Ja, det kan i nogle tilfælde lade sig gøre at ændre ejerbrøken uden at udskifte låntagerne. Det tinglyste skøde viser, hvem der ejer hvor meget, mens låneaftalen bestemmer, hvem der hæfter personligt. Ændringen skal dog afstemmes med de tinglyste pantebreve og långivernes vilkår, før det nye skøde anmeldes.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Ejerbrøken kan i nogle tilfælde ændres, mens de samme personer fortsat står på boliglånet. Skødet, den personlige lånehæftelse og pantet er separate forhold, så långivernes vilkår og de tinglyste dokumenter skal kontrolleres før ændringen.
- Det tinglyste skøde viser ejerandelene; låneaftalen afgør, hvem der hæfter.
- En intern betalingsfordeling ændrer ikke långiverens rettigheder.
- Eksisterende pant kan fortsat belaste ejendommen, selv om debitorerne ikke ændres.
- Indhent skriftlig afklaring fra bank og realkreditinstitut, før skødet anmeldes.
- Der kan være tinglysningsafgift samt dokument- og långiveromkostninger uden et nyt lån.
Hvilke tre fordelinger kan være forskellige?
Ejerbrøken, lånehæftelsen og jeres indbyrdes betaling er tre selvstændige forhold. Ejerbrøken fremgår af adkomsten i Tingbogen. Den personlige hæftelse følger låneaftalen, mens I indbyrdes kan aftale, hvem der betaler renter, afdrag og andre boligudgifter.
Lov om ægtefællers økonomiske forhold § 3 fastslår, at hver ægtefælle hæfter for sine egne forpligtelser. Har I begge underskrevet lånet som debitorer, fortsætter jeres hæftelse derfor efter låneaftalen, selv om ejerbrøken ændres. Har lånet en bestemmelse om solidarisk hæftelse, kan långiveren fortsat gøre den gældende; en intern betalingsfordeling på eksempelvis 30/70 ændrer ikke långiverens rettigheder.
Illustrativt eksempel: I ejer huset med halvdelen hver og står begge på det samme lån. Den ene overdrager en femtedel af hele ejendommen til den anden, så ejerforholdet bliver 30/70. Tingbogen viser den nye ejerfordeling, men begge bliver stående som debitorer, hvis låneaftalen ikke ændres. Var kun den ene debitor, ville den andens større ejerandel omvendt ikke automatisk gøre vedkommende til låntager.
En ændret ejerbrøk gør heller ikke i sig selv boligen til særeje eller ændrer et eksisterende særeje. Formueordningen følger sit eget gyldige grundlag, mens skødet viser ejerskabet.
Kan pantet blive stående på hele ejendommen?
Ja. Pant er sikkerhed i ejendommen, mens personlig hæftelse er et krav mod en eller flere debitorer. Et pantebrev kan omfatte hele ejendommen eller være begrænset til en bestemt ideel andel. Omfanget skal derfor læses i Tingbogen og i det fulde pantedokument, ikke udledes af lånets restgæld eller af den ønskede nye ejerbrøk.
Får din ægtefælle en større ejerandel uden at blive debitor, kan den nye andel stadig være belastet af pantet. Misligholdes den sikrede gæld, kan den pantsatte ejendom blive ramt, selv om ejeren ikke hæfter personligt for et eventuelt udækket restkrav. Den modsatte situation kan også opstå: Du kan afgive en del af ejerskabet og fortsat være personligt bundet af lånet.
Ved tinglysningen skal skødet håndtere de eksisterende hæftelser korrekt. Manglende respekt af en tinglyst ret kan føre til en retsanmærkning. En ændring af ejerandelene på skødet deler derfor ikke automatisk pantet i de samme brøker.
Hvornår skal långiverne inddrages?
Et uændret lånenummer er ikke i sig selv bevis for, at långiverne kan holdes uden for ejerændringen. De almindelige pantebrevsbetingelser har som udgangspunkt, at kapitalen ikke forfalder ved ejerskifte, medmindre pantebrevet siger noget andet. De kræver samtidig underretning til kreditor og giver mulighed for at kræve gældsovertagelsen berigtiget. Individuelle vilkår i låneaftalen eller pantebrevet kan stille andre krav.
Gennemgå både banklån og realkreditlån, hvis de har forskellige kreditorer. Bed hver relevant långiver om en skriftlig afklaring af, om debitorerne kan forblive uændrede, om ejerændringen blot skal meddeles, og om et ejerpantebrev eller en underpantsætning kræver en særskilt påtegning.
Vil I også ændre, hvem der hæfter, er der tale om en gældsovertagelse. Efter tinglysningslovens § 39 kan den nye ejer kun indtræde i pantegælden og frigøre overdrageren uden en særskilt aftale med panthaveren, når bestemmelsens betingelser alle er opfyldt. Det kræver blandt andet en aftale mellem ægtefællerne, et pantebrev hvor gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og ubetinget tinglyst adkomst. Panthaveren skal have meddelelse og bevis for den nye ejers tinglysning; indtil da kan den tidligere ejer fortsat blive mødt med krav om ydelser. I andre tilfælde kræves en aftale med panthaveren.
En tinglyst ændring af debitorrollen på et pantedokument er et særskilt registreringsspor, som kan ske ved debitorskifte. En ændring af rollerne på et ejerpantebrev dokumenterer ikke alene, at banken har frigivet en låntager under den bagvedliggende låneaftale.
Hvordan bliver den nye ejerbrøk tinglyst?
Den ene ægtefælle overdrager en ideel andel til den anden ved et adkomstdokument. Et almindeligt overdragelsesgrundlag anmeldes normalt som skøde. Indeholder en allerede tinglyst ægtepagt selve overdragelsen, har Tinglysningsretten dokumenttypen Ægtepagt Adkomst. Dokumentet skal passe til det faktiske aftalegrundlag.
Andelene i anmeldelsen har to forskellige referencepunkter. Ifølge Tinglysningsrettens andelsvejledning angiver sælgerandelen, hvor stor en del af sælgerens nuværende andel der overdrages. Køberandelen angiver den del af hele ejendommen, der erhverves ved netop denne anmeldelse; køberens eksisterende andel tælles ikke med igen.
I det illustrative 50/50 til 30/70-eksempel overdrager den ene 20 procentpoint af hele ejendommen. Sælgerandelen er 2/5 af sælgerens hidtidige halvdel, mens køberandelen er 1/5 af hele ejendommen. Køberandelen er ikke 7/10, fordi den eksisterende halvdel allerede er registreret.
Hvilken rækkefølge giver et kontrollerbart forløb?
Et forløb med uændrede låntagere kan tilrettelægges sådan:
- Hent en aktuel tingbogsattest og de fulde pantedokumenter. Notér ejerandele, pantets omfang, debitorer, kreditorer og eventuelle underpanthavere.
- Sammenhold oplysningerne med alle låneaftaler. Afklar, om hæftelsen er fælles eller individuel, og om dokumenterne har særlige vilkår ved ejerskifte.
- Fastlæg den ønskede ejerbrøk og overdragelsens økonomiske grundlag. Hold samtidig en eventuel ændring af formueordningen som et separat spørgsmål.
- Indhent långivernes skriftlige stillingtagen til den uændrede låntagerkreds og til eventuelle ændringer af ejerpantebrev, underpant eller andre pantedokumenter.
- Udarbejd adkomstdokumentet med korrekte sælger- og køberandele, det samlede vederlag og korrekt respekt af de tinglyste rettigheder.
- Underskriv, anmeld og kontroller tinglysningsresultatet, før I behandler ejerændringen som afsluttet.
Rækkefølgen forhindrer, at skødet registreres på én måde, mens låneaftalen eller pantedokumentet forudsætter noget andet. Banken foretager sin egen aftale- og kreditmæssige vurdering; det er ikke en del af Tinglysningsrettens kontrol af ejerbrøken.
Hvilke udgifter kan opstå uden et nyt lån?
Selv om lånet fortsætter uændret, er ejerændringen en tinglysningsmæssig disposition. Der kan derfor være tinglysningsafgift på adkomstdokumentet samt udgifter til værdioplysninger og dokumentudarbejdelse. Beløbet afhænger af overdragelsens konkrete grundlag og de aktuelle afgiftsregler.
Långiveren kan desuden have omkostninger ved at behandle ejerskiftet eller berigtige en gældsovertagelse. Skal et pantedokument, et ejerpantebrev eller en underpantsætning ændres, er det et særskilt spor med egne dokument- og eventuelle afgiftsomkostninger. En ren ændring af skødet må derfor ikke beskrives som en gratis låneændring.
Hvad skal stemme efter registreringen?
Kontrollér resultatet i tre lag. Tingbogen skal vise de tilsigtede ejerandele, og skødet må ikke have en uventet frist eller retsanmærkning. Pantedokumenterne skal have det aftalte omfang og de korrekte roller. Endelig skal hver långiver fortsat registrere netop de personer som debitorer, der efter aftalen skal hæfte.
Jeres interne aftale om betaling bør bruge de samme begreber som de øvrige dokumenter, men den må ikke fremstilles som en ændring af bankens rettigheder. Gem derfor skøde, tinglysningssvar, långiverbekræftelser og den indbyrdes aftale hver for sig. Så kan I senere dokumentere både ejerskab, pant, personlig gæld og den praktiske betalingsfordeling.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende danske regler og officielle vejledninger om adkomst, pantegæld og ægtefællers hæftelse.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og lov om ægtefællers økonomiske forhold.
- Tinglysningsretten: Skøder, sælger-/køberandele og Endeligt Skøde.
- Tinglysningsretten: Ægtepagt Adkomst samt debitor- og kreditorskifte.
- Retsinformation: De almindelige pantebrevsbetingelser ved ejerskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
