Kan arvinger overtage huset i forskellige ejerandele?

Af Skøde Centret

Ja, flere arvinger kan overtage et hus i forskellige ejerandele, hvis boets fordeling og tinglysningen afspejler den aftalte løsning. Ejerandelene behøver ikke være ens, men arvingerne skal skelne mellem deres arvelod, husets værdi og den andel, der registreres i Tingbogen.

Kan arvinger vælge ulige ejerandele i huset?

Et hus i et dødsbo behøver ikke blive overtaget ligeligt af de arvinger, som skal eje det fremover. To arvinger kan eksempelvis blive registreret med forskellige brøker, hvis det er den fordeling, som gennemføres fra boet. Ejerandelene skal fremgå klart af skødet, så Tingbogen viser det faktiske ejerforhold.

Ved privat skifte råder arvingerne i forening over boets aktiver. Det følger af dødsboskiftelovens regler om privat skifte. En enkelt arving kan derfor ikke på egen hånd bestemme, at huset skal fordeles på en bestemt måde, selv om vedkommende har en stor arvelod eller allerede bruger boligen.

Hvis boet er udlagt til én eller flere arvinger, skal der tinglyses et skøde med den eller de overtagende arvinger som købere. De øvrige arvinger skal som udgangspunkt tiltræde på boets vegne. Du kan derfor ikke nøjes med en intern mundtlig aftale, når ejerandelene skal ændres officielt.

Den praktiske mulighed for ulige ejerandele ændrer ikke på arvereglerne. Arvingernes økonomiske rettigheder skal stadig håndteres i boets samlede opgørelse. Den tinglyste ejerbrøk beskriver ejerskabet til huset efter overdragelsen, mens arvelodden beskriver den værdi, du har ret til fra hele boet.

Er din arvelod det samme som din ejerandel?

Arvelod og ejerandel er to forskellige størrelser. Din arvelod beregnes ud fra boets samlede nettoværdi, arveloven og et eventuelt testamente. Din ejerandel viser derimod, hvor stor en ideel del af selve ejendommen du ejer, når skødet er tinglyst.

Du kan derfor godt arve samme beløb som en anden arving uden at få samme ejerandel i huset. Forskellen kan udlignes med kontanter eller andre aktiver fra boet. Hvis boets øvrige værdier ikke er tilstrækkelige, kan den arving, der får den største andel af huset, skulle betale et beløb som led i den samlede fordeling.

Husets værdi, den gæld der knytter sig til ejendommen, og hver arvings øvrige udlæg skal ses samlet. Det er ikke nok at sammenligne procenttal i skødet. Hvis du får 60 procent af huset, fortæller tallet ikke i sig selv, hvor stor en del af din arv der er brugt på overtagelsen.

Hvad betyder en ideel ejerandel i praksis?

En ideel ejerandel er en brøkdel af hele ejendommen. Hvis du ejer 40 procent, ejer du ikke bestemte rum, en bestemt etage eller en afgrænset del af haven. Du ejer 40 procent af huset, grunden og de øvrige bestanddele sammen med de andre ejere.

Tinglysningsretten beskriver samme grundprincip ved sameje: Medejerne ejer hele ejendommen sammen i de registrerede forhold. Det betyder, at en ulige ejerfordeling ikke automatisk giver den største ejer ret til at vælge værelser, disponere alene over haven eller udelukke de andre fra boligen.

Brugen bør derfor aftales særskilt, hvis arvingerne skal eje huset sammen. Det gælder især, når én arving skal bo i huset, mens en anden kun ønsker en økonomisk ejerandel. Aftalen kan blandt andet regulere udgifter, vedligeholdelse, forbedringer, adgang, udlejning og en senere overtagelse eller et salg.

En samejeoverenskomst kan regulere forholdet mellem medejerne, men den ændrer ikke i sig selv de ejerandele, der står i skødet. Skal ejerbrøkerne senere ændres, kræver det et nyt ejerskifte mellem medejerne og en opdatering af adkomsten.

Hvordan gennemføres overtagelsen fra dødsboet?

Først skal Tingbogen vise, at den tidligere ejer er afgået ved døden, så adkomsten står som boet efter afdøde. Tinglysningsretten oplyser, at denne registrering skal være på plads før en overdragelse fra boet til arvingerne. Derefter afhænger underskrifterne og dokumentationen af boets skifteform.

Ved privat skifte handler arvingerne som udgangspunkt i fællesskab. Den eller de arvinger, som skal eje huset, indsættes som købere i skødet med deres respektive andele. De arvinger, der ikke bliver ejere, skal tiltræde overdragelsen på boets vegne eller være repræsenteret ved en gyldig fuldmagt.

Er boet under bobestyrerbehandling, er det bobestyreren, der disponerer for boet inden for reglerne for bobehandlingen. Tinglysningsretten anvender også her et skøde ved overdragelsen. En skifteretsattest dokumenterer skifteformen og hvem der kan handle, men den fordeler ikke alene huset i de valgte ejerandele.

1. Afklar, hvilke arvinger der skal være ejere, og hvilke brøker de skal have.
2. Fastlæg ejendommens værdi og dens placering i boets samlede fordeling.
3. Afklar eksisterende lån og den fremtidige finansiering med långiverne.
4. Udarbejd skødet med korrekte køberandele og underskriftsroller.
5. Tinglys skødet og kontroller den registrerede adkomst i Tingbogen.

Skal alle arvinger være enige om ejerandelene?

I et privat skiftet bo råder arvingerne i forening over aktiverne. Fordelingen af huset kræver derfor en fælles beslutning eller en fuldmagt, som dækker dispositionen. At én arving har flertal efter værdi eller forventer at arve mest, giver ikke i sig selv ret til at gennemføre skødet alene.

Enigheden bør omfatte mere end selve brøkerne. Arvingerne bør også være enige om værdiansættelsen, hvordan gælden behandles, hvilke beløb der udlignes, og fra hvilken dato de nye ejere overtager udgifter og risiko. Ellers kan skødet og boopgørelsen komme til at bygge på forskellige forudsætninger.

Hvis arvingerne ikke kan blive enige, er løsningen ikke at tinglyse en foreløbig ejerfordeling og diskutere resten bagefter. Uenigheden skal håndteres som en del af bobehandlingen. Dødsboskifteloven giver skifteretten kompetence til at afgøre tvister om blandt andet retten til at arve og overtage aktiver efter vurdering.

Den nærmeste generelle situation er beskrevet i artiklen om, hvordan du arver et hus sammen med flere arvinger. Ved ulige ejerandele kommer et ekstra lag til: Den økonomiske arvefordeling og det fremtidige sameje skal begge være præcise.

Hvad sker der med lånene, når ejerandelene er forskellige?

Skødet registrerer, hvem der ejer huset, men det fastlægger ikke alene, hvem banken eller realkreditinstituttet kan kræve betaling af. Ejerandele og personlig gældshæftelse er to forskellige forhold. Du kan derfor ikke gå ud fra, at en ejerandel på 30 procent automatisk medfører hæftelse for præcis 30 procent af lånene.

De overtagende arvinger bør tidligt afklare med långiverne, hvem der kan overtage eksisterende lån, og om finansieringen skal ændres. Banken vurderer økonomien og kan stille krav, før en arving frigøres eller en ny debitor accepteres. Den aftale bør passe sammen med skødet og den interne fordeling af boligudgifterne.

Hvis kun én medejer skal betale de løbende ydelser, ændrer betalingerne ikke automatisk ejerbrøkerne. Det samme gælder, hvis én arving betaler for en større renovering. Medejerne bør på forhånd aftale, om sådanne betalinger skal give et tilbagebetalingskrav, påvirke et senere salgsprovenu eller blot være den pågældendes udgift.

Det er vores erfaring, at ulige ejerandele fungerer bedst, når gæld, drift og senere udtræden aftales samtidig med overtagelsen. Et korrekt skøde løser registreringen af ejerskabet, men erstatter ikke aftalerne om den fælles økonomi.

Hvad bør arvingerne aftale om det fremtidige sameje?

Når skødet er tinglyst, er huset ikke længere et aktiv, som arvingerne administrerer på boets vegne. Det er nu et sameje mellem de registrerede ejere. De beslutningsregler, der gjaldt under bobehandlingen, bør derfor afløses af en konkret aftale om ejendommens fremtid.

Aftalen bør tage højde for ejerandelene, men ikke nødvendigvis fordele alle udgifter efter samme procent. To medejere kan eksempelvis aftale, at den, der bruger huset mest, betaler en større del af driften, mens større værdiforøgende arbejder fordeles efter ejerbrøkerne. Det afgørende er, at modellen er klar og kan dokumenteres.

Der bør også være en vej ud af samejet. Aftal, hvordan huset vurderes, hvis én vil overtage de andres andele, hvor lang en frist medejerne har til at tage stilling, og hvad der sker, hvis ingen kan finansiere en overtagelse. En salgsprocedure kan mindske risikoen for, at huset bliver låst af uenighed.

Hvis en medejer dør, bliver vedkommendes andel som udgangspunkt en del af det nye dødsbo. De oprindelige arvinger bør derfor overveje, om aftalen også skal regulere forkøbsret eller andre praktiske forhold ved et senere ejerskifte. Så hænger det første arveudlæg sammen med den virkelighed, der følger efter tinglysningen.