifteformer få adkomst gennem dokumenttypen Skifteretsattest Ægtefælle.
Skal boopgørelsen være færdig først?
En færdig boopgørelse er ikke et generelt krav før ethvert skøde fra et dødsbo. Domstolenes vejledning beskriver netop den endelige opgørelse som regnskabet, hvor husets faktiske salgspris eller overtagelsesværdi fremgår, efter at huset er solgt eller overtaget. Overdragelsen kan derfor indgå i bobehandlingen, hvorefter det gennemførte resultat skal afspejles korrekt i opgørelsen.
Ved privat skifte råder arvingerne i fællesskab over boets aktiver, når boet er udleveret. En arving kan kræve, at væsentlige aktiver ikke deles, før boets gæld er betalt eller behørigt sikret. Manglende enighed, uklar underskriftsret eller uafklaret gæld kan derfor stoppe en overdragelse, selv om den færdige boopgørelse ikke er et almindeligt tinglysningsbilag.
Der findes også boer uden en særskilt slutopgørelse. Ved forenklet privat skifte skal der efter dødsboskiftelovens § 35 ikke indsendes en boopgørelse. Åbningsstatus fungerer her som den endelige opgørelse. Man kan derfor ikke bruge en manglende boopgørelse som et universelt tegn på, at skødet er for tidligt.
Hvornår kan boopgørelsen bruges som bilag?
Boopgørelsen kan få en særlig bevisfunktion, selv om den ikke er et skøde. Tinglysningsretten beskriver et tilfælde, hvor der er udstedt to skifteretsattester for henholdsvis særbo og fællesbo. Hvis ikke alle arvinger i begge boer underskriver overdragelsen, skal det dokumenteres, hvilket bo huset tilhører.
En boopgørelse, som skifteretten har godkendt, kan i den situation bruges som dokumentation. En udtalelse fra skifteretten kan være et alternativ. Den snævre bilagsfunktion ændrer ikke hovedreglen: Boopgørelsen forklarer, hvilket bo og hvilken fordeling huset hører til, mens adkomsten stadig skal registreres med det korrekte tinglysningsdokument.
Hvad skal du kontrollere efter tinglysningen?
Slutkontrollen bør sammenholde boets dokumenter med den registrering, der faktisk er gennemført. Se især efter, at:
- den person, som har fået huset i boopgørelsen, også er registreret som ejer med den aftalte ejerandel
- husets salgspris eller overtagelsesværdi stemmer med den gennemførte overdragelse og boets fordeling
- overtagelsesdatoen passer med placeringen af husets indtægter og udgifter mellem boet og modtageren
- de personer, som skulle handle for boet, har medvirket, eller den nødvendige fuldmagt og særlige dokumentation foreligger
- Tingbogen ikke viser en frist eller anmærkning, som betyder, at adkomsten endnu ikke har det tilsigtede resultat
Hvis boopgørelsen, skødet og Tingbogen peger på forskellige modtagere, ejerandele eller værdier, skal uoverensstemmelsen afklares i det relevante spor. En rettelse i boopgørelsen ændrer ikke alene Tingbogen, og et tinglyst skøde retter ikke automatisk boets regnskab.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler og officielle vejledninger om privat skifte, boopgørelse og tinglysning af adkomst fra dødsbo.
- Retsinformation: Dødsboskifteloven, herunder reglerne om privat skifte og boopgørelse.
- Danmarks Domstole: Vejledninger om privat skifte og udfyldelse af boopgørelsen.
- Tinglysningsretten: Vejledninger om skifteretsattest og Endeligt Skøde.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
