Som udgangspunkt skal der ikke udarbejdes et almindeligt nyt skøde, alene fordi du som efterlevende ægtefælle sidder i uskiftet bo. Dødsfaldet medfører først en registrering af »boet efter« i Tingbogen. Hvis du selv skal stå som ejer, bruges dokumenttypen Skifteretsattest Ægtefælle. Skal huset sælges videre, kan det i visse tilfælde ske direkte uden den mellemregistrering.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Uskiftet bo kræver normalt ikke et almindeligt nyt skøde. Tingbogen registrerer først »boet efter«, og hvis den efterlevende ægtefælle selv skal stå som ejer, bruges Skifteretsattest Ægtefælle.
- Skifteretsattesten dokumenterer skifteformen og retten til at handle; den er ikke et købsskøde.
- Ved fortsat ejerskab registreres længstlevendes adkomst med Skifteretsattest Ægtefælle.
- Ved direkte videresalg kan et endeligt skøde i visse tilfælde bruges uden mellemregistrering.
- Tinglysningsafgiften for registrering af ægtefællens adkomst er aktuelt 1.850 kr.
- Lån, debitorskifte og pant skal afklares særskilt fra ejerskabet.
Hvorfor er uskiftet bo ikke et nyt skøde?
Uskiftet bo er en skifteform. Den betyder, at arven efter førstafdøde ikke bliver fordelt til arvingerne med det samme, og at den efterlevende ægtefælle råder over det uskiftede bo inden for arvelovens rammer. Et skøde er derimod et tinglysningsdokument, der registrerer en overdragelse af ejendomsretten. De to dokument- og procestrin løser derfor ikke den samme opgave.
Skifteretten tager stilling til, om boet kan udleveres til uskiftet bo, og udsteder skifteretsattesten. Det forudsætter blandt andet, at reglerne om delingsformue, arvinger og ægtefællens økonomiske forhold er opfyldt. Har afdøde særbørn, kræver uskiftet bo deres samtykke. De nærmere trin fremgår af vejledningerne om ansøgning om uskiftet bo og samtykke fra særbørn.
Når boet er udleveret, udøver længstlevende efter arvelovens § 24 en ejers rådighed over det uskiftede bo. Det gør ikke børnene til tinglyste medejere af huset. Det betyder heller ikke, at Tingbogen automatisk indsætter længstlevende som ejer af afdødes andel.
Hvad ændrer Tingbogen automatisk?
Hvis afdøde var registreret med personnummer som ejer, modtager Tinglysningsretten normalt oplysningen om dødsfaldet digitalt. Adkomsten ændres da automatisk fra afdødes navn til »boet efter«. Registreringen viser, at det nu er dødsboets dokumenter og tegningsberettigede, der bestemmer, hvem der kan handle med ejendommen.
Ejede ægtefællerne eksempelvis huset med halvdelen hver, bliver længstlevendes eksisterende halvdel stående. Kun afdødes halvdel bliver registreret som »boet efter«. Det er et vigtigt kontrolpunkt: Uskiftet bo samler rådigheden hos længstlevende, men sletter ikke forskellen mellem den andel, længstlevende allerede ejede, og den andel, som kom fra afdøde.
Den automatiske ændring sker ikke, hvis betingelserne for den digitale registrering mangler. Står afdøde eksempelvis ikke med personnummer i Tingbogen, skal adkomsten først bringes ajour efter Tinglysningsrettens fremgangsmåde. Før en senere overdragelse bør du derfor kontrollere, at afdødes registrering faktisk er ændret til »boet efter«.
Hvornår skal længstlevende registreres som ejer?
Hvis du bliver boende og vil have afdødes andel registreret i dit eget navn, anvendes dokumenttypen Skifteretsattest Ægtefælle. Den er udtrykkeligt beregnet til blandt andet den situation, hvor den efterlevende ægtefælle sidder i uskiftet bo. Skifteretsattesten er dermed grundlaget for adkomstændringen; du køber ikke ejendommen af boet gennem et almindeligt skøde.
Registreringen kan være nødvendig, hvis du senere vil belåne ejendommen, og den gør ejerforholdet tydeligt i Tingbogen. Det relevante dokument skal passe til den skifteform, der står på attesten. Du kan kontrollere de centrale oplysninger i vejledningen om, hvordan du finder og genkender skifteretsattesten.
Skifteretsattesten giver ikke et frit valg mellem alle tinglysningsdokumenter. Skifteretsattest Ægtefælle hører til de særlige ægtefællesituationer. Hvis huset i stedet skal udlægges til en anden arving, eller hvis boet behandles på en anden måde, kan Endeligt Skøde og andre underskriftsroller være det korrekte spor.
Kan huset sælges uden en mellemregistrering?
Ja. Hvis du sidder i uskiftet bo, endnu ikke har tinglyst din egen adkomst og nu vil sælge huset videre, oplyser Tinglysningsretten, at skifteretsattesten ikke behøver at blive tinglyst til dig først. Salget kan anmeldes med dokumenttypen Endeligt Skøde, hvor erklæring A97 afgives, og du underskriver i en af de roller, Tinglysningsretten tillader for efterlevende ægtefælle.
Undtagelsen handler om rækkefølgen. Skifteretsattesten er stadig dokumentationen for din ret til at handle, men Tingbogen behøver ikke først at registrere dig som mellemkommende ejer, når ejendommen straks skal videre til den nye ejer. Reglen kan også anvendes, selv om køberen er i familie med afdøde eller længstlevende. Det konkrete salg skal fortsat opfylde kravene til skøde, roller og underskrifter.
Illustrativt eksempel: Du ejer allerede halvdelen af huset, mens afdødes halvdel står som »boet efter«. Vil du beholde huset, er Skifteretsattest Ægtefælle vejen til at få hele adkomsten registreret i dit navn. Har du derimod indgået en aftale om salg af hele huset, kan det endelige skøde til køberen anvendes uden først at indsætte dig som ejer af afdødes halvdel.
Et salg fra et bo kan have andre dokumentkrav, hvis skifteformen eller de tegningsberettigede er anderledes. Den forskel er uddybet i vejledningen om, hvornår et hus kan sælges fra et dødsbo.
Hvad sker der med lån og pant?
Adkomst, låneaftaler og tinglyst pant er tre forskellige spor. At du får registreret ejendommen i dit navn, ændrer ikke i sig selv vilkårene i et boliglån. Omvendt er en aftale med et penge- eller realkreditinstitut ikke i sig selv en registrering af ejerskabet i Tingbogen.
Efter arvelovens § 25 bliver den efterlevende ægtefælle som udgangspunkt personligt ansvarlig for afdødes forpligtelser, når boet udleveres uskiftet. Den regel kan derfor ikke erstattes af blot at se på, hvem der står som ejer. Et eventuelt debitorskifte på et ejerpantebrev eller en ændring af et lån skal behandles særskilt og med de underskrifter eller godkendelser, som det konkrete dokument kræver.
Kontrollér derfor både ejerfeltet og hæftelserne i Tingbogen, men drag ikke den slutning, at en ændring i det ene felt automatisk retter det andet. Hvis et penge- eller realkreditinstitut skal medvirke, bør den afklaring ske, før tinglysningsforløbet låses fast.
Hvad koster registreringen?
Den aktuelle tinglysningsafgift for en skifteretsattest, der lyses som adkomst for den efterlevende ægtefælle, er 1.850 kr. Hvis tinglysningen sker som led i en videreoverdragelse til en person, der ikke er arving, oplyser Tinglysningsretten, at skifteretsattesten ikke udløser en særskilt afgift. Selve skødet ved videreoverdragelsen følger sine egne afgiftsregler.
Afgiftsforskellen er ikke i sig selv et argument for at vente med at registrere adkomsten. Valget bør følge det faktiske formål: Skal du fortsat eje huset, eller foreligger der allerede en videreoverdragelse? Det er den forskel, der afgør, om en mellemregistrering er nødvendig.
Hvordan vælger du den rigtige rækkefølge?
- Kontrollér, at skifteretsattesten viser, at boet er udleveret til uskiftet bo, og at du er den efterlevende ægtefælle.
- Slå ejendommen op i Tingbogen, og se, om afdødes adkomst er ændret til »boet efter«.
- Fastlæg, om du skal beholde huset, eller om det allerede skal videreoverdrages.
- Brug Skifteretsattest Ægtefælle, hvis du skal registreres som ejer. Brug det direkte skødespor med den relevante erklæring, hvis betingelserne for videresalg uden mellemregistrering er opfyldt.
- Behandl lån, debitorskifte og tinglyst pant særskilt fra adkomsten.
- Kontrollér efter tinglysningen ejer, ejerandel, dokumentstatus og eventuelle anmærkninger.
Stop dokumentvalget, hvis skifteretsattesten, ejerandelene eller Tingbogens registrering ikke passer sammen. Den rigtige løsning afhænger af skifteformen, hvem der ejer hvilke andele, og om huset skal beholdes eller overdrages.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende lovgivning og officielle vejledninger om uskiftet bo, adkomst og pant.
- Retsinformation: arveloven.
- Danmarks Domstole: uskiftet bo.
- Tinglysningsretten: skifteretsattest og adkomst.
- Tinglysningsretten: aktuelle tinglysningsafgifter.
- Tinglysningsretten: debitor- og kreditorskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
