Ægtefæller kan godt ændre ejerbrøken i skødet, uden at boliglånet automatisk ændres. Skødet handler om ejerskab, mens lånet handler om personlig hæftelse over for banken eller realkreditinstituttet.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Ægtefæller kan ændre ejerbrøken i skødet uden at boliglånet automatisk ændres. Skødet registrerer ejerskab, mens lånet og hæftelsen følger aftalen med banken eller realkreditinstituttet.
- Ejerbrøken i Tingbogen viser den tinglyste ejerandel.
- Lånehæftelse ændres kun, hvis långiveren accepterer det.
- Banken skal inddrages, hvis ejerændringen påvirker lån, pant eller sikkerhed.
- Skøde, aftale og lånedokumenter bør passe sammen.
- Efter tinglysning bør den nye ejerbrøk kontrolleres i Tingbogen.
Hvad ændrer sig, når ejerbrøken ændres?
En ændret ejerbrøk betyder, at det tinglyste ejerforhold i Tingbogen ændres. Hvis du før ejede hele boligen, og din ægtefælle skal eje 25 procent, skal skødet vise den nye fordeling.
Ejerbrøken afgør, hvem der står som ejer af hvilken ideel andel af ejendommen. Den ændrer ikke i sig selv, hvem banken kan kræve betaling fra, eller hvordan lånet er oprettet.
Hvorfor ændrer skødet ikke automatisk lånet?
Et skøde er et adkomstdokument. Når det tinglyses, registrerer det ejerskabet til ejendommen. Et boliglån er derimod en aftale mellem låntagerne og långiveren.
Hvis både du og din ægtefælle står som låntagere, hæfter I efter låneaftalen, indtil långiveren accepterer en ændring. Hvis kun den ene står på lånet, bliver den anden ikke automatisk meddebitor, bare fordi ejerbrøken i skødet ændres. Det ligger tæt på, men er ikke identisk med gældsovertagelse.
Hvornår skal banken inddrages?
Banken eller realkreditinstituttet skal inddrages, når ejerændringen hænger sammen med låneændring, ny belåning, frigørelse af en låntager eller ændring af sikkerheden i ejendommen.
Det er et tredjepartskrav, ikke en regel om, at alle ægtefælleoverdragelser altid kræver samme bankproces. Långiveren vurderer sin sikkerhed og de personer, der skal hæfte for lånet.
Hvad hvis ægtefællen får ejerandel, men ikke skal hæfte?
Det kan i nogle situationer være ønsket, at din ægtefælle får en ejerandel uden at blive meddebitor på lånet. Skødet kan registrere ejerandelen, men banken skal stadig acceptere de forhold, der påvirker bankens sikkerhed eller låneaftalen.
Du bør derfor skelne mellem tre spor: den tinglyste ejerandel, den personlige lånehæftelse og den pantret, banken har i ejendommen. De kan pege på forskellige personer og rettigheder.
Hvad hvis lånet ændres, men ejerbrøken ikke gør?
Det modsatte kan også forekomme. En ægtefælle kan blive meddebitor på et lån uden samtidig at få en større tinglyst ejerandel. Det ændrer lånehæftelsen, men ikke nødvendigvis skødet.
For dig betyder det, at du ikke kan aflæse hele økonomien ud fra skødet alene. Tingbogen viser ejerskab og tinglyste rettigheder, mens låneaftalen viser, hvem långiveren kan rette krav mod.
Hvordan hænger ejerbrøk sammen med delingsformue?
Ejerbrøken i skødet og ægtefællers formueordning er to forskellige spørgsmål. En bolig kan være delingsformue, selv om kun den ene ægtefælle står på skødet, og en tinglyst ejerbrøk siger ikke alene, om værdien senere skal deles.
Hvis boligen er familiens helårsbolig og indgår i delingsformuen, kan reglerne om ægtefællers økonomiske forhold også få betydning for samtykke til dispositioner over boligen. Det er et familieretligt spor ved siden af tinglysningen.
Hvilke oplysninger skal skødet bruge?
Når ejerbrøken ændres, skal skødet angive parterne, ejendommen, den andel der overdrages, og de vilkår der er nødvendige for, at Tinglysningsretten kan registrere ændringen.
Du skal også have styr på, om overdragelsen sker mod betaling, som gave, som led i en intern aftale eller sammen med en låneændring. Skødet bør stemme med de øvrige dokumenter, så ejerandel, betaling og eventuelle betingelser ikke peger i hver sin retning.
Hvad kan stoppe eller forsinke tinglysningen?
Forhold, der kan stoppe eller forsinke processen, er især uafklarede roller eller dokumenter, som ikke passer sammen.
- Skødet viser en ejerbrøk, som ikke passer med den aftalte overdragelse.
- En bank eller panthaver skal acceptere en ændring, før låne- eller pantsiden kan falde på plads.
- Den anden ægtefælles samtykke mangler, hvis dispositionen kræver det efter reglerne om familiens helårsbolig.
- Der mangler digital underskrift fra en part, der skal medvirke til skødet.
Hvordan kan processen se ud?
Rækkefølgen afhænger af, om lånet også skal ændres. Når både skøde og bankforhold er relevante, giver denne proces et klart kontrolspor:
- Afklar den ønskede ejerbrøk og om der skal betales vederlag.
- Afklar med banken, om lånet, pantet eller låntagerne skal ændres.
- Udarbejd skødet, så ejerbrøk, parter og vilkår passer med aftalen.
- Underskriv skødet digitalt og anmeld det til tinglysning.
- Kontroller Tingbogen efter tinglysning, så den nye ejerbrøk står korrekt.
Hvilke omkostninger kan indgå?
En ændret ejerbrøk kan medføre offentlig tinglysningsafgift for skødet. Hvis lånet også ændres, kan der desuden være bankomkostninger, låneomlægning, pantebrevsafgift eller andre tredjepartsudgifter.
Du kan kun beregne de offentlige afgifter sikkert, når beregningsgrundlag, overdragelsestype og eventuelle pantændringer er kendt. Derfor bør omkostningerne holdes adskilt: skødeafgift, lånespor og øvrige aftalte udgifter.
Hvad viser et forenklet eksempel?
Forenklet illustrativt eksempel: En ægtefælle ejer 100 procent af huset, og den anden skal overtage 25 procent. Skødet skal vise, at 25 procent overdrages. Hvis det eksisterende lån fortsat kun står i den ene ægtefælles navn, ændrer skødet ikke låneaftalen i sig selv.
Hvis banken samtidig kræver, at begge ægtefæller hæfter, er det et særskilt lånespor. Skødet kan registrere ejerbrøken, men bankens krav skal håndteres i lånedokumenterne.
Hvad skal du kontrollere bagefter?
Når skødet er tinglyst, bør du kontrollere, at den nye ejerbrøk fremgår af Tingbogen. En tingbogsattest kan også vise, om der er tinglyste rettigheder eller pant, som stadig står på ejendommen.
Du bør samtidig gemme den aftale, der forklarer betaling, låneændring og intern økonomi. Tingbogen viser ejerskabet, men den viser ikke nødvendigvis hele aftalen mellem ægtefællerne og banken.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på almindelige regler om tinglyst adkomst, pant og ægtefællers økonomiske forhold.
- Retsinformation, herunder tinglysningsloven og lov om ægtefællers økonomiske forhold.
- Tinglysning.dk og Tinglysningsrettens digitale tinglysningsproces.
- Officiel tinglysningspraksis om skøde, Tingbog, pant og digital underskrift.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: