Ja, I kan som udgangspunkt fortsætte med at eje huset sammen efter skilsmissen, hvis I begge ønsker det. Skilsmissen ændrer ikke i sig selv den ejerfordeling, der står i Tingbogen. I skal dog tage udtrykkelig stilling til, om huset er endeligt behandlet i jeres formuedeling, og hvordan brug, udgifter, lån og et senere salg skal håndteres.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Skilsmissen ændrer ikke automatisk jeres registrerede ejerskab, så I kan fortsætte med at eje huset sammen. I skal afklare, om husets værdi er endeligt gjort op i bodelingen, og hvordan samejet skal fungere. En skriftlig aftale bør holde ejerskab, betalinger og gældshæftelse adskilt.
- Afklar husets status i bodelingen
- Beskriv brug, betalinger og vedligeholdelse
- Kontrollér ejerandele og lånedokumenter
- Aftal værdiansættelse og senere salg
- Fastlæg klare stop- og kontrolpunkter
Hvad ændrer skilsmissen ved jeres ejerskab?
En skilsmisse og ejerskabet til huset er to forskellige juridiske spor. Tingbogen viser, hvem der ejer ejendommen og med hvilke ejerandele. Hvis I begge står som ejere, bliver registreringen ikke ændret, alene fordi ægteskabet ophører. Valget mellem salg, overtagelse og fortsat sameje er derfor et særskilt spørgsmål, når I skal finde en løsning for et fælles hus ved skilsmisse.
I skal samtidig gøre jeres delingsformue op. Er I enige, kan I selv aftale, hvordan aktiverne skal deles, og I kan gennemføre skilsmissen, før hele formuedelingen er afsluttet. Ægtefællelovens § 32 giver mulighed for at aftale delingen i forbindelse med separation eller skilsmisse. Lovforarbejderne præciserer, at aftalen kan omfatte en hel eller delvis deling. Det gør det muligt at behandle huset særskilt, men aftalen skal vise, hvad I faktisk har besluttet.
Formuedelingens ophørsdag afgrænser som udgangspunkt, hvilke aktiver og gældsposter der indgår i opgørelsen. Datoen overfører ikke huset og ændrer ikke ejerandelene. Det kræver en særskilt aftale og, når ejerforholdet ændres, et dokument, der kan registreres i Tingbogen.
Er huset gjort op eller kun bevaret?
Fortsat fælles ejerskab kan dække over to forskellige situationer. I den ene er værdien af hver jeres andel allerede medtaget og endeligt behandlet i bodelingen, mens I beholder ejerandelene fremover. I den anden har I udskudt den økonomiske opgørelse af huset, så det fortsat er en uafsluttet del af bodelingen.
Forskellen får betydning, hvis husets værdi ændrer sig, en af jer betaler mere end den anden, eller I senere vil sælge. Er huset gjort op, skal fremtidige prisændringer og betalinger normalt håndteres efter det fortsatte ejerforhold og den aftale, I indgår om det. Er huset ikke gjort op, afhænger den senere fordeling også af bodelingen og de vilkår, I har aftalt om udsættelsen.
En formulering om, at I “fortsætter med huset som hidtil”, løser ikke dette skel. Bodelingsaftalen bør sige direkte, om hver ejerandel er værdiansat og indgår i den endelige opgørelse, eller om opgørelsen af huset er udsat. Den bør også angive den valgte værdiansættelse og den dato, som den bygger på.
Hvad skal jeres aftale regulere?
En skriftlig samejeoverenskomst om fast ejendom kan regulere tiden efter skilsmissen. Den erstatter ikke bodelingsaftalen. Dokumenterne har forskellige funktioner: Bodelingen gør ægteskabets økonomi op, mens samejeoverenskomsten fastlægger spillereglerne for det fortsatte ejerskab.
Aftalen bør passe til den måde, huset faktisk skal bruges på. Den kan blandt andet tage stilling til:
- jeres ejerandele, og om husets værdi er endeligt behandlet i bodelingen
- hvem der må bo i huset, hvor længe brugsretten gælder, og hvordan adgang håndteres
- fordelingen af ydelser til långiver, forsikring, forbrug, almindelig drift og vedligeholdelse
- om afdrag eller dokumenterede forbedringer skal give en intern regulering ved et senere salg
- hvilke reparationer og dispositioner der kræver begge ejeres samtykke
- hvordan huset værdiansættes, hvis den ene senere vil købe den anden ud
- hvilke hændelser der udløser salg, genforhandling eller ophør af samejet
- hvordan bilag, betalinger og beslutninger skal dokumenteres
Fordelingen af boligudgifter under skilsmissen kan være midlertidig, mens det fortsatte sameje kan vare længere. Skriv derfor både en begyndelsesdato, en eventuel slutdato og regler for ændringer. Ellers kan en praktisk overgangsordning blive opfattet som en varig aftale.
Hvad betyder aftalen for lån og pant?
Ejerskab, betaling og gældshæftelse følges ikke nødvendigvis ad. Hvem långiver kan kræve betaling hos, følger af lånedokumenterne. Hvis I begge er låntagere, frigør en privat aftale om, at den ene betaler alle ydelser, ikke i sig selv den anden over for långiver. Det gælder også, selv om kun den ene bor i huset.
