Ja, tidligere ægtefæller kan fortsætte med at eje huset sammen efter skilsmissen. Skilsmissen ændrer ikke automatisk skødet. Løsningen kræver en klar bodelingsaftale og en særskilt aftale om brug, udgifter, lån og den senere vej ud af samejet.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Tidligere ægtefæller kan fortsætte med at eje huset sammen, fordi skilsmissen ikke automatisk ændrer skødet. Løsningen bør dokumenteres i bodelingsaftalen og suppleres med klare regler for brug, betaling, beslutninger og senere udtræden.
- Uændrede ejerandele kræver ikke alene et nyt skøde.
- Husets værdi og gæld skal stadig behandles i bodelingen.
- En intern betalingsaftale ændrer ikke bankens krav mod låntagerne.
- Begge ejere skal medvirke ved salg af hele huset.
- Aftalen bør fastsætte vurdering, forkøbsret, frister og salgsproces.
Ændrer skilsmissen automatisk ejerforholdet?
Skilsmissen ændrer ikke i sig selv, hvem der står som ejer i Tingbogen. Hvis I ejer huset med halvdelen hver før skilsmissen, fortsætter den registrerede ejerfordeling, indtil I gennemfører et ejerskifte eller sælger huset.
Det gælder også, hvis den ene flytter ud. En ny adresse, en skilsmissebevilling eller en intern aftale om, hvem der betaler ydelserne, flytter ikke ejerandelen. Skødet og Tingbogen er fortsat udgangspunktet for, hvem der ejer ejendommen.
I kan derfor vælge at beholde de nuværende ejerandele. Beslutningen bør fremgå tydeligt af bodelingsaftalen, så det ikke senere er uklart, om huset blev glemt, midlertidigt udskudt eller bevidst beholdt som et fælles aktiv.
Kan bodelingen afsluttes, selv om I beholder huset sammen?
I kan i forbindelse med separation eller skilsmisse indgå en aftale om delingen af jeres formue. Aftalen kan beskrive, at hver af jer beholder sin nuværende ejerandel i huset, og hvordan værdien af andelene indgår i den samlede økonomiske opgørelse.
Det centrale er at skelne mellem ejerskab og formuedeling. I kan afslutte den økonomiske deling uden at overføre den ene ejerandel til den anden. Hver ejerandel bliver i så fald et aktiv hos den person, der allerede ejer den.
Husets værdi, gæld og eventuelle udligning mellem jer skal stadig behandles i bodelingen. En formulering om, at “huset fortsætter som hidtil”, er for upræcis, hvis resten af formuen skal afsluttes. Aftalen bør angive ejerbrøker, værdi, tilknyttet gæld og om alle krav vedrørende tiden før skilsmissen er gjort op.
Hvis andre dele af økonomien fortsat er åbne, kan I i stedet arbejde med en delvis aftale. Artiklen om delvis bodeling med huset først viser, hvorfor en aftale skal markere præcist, hvad der er afsluttet. Ved fortsat sameje er opgaven omvendt: I afslutter bodelingen, men lader ejerforholdet bestå.
Behøver I et nyt skøde?
Hvis ejerandelene skal være uændrede, er der som udgangspunkt ikke et ejerskifte at registrere. I behøver derfor ikke et nyt skøde alene for at bekræfte, at de samme personer fortsat ejer de samme andele efter skilsmissen.
Et nyt tinglysningsdokument bliver relevant, hvis ejerbrøkerne ændres, hvis den ene overtager hele huset, eller hvis ejendommen sælges. Tinglysningsretten oplyser, at dokumenttypen bodeling bruges ved overdragelse af fast ejendom i forbindelse med separation eller skilsmisse.
Bodelingsaftalen og Tingbogen skal læses sammen. Aftalen kan fastlægge jeres økonomiske opgør og fremtidige samarbejde, mens Tingbogen viser ejerandelene. En bodelingsaftale, der ikke ændrer ejerskabet, skal ikke give indtryk af, at den ene er blevet eneejer.
Hvis I senere ændrer planen, skal den nye disposition gennemføres på det tidspunkt. En senere overtagelse kræver en aftale om pris og vilkår samt et skøde, der overfører ejerandelen. Om overdragelsen fortsat er en del af den oprindelige bodeling, afhænger af aftalens indhold og det konkrete forløb.
Hvad skal aftalen om det fortsatte sameje indeholde?
Når ægteskabet er ophørt, bør huset ikke drives på løse forudsætninger fra den tidligere fælles økonomi. I har brug for en aftale, der fungerer mellem to selvstændige medejere og kan bruges, hvis jeres planer senere ændrer sig.
Aftalen bør først angive formålet. Nogle beholder huset, fordi et barn skal blive boende i en periode. Andre venter på et bedre salgstidspunkt eller bruger ejendommen som fælles fritidsbolig. Formålet påvirker, hvor længe ordningen skal løbe, og hvordan udgifterne bør fordeles.
Som minimum bør I aftale:
- hvem der må bo i eller bruge huset
- hvordan renter, afdrag, drift og vedligeholdelse fordeles
- hvordan større reparationer og forbedringer godkendes
- hvordan huset vurderes, hvis en vil købe den anden ud
- hvornår en medejer kan kræve salg eller anden afslutning
Aftalen ændrer ikke i sig selv ejerandelene eller bankens rettigheder. Dens opgave er at regulere jeres indbyrdes samarbejde. Hvis én betaler mere end aftalt, bør det fremgå, om beløbet skal tilbagebetales, modregnes ved et senere salg eller anses som den pågældendes endelige udgift.
Hvem kan bo i huset, når I fortsat ejer det sammen?
I kan aftale, at den ene bor i huset, selv om I begge fortsat er ejere. Brugen bør have en fast startdato, en varighed og klare vilkår. Ellers kan en midlertidig løsning glide over i et ubestemt forløb, hvor ingen ved, hvornår huset skal sælges eller overtages.
Den boende medejer har en personlig fordel af at bruge hele boligen, mens den anden fortsat har kapital bundet i sin ejerandel. Aftalen bør derfor beskrive, hvordan brugen hænger sammen med betaling af drift, renter, afdrag og eventuel kompensation mellem jer.
Udgifterne behøver ikke blive delt efter samme procent som ejerandelene. Den boende kan eksempelvis betale forbrug og en større del af den almindelige drift, mens ejerne deler bestemte værdibevarende udgifter. Fordelingen skal være konkret nok til, at den kan opgøres måned for måned.
Artiklen om betaling for huset under skilsmissen handler primært om ventetiden før bodelingen afsluttes. Ved et planlagt fortsat sameje bør betalingsmodellen stå i en ny aftale, som gælder efter, at jeres tidligere ægtefælleøkonomi er gjort op.
Hvad sker der med boliglånet?
Skilsmissen og bodelingsaftalen ændrer ikke automatisk låneaftalerne. Hvis I begge hæfter for boliglånet, fortsætter hæftelsen, indtil banken eller realkreditinstituttet accepterer en ændring. Det gælder også, selv om kun den ene bor i huset og betaler alle ydelser.
Hvis I bevidst fortsætter som medejere, kan den eksisterende finansiering muligvis fortsætte, men långiveren bør kende væsentlige ændringer i brug og økonomi. En intern aftale om, at den ene betaler lånet, fritager ikke den anden over for banken.
Solidarisk hæftelse betyder, at långiveren kan rette kravet mod hver af jer efter låneaftalen. Hvis den boende ikke betaler, kan den fraflyttede derfor blive mødt med kravet, selv om jeres interne aftale placerer betalingen hos den anden. Den fraflyttede har derefter et muligt indbyrdes krav, men står stadig med risikoen over for långiveren.
Den bredere forskel mellem skøde og finansiering er beskrevet i artiklen om, hvad der sker med banklånet ved skilsmisse. Ved fortsat sameje bør aftalen også regulere, hvem der håndterer kontakt med banken, omlægninger og eventuelle krav om ekstra sikkerhed.
Hvordan træffer I beslutninger om salg og forbedringer?
Som medejere skal I kunne træffe fælles beslutninger om dispositioner, der vedrører hele huset. Den ene kan ikke alene sælge hele ejendommen eller give en køber ret til den andens ejerandel. Et senere salg kræver derfor begge ejeres medvirken.
Større forbedringer kan også skabe konflikt. Den ene kan ønske nyt tag eller en omfattende ombygning, mens den anden foretrækker at sælge. Aftalen bør fastsætte en beløbsgrænse eller en beslutningsprocedure, så almindelig vedligeholdelse kan gennemføres uden at åbne hele ejerforholdet hver gang.
I bør skelne mellem nødvendige reparationer og frivillige forbedringer. En akut skade skal kunne håndteres hurtigt. En ombygning, der ændrer brugen eller kræver ny finansiering, bør kræve udtrykkelig skriftlig godkendelse fra begge.
Dokumentér samtidig, hvordan betalingerne påvirker et senere opgør. Hvis én betaler hele udgiften til en værdiforøgende forbedring, ændrer betalingen ikke automatisk ejerbrøkerne. Aftalen kan i stedet give et tilbagebetalingskrav eller beskrive, hvordan udgiften behandles ved salg.
Hvordan kommer I ud af samejet senere?
En fortsat ejerordning bør have en planlagt afslutning, selv om I ikke kender den præcise dato. Uden en udtrædelsesmodel kan huset blive låst, hvis den ene vil sælge, mens den anden hverken vil sælge eller kan finansiere en overtagelse.
Aftalen kan give den ene forkøbsret, fastsætte en frist for finansiering og beskrive, hvordan prisen findes. I kan eksempelvis bruge én eller flere uafhængige vurderinger. Metoden bør være så klar, at den kan anvendes uden en ny forhandling om selve spillereglerne.
Et praktisk afslutningsforløb kan være:
- En medejer meddeler skriftligt, at ordningen skal ophøre.
- Huset vurderes efter den aftalte metode.
- Den anden får en fast frist til at dokumentere finansiering.
- Hvis overtagelsen ikke gennemføres, sættes huset til salg.
- Udgifter og indbyrdes krav opgøres ved overtagelsen eller salget.
Hvis én køber den anden ud, skal ejerændringen tinglyses, og banken skal særskilt tage stilling til gælden. Hvis huset sælges til tredjemand, underskriver begge som ejere. En god udtrædelsesmodel forbinder derfor aftalen, finansieringen og det kommende skøde, før uenigheden opstår.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Vælg den situation, der passer til dig: