Når en købsaftale angiver en person som boets repræsentant, viser det, hvem aftalen peger på som den, der handler for dødsboet. Betegnelsen giver dog ikke i sig selv personen ret til alene at binde et privat skiftet bo eller underskrive skødet. Du skal kontrollere skifteformen, skifteretsattesten og den konkrete fuldmagt, før underskriftsgrundlaget kan lægges til grund.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En person, der er nævnt som boets repræsentant i købsaftalen, kan ikke alene af den grund binde alle arvinger eller underskrive skødet. Skifteformen, skifteretsattesten og fuldmagtens konkrete rækkevidde afgør, hvem der kan handle for dødsboet.
- Ved privat skifte råder arvingerne som udgangspunkt i forening.
- Kontaktpersonen får ikke automatisk enekompetence til at sælge huset.
- Retten til at beslutte salg og retten til at tinglyse skødet kan være adskilt.
- Et bobestyrerbo har et andet underskriftsgrundlag end et privat skiftet bo.
- Kontrollér aftale, fuldmagter, skøde og tinglysningssvar som én dokumentkæde.
Hvad fortæller betegnelsen om personens rolle?
“Boets repræsentant” er ikke én bestemt rolle med samme kompetence i alle dødsboer. Ordene kan i en købsaftale henvise til boets kontaktperson, en arving med fuldmagt, en anden fuldmægtig eller en bobestyrer. Det afgørende er derfor ikke betegnelsen alene, men hvilket dokument der giver personen ret til at handle.
Ved privat skifte skal arvingerne udpege en person, som kan modtage henvendelser om boet. Kontaktrollen gør kommunikationen enklere, men den gør ikke alene kontaktpersonen til eneansvarlig beslutningstager. En skiftefuldmagt eller alle arvingernes medvirken kan være nødvendig, før personen må træffe beslutning om huset.
Hvem råder over huset ved privat skifte?
Efter dødsboskiftelovens § 26 råder arvingerne i forening over boets aktiver, når boet er udleveret til privat skifte. En kontaktperson får derfor ikke enekompetence alene ved at være registreret som den, skifteretten og andre kan henvende sig til.
Danmarks Domstole oplyser, at alle arvinger skal skrive under på dokumenterne under bobehandlingen, hvis de ikke har givet en skiftefuldmagt. Med en tilstrækkelig fuldmagt kan én person handle på de øvrige arvingers vegne, men fuldmagten kan være begrænset. Før du lægger købsaftalen til grund, bør du derfor kontrollere, hvem der har underskrevet, hvem der har udstedt fuldmagt, og om beslutning om salg er omfattet.
Hvis bemyndigelsen er uklar, bør arbejdet med skødet standse, indtil alle relevante arvinger eller den rette repræsentant har bekræftet dokumentgrundlaget. Navnet i købsaftalens repræsentantfelt løser ikke en uoverensstemmelse mellem skifteretsattesten, arvingerne og fuldmagterne.
Hvorfor følger skødekompetencen ikke automatisk med?
Købsaftalen fastlægger parternes aftale om salget. Skødet er derimod det officielle dokument, som tinglyses som køberens ejendomsret. Ved et skøde ved privat skifte skal underskriftsgrundlaget derfor vurderes særskilt, selv om købsaftalen allerede er underskrevet.
Domstolenes skiftefuldmagtsblanket skelner mellem retten til at træffe beslutning om salg af boets ejendele og retten til at tinglyse skøder eller udstede en tinglysningsfuldmagt. En begrænsning kan ramme det ene punkt uden nødvendigvis at ramme det andet. Det er et konkret kontrolpunkt, fordi en person kan have fået kompetence til at medvirke ved salget, uden at samme dokument giver den nødvendige underskriftsret i tinglysningssystemet.
En skiftefuldmagt kan ikke registreres på forhånd hos Tinglysningsretten. Den kan bruges som efterfølgende dokumentation til et skøde, der er tinglyst med frist, eller danne grundlag for en særskilt tinglysningsfuldmagt. Tinglysningsrettens vejledning beskriver de to dokumentveje og fristen på seks hverdage ved efterfølgende dokumentation. Arvingerne kan i stedet underskrive skødet personligt med MitID.
Illustrativt eksempel: Anna står som boets repræsentant i købsaftalen og har fuldmagt til at træffe beslutning om salget. En arving har udtrykkeligt undtaget tinglysning af skøder fra sin fuldmagt. Anna kan da ikke bruge rollebetegnelsen i købsaftalen som erstatning for den manglende underskriftsret. Den pågældende arving må medvirke på en anden gyldig måde, før skødet kan gennemføres på vegne af hele boet.
En arving kan heller ikke bruge en skiftefuldmagt til selv at erhverve boets faste ejendom. Hvis repræsentanten samtidig er køber, skal underskriftsgrundlaget derfor etableres på en anden måde, som sikrer de øvrige arvingers medvirken.
Hvordan adskiller et bobestyrerbo sig?
I et bobestyrerbo er bobestyreren mere end en kontaktperson. Efter dødsboskiftelovens § 49 tegner bobestyreren boet, og bobestyreren træffer bestemmelse i boets anliggender. Væsentlige spørgsmål skal forelægges arvingerne, men arvingernes rolle svarer ikke til den fælles rådighed i et privat skiftet bo.
Tinglysningsretten oplyser derfor, at videreoverdragelse fra et bobestyrerbo skal ske ved skøde, og at bobestyreren skal tiltræde skødet. Hvis købsaftalen bruger en anden persons navn som “boets repræsentant”, bør du kontrollere, om personen faktisk er bobestyreren eller har en dokumenteret bemyndigelse, der kan bruges til den konkrete handling.
Hvilke dokumenter skal passe sammen?
Kontrollen bør følge dokumentkæden fra boets udlevering til den færdige tinglysning:
- Fastslå skifteformen i skifteretsattesten eller bobestyrerattesten, og identificér de personer, som råder for boet.
- Sammenhold købsaftalens sælger og underskrifter med boets rette navn og repræsentationsform.
- Læs fuldmagternes konkrete punkter og begrænsninger. Kontrollér både beslutningen om salg og kompetencen til at underskrive eller tinglyse skødet.
- Sørg for, at skødet bruger de rette roller for boet og bliver underskrevet af arvingerne, en gyldig fuldmagtshaver eller bobestyreren efter den relevante skifteform.
- Kontrollér tinglysningssvaret. En frist eller anmærkning viser, at der stadig mangler dokumentation eller er et andet forhold, som skal afklares, før resultatet er endeligt.
Ved salg fra dødsboet skal Tingbogen desuden vise “boet efter” som adkomsthaver, før ejendommen kan videresælges eller overdrages. Først når roller, underskrifter, dokumentation og tinglysningsresultat stemmer, kan du behandle overdragelsen som gennemført i Tingbogen.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende lovgivning og Domstolenes aktuelle vejledninger om dødsboer, fuldmagter og skøder.
- Retsinformation: dødsboskifteloven, herunder reglerne om privat skifte og bobestyrerens tegningsret.
- Danmarks Domstole: Privat skifte og den officielle skiftefuldmagtsblanket.
- Tinglysningsretten: Skøder, skifteretsattest samt skifte- og tinglysningsfuldmagter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
