Når afdøde kun ejede en andel af huset, bliver dødsboet ejer af afdødes andel, mens den levende medejer beholder sin egen. Skifteformen afgør, hvem der kan træffe beslutninger på boets vegne. Den giver derimod ikke boet ret til alene at sælge, overdrage eller belåne hele ejendommen. Derfor skal du skelne mellem, hvem der repræsenterer boet, hvilken ejerandel beslutningen vedrører, og hvem der kan underskrive de nødvendige dokumenter.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Et dødsbo kan kun træffe beslutning om den ejerandel, som tilhørte afdøde; den levende medejer beholder rådigheden over sin egen andel. Skifteformen afgør, hvem der handler for boet, mens en overdragelse af hele huset kræver, at begge ejersider medvirker.
- Fælles beslutning mellem arvingerne ved privat skifte
- Bobestyrerens kompetence på boets vegne
- Kontaktpersonens og fuldmagtens forskellige funktioner
- Krav ved salg af huset eller køb af boets andel
- Kontrol af ejerandele, underskrifter og tinglysning
Boets rådighed følger ejerandelen
En ejerandel i fast ejendom er normalt en ideel andel af hele ejendommen. Ejer du halvdelen, ejer du altså ikke automatisk bestemte værelser eller en fysisk halvdel af huset. En aftale mellem ejerne kan regulere brugen, men ændrer ikke i sig selv de ejerandele, der fremgår af Tingbogen.
Dødsboet træder ind på afdødes ejerside. Boets repræsentanter kan derfor kun disponere over den andel, som hører til boet. Den anden medejer beholder retten til sin andel, også selv om boets skifteform giver en bestemt person kompetence til at træffe beslutninger for boet.
Det giver to adskilte spørgsmål. Først skal det fastslås, hvem der kan forpligte boet. Derefter skal det afklares, om dispositionen kun vedrører boets andel eller hele ejendommen. Et korrekt svar på det første spørgsmål udvider ikke boets ejerandel.
Før skifteretten har udleveret boet
Indtil skifteretten har truffet beslutning om behandlingen af boet, skal den, der har afdødes aktiver i sin besiddelse, opbevare dem forsvarligt. Dødsboskiftelovens § 8 giver desuden skifteretten mulighed for at udpege en midlertidig bobestyrer, hvis et forhold ikke kan vente. Reglen handler om at beskytte boets værdier, ikke om at give en arving eller kontaktperson fri ret til at sælge huset.
Akutte forhold som en vandskade eller risiko for yderligere skade bør dokumenteres og håndteres som bevaring. Ikke-akutte forbedringer, en ny udlejning, salg eller overdragelse bør vente, indtil skifteformen og beslutningskompetencen er afklaret. Den levende medejer beholder sin ejendomsret til egen andel, men kan ikke disponere på boets vegne uden det nødvendige grundlag.
Privat skifte kræver fælles beslutning
Ved privat skifte råder arvingerne i fællesskab over boets aktiver og træffer beslutning om boets forhold efter dødsboskiftelovens § 26. Hvis boet ejer en andel af huset, er det derfor arvingerne samlet, der beslutter, hvad boets side skal acceptere. Én arving kan handle for de andre, når en gyldig fuldmagt dækker den konkrete disposition.
Boets kontaktperson er først og fremmest bindeled til skifteretten og andre aktører. Rollen gør ikke automatisk kontaktpersonen til enebeslutningstager. Uden en dækkende fuldmagt skal alle arvinger medvirke, hvor boet skal forpligtes. Se den nærmere afgrænsning af kontaktpersonens rolle ved skødet og af, hvad en skiftefuldmagt kan bruges til.
Er den levende medejer også arving, skal rollerne stadig holdes adskilt. Som medejer råder personen over sin egen andel. Som arving deltager personen i beslutningen om boets andel sammen med de øvrige arvinger eller inden for en fuldmagt. Den dobbelte rolle gør ikke personen til eneejer af huset.
Bobestyreren repræsenterer boets side
Ved bobestyrerbehandling er det bobestyreren, der træffer afgørelse om boets forhold. Væsentlige spørgsmål skal forelægges arvingerne, men dødsboskiftelovens § 53 placerer selve beslutningskompetencen hos bobestyreren. Det er derfor ikke alle arvingerne, der underskriver eller aftaler på boets vegne som ved privat skifte.
Bobestyrerens kompetence rækker fortsat kun til boets ejerandel. Hvis hele huset skal sælges, skal bobestyreren handle for boet, mens den levende medejer skal medvirke for sin egen andel. Læs mere om bobestyrerens rolle ved salg af dødsboets hus.
Hele huset kræver begge ejersiders medvirken
Ved et samlet salg skal både boets ejerandel og den levende medejers ejerandel overføres. Sælgerandelene i skødet skal vise, hvor stor en del hver sælger overdrager af sin egen registrerede andel, mens køberandelene skal vise købernes ejerandele i hele ejendommen efter handlen. Boets repræsentant kan ikke underskrive den anden medejers andel væk.
Hvis den levende medejer vil overtage boets andel, er dispositionen smallere. Boet er sælger af sin andel, og medejeren er køber. Parterne skal aftale pris, vilkår og overtagelse, og skødet skal vise, hvilken andel boet overdrager, samt hvilken samlet andel køberen får. Er køberen samtidig arving, opstår der et særligt fuldmagtsspørgsmål, fordi samme person ikke uden videre kan repræsentere begge sider af handlen.
Ejerskab, personlig lånehæftelse og pant er forskellige spor. En aftale om huset frigør ikke automatisk afdøde, boet eller en levende meddebitor fra låneforpligtelser, og den ændrer ikke i sig selv de tinglyste hæftelser. Långiverens krav, indfrielse og eventuelt debitorskifte skal derfor afklares særskilt. Den sondring er uddybet i artiklen om boliglån under dødsboskiftet.
Fuldmagten skal passe til tinglysningen
En skiftefuldmagt og en tinglysningsfuldmagt løser ikke nødvendigvis samme opgave. Skiftefuldmagten kan give en person ret til at træffe beslutninger og handle for andre arvinger under bobehandlingen. En almindelig skiftefuldmagt kan derimod ikke registreres som fuldmagt i Tingbogen.
Ved en tinglyst overdragelse kan arvingerne underskrive selv, eller dispositionsretten kan dokumenteres med en egnet tinglysningsfuldmagt. Tinglysningsrettens vejledning fastslår desuden, at en arving ikke kan bruge en skiftefuldmagt til selv at erhverve boets ejendom. Når en arving køber boets andel, skal underskriftsgrundlaget derfor tilrettelægges, så boets sælgerside og arvingens køberside ikke sammenblandes.
Det praktiske kontrolpunkt er ikke blot, om der findes en fuldmagt, men om den dækker den konkrete handling og kan bruges i det digitale tinglysningsforløb. Se også forskellen i artiklen om tinglysningsfuldmagt ved overdragelse af boets hus.
Dokumenterne afgør næste skridt
En sikker afklaring kan gennemføres i denne rækkefølge:
- Kontrollér skifteretsattesten og den valgte skifteform, så boets beslutningstager kan identificeres.
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér afdødes andel, medejers andel, pant og eventuelle servitutter.
- Find eventuelle samejeaftaler, fuldmagter og tidligere aftaler om brug, salg eller overtagelse.
- Beskriv præcist, om den ønskede handling vedrører boets andel eller hele ejendommen.
- Indhent den nødvendige accept fra boets side og fra den levende medejer uden at sammenblande rollerne.
- Kontrollér, at skøde, sælgerandele, køberandele og underskriftsgrundlag svarer til den aftalte løsning.
- Kontrollér Tingbogen efter registreringen, så ejere, andele og hæftelser fremgår som forventet.
Før boet kan overdrage videre, skal adkomsten efter afdøde desuden være registreret korrekt. Hvis parterne ikke er enige om pris, brug eller salg, bør der ikke indsendes et skøde, som forudsætter en aftale. Uenigheden om samejet må afklares særskilt; hverken privat skifte eller bobestyrerbehandling giver boet rådighed over den levende medejers andel.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen er kontrolleret den 18. juli 2026. Reglerne om sikring af boets aktiver, privat skifte og bobestyrerens kompetence er kontrolleret i dødsboskifteloven på Retsinformation. Den praktiske rollefordeling er kontrolleret i Danmarks Domstoles vejledning om privat skifte. Kravene til adkomst, sælger- og køberandele samt fuldmagter er kontrolleret i Tinglysningsrettens vejledninger om skifteretsattest og adkomst, sælger- og køberandele og skifte- og tinglysningsfuldmagter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