En intern betalingsaftale kan derimod bestemme, hvordan I skal gøre udgifterne op indbyrdes. Den bør forklare, om en ekstra betaling er et endeligt bidrag, et beløb der skal tilbagebetales, eller en post der skal indgå ved salg. Ekstra afdrag ændrer ikke automatisk den registrerede ejerandel.
Hvis planen forudsætter, at den ene senere overtager både huset og gælden, er långiverens stillingtagen et selvstændigt kontrolpunkt. En ejeroverdragelse frigør ikke automatisk en meddebitor, og en ændring af lånet overfører ikke automatisk ejerskabet. Derfor skal processen for fælles banklån ved skilsmisse holdes adskilt fra bodelingen og tinglysningen.
Skal jeres samejeoverenskomst tinglyses?
Ikke alle bestemmelser i en samejeoverenskomst kan eller skal tinglyses. Aftalen binder jer indbyrdes efter sit indhold. Tinglysning er relevant for bestemmelser om rettigheder over ejendommen, som kan registreres og skal have beskyttelse over for senere ejere eller andre rettighedshavere.
Tinglysningsrettens vejledning bruger dokumenttypen Servitut med undertypen Samejeoverenskomst. Vejledningen lægger op til, at de bestemmelser, som ønskes registreret, gengives i et uddrag. Rent personlige regler om daglig betaling, brug og samarbejde er ikke nødvendigvis rettigheder, der kan registreres. Det tinglyste uddrag og den fulde private aftale skal derfor afgrænses bevidst.
Hvis ejerandelene forbliver uændrede, skal der ikke tinglyses en ny adkomst alene på grund af skilsmissen. Ændrer I senere ejerandelene som led i bodelingen, kan et bodelingsdokument være den relevante adkomsttype. Tingbogen bør kontrolleres både før dokumenterne udformes og efter en eventuel registrering, så ejerandelene svarer til det aftalte.
Hvordan gør I ordningen kontrollerbar?
Fortsat sameje fungerer bedst som et dokumenteret forløb med faste kontrolpunkter. En praktisk rækkefølge er:
- Hent en aktuel tingbogsattest og saml låne-, pant- og forsikringsdokumenter.
- Fastslå, om huset er endeligt gjort op i bodelingen eller fortsat står åbent.
- Dokumentér husets værdi, restgæld og ejerandele på den dato, I bruger i opgørelsen.
- Underskriv bodelingsaftalen og reglerne for samejet, så dokumenterne ikke modsiger hinanden.
- Afklar betalingsrutiner med långiver og forsikringsselskab, uden at antage at jeres interne aftale ændrer deres rettigheder.
- Kontrollér ordningen på faste tidspunkter og efter større reparationer, ændret brug eller ønske om salg.
Et fiktivt eksempel viser forskellen: I ejer hver halvdelen, og begge hæfter fortsat for lånet, mens kun den ene bor i huset. Bodelingsaftalen angiver, at værdien af hver ejerandel er medtaget i den afsluttede opgørelse. Samejeoverenskomsten fordeler de løbende betalinger og fastslår, hvilke dokumenterede merbetalinger der eventuelt skal reguleres ved et salg. Husets ejerandele ændres ikke, blot fordi den ene betaler mere i en periode.
Hvis I i stedet lader huset stå uafsluttet i bodelingen, skal aftalen beskrive, hvornår og hvordan den udskudte opgørelse gennemføres. En værdiansættelsesmetode, en frist for finansiering og en procedure for salg er mere præcise end en løs hensigt om at finde en løsning senere.
Hvad sker der, hvis I bliver uenige?
Uenighedens karakter afgør, hvilket spor der er relevant. Hvis huset fortsat er en uafsluttet del af formuedelingen, kan skifteretten efter anmodning hjælpe med delingen. Danmarks Domstole beskriver formuedelingens forløb og oplyser, at ægtefæller, der er enige, selv kan dele uden en myndigheds godkendelse.
Er huset allerede gjort op i bodelingen, og handler uenigheden om det efterfølgende sameje, er det ikke automatisk en bodelingssag. Det videre forløb afhænger af aftalen og det konkrete krav. En exitregel bør derfor angive, hvem der kan kræve værdiansættelse, hvor længe den anden har til at skaffe finansiering, og hvornår huset i stedet skal sættes til salg.
I bør også aftale, hvad der sker, hvis salgsprisen ikke dækker gælden og salgsomkostningerne, eller hvis nødvendige reparationer opstår før salget. Aftalen kan ikke garantere et bestemt økonomisk resultat, men den kan gøre beslutningerne, dokumentationen og rækkefølgen klare.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om ægtefællers formuedeling og tinglysning samt myndighedernes vejledninger om bodeling og registrering af ejerskab.
- Retsinformation: Ægtefælleloven og Tinglysningsloven.
- Danmarks Domstole: Deling af fælles formue ved separation og skilsmisse.
- Tinglysningsretten: Adkomst, bodeling og registrering af samejeoverenskomst.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
