Pantebrevets prioritet ved samlivsophør viser, hvor pantet står i forhold til andre tinglyste hæftelser og servitutter. Rækkefølgen ændres ikke, fordi du og din samlever flytter fra hinanden. Den får især betydning, hvis boligen skal sælges eller overtages af den ene, og ejendommens værdi ikke rækker til alle sikrede krav.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Pantebrevets prioritet ved samlivsophør ændres ikke automatisk, når I flytter fra hinanden. Rækkefølgen viser, hvilke sikrede rettigheder der står foran andre, mens ejerskab, faktisk gæld og personlig lånehæftelse skal afklares særskilt.
- En aktuel tingbogsattest viser de registrerede pantehæftelser, servitutter og verserende anmeldelser.
- Et ejerpantebrevs registrerede ramme er ikke nødvendigvis lig med den aktuelle gæld bag sikkerheden.
- Skøde, gældsovertagelse og ændring af prioritet er forskellige handlinger.
- Långivernes accept og dokumenteret frigørelse skal være på plads, før den ene overtager alene.
- Kontrollér det endelige resultat i Tingbogen og mod långivernes kvitteringer.
Hvad viser prioriteten i Tingbogen?
Prioriteten er pantebrevets plads i den samlede rækkefølge af rettigheder over ejendommen. Som udgangspunkt får en rettighed beskyttelse gennem tinglysning, og tidspunktet for tinglysningen har betydning for dens placering. Pantebrevets egne bestemmelser om, hvilke rettigheder det respekterer, kan dog ændre det enkle billede. Efter tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at være beskyttet mod senere aftaler og retsforfølgning.
Hæftelser og servitutter indgår i en fælles prioritetsorden. Du kan derfor ikke nøjes med at sammenligne to pantebreve. En mellemliggende hæftelse eller servitut kan have betydning, hvis et pantebrev skal flyttes i rækkefølgen eller respektere et nyt lån.
En aktuel tingbogsattest viser de registrerede ejere, pantehæftelser, udlæg og servitutter. Attestens tidspunkt og oplysninger om dokumenter, der endnu ikke er færdigbehandlet, skal også med i kontrollen. Et udtræk fra før samlivsophøret er ikke tilstrækkeligt, hvis der siden kan være anmeldt nye rettigheder.
Hvor stor er gælden bag pantebrevet?
Pantebrevets pålydende og den aktuelle gæld er ikke altid det samme. Et ejerpantebrev reserverer en sikringsramme i ejendommen, som kan stilles til sikkerhed for en eller flere fordringer. Tingbogen kan derfor vise en ramme, selv om den gæld, der aktuelt er sikret inden for rammen, er lavere.
Du skal både kende pantebrevets registrerede beløb og få dokumenteret den faktiske restgæld, renter og øvrige krav hos den kreditor, der har underpant. Det er den underliggende fordring og aftalen om sikkerheden, der viser, hvor meget kreditor kan kræve dækket, mens pantebrevet sætter den tinglyste ramme. Den forskel kan ændre beregningen af, hvad der er tilbage til den part, som skal købes ud.
Et privat pantebrev mellem parterne skal på samme måde læses sammen med den aftale og det krav, som pantet sikrer. Prioriteten fortæller, hvor sikkerheden står. Den afgør ikke alene, om kravet er opgjort korrekt, forfaldent eller bestridt.
Hvornår påvirker rækkefølgen jeres opgør?
Ved samlivsophør vælger I normalt mellem salg, overtagelse ved den ene eller fortsat sameje i en periode. Prioriteten er relevant i alle tre spor, men især når salgsværdien ligger tæt på eller under de krav, der er sikret i ejendommen. Ved en tvangsauktion anvendes auktionsbuddet til hæftelserne i prioritetsordenen. En efterstående panthaver kan derfor få delvis eller ingen dækning fra ejendommen, hvis foranstående rettigheder bruger hele beløbet.
Forenklet illustrativt eksempel: Et banklån har første prioritet, og den ene samlever har derefter et privat pantebrev som sikkerhed for et særskilt krav. Hvis et auktionsbud ikke rækker ud over bankens foranstående krav og de poster, der skal dækkes efter auktionsvilkårene, giver det private pantebrev ingen dækning fra ejendommen. Om et udækket personligt krav fortsat består, afhænger af den underliggende aftale og kan ikke afgøres ud fra prioriteten alene.
Ved et almindeligt salg skal de registrerede hæftelser håndteres i salgsberigtigelsen. Hvis provenuet ikke er tilstrækkeligt til at indfri de krav, som skal slettes, kræver et anmærkningsfrit ejerskifte aftaler med de berørte rettighedshavere. Du bør derfor få et provenu og indfrielsesbeløbene afklaret, før I binder jeres indbyrdes opgør til en bestemt restværdi.
Hvad ændrer samlivsophøret ikke automatisk?
At du flytter, betaler en anden andel af ydelserne eller indgår en privat aftale med din tidligere samlever, ændrer ikke i sig selv den tinglyste adkomst, pantebrevenes prioritet eller den personlige hæftelse på lånene. Et skøde ved samlivsophør ændrer ejerskabet. Lån, pant og den indbyrdes økonomiske opgørelse er særskilte spor.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en særlig mulighed for gældsovertagelse, når erhververen overtager pantegælden efter aftale med overdrageren, pantebrevet udelukker krav om indfrielse ved ejerskifte, og den nye ejers adkomst er tinglyst ubetinget. Panthaveren skal desuden have meddelelse og dokumentation, før den tidligere ejer er beskyttet mod krav på efterfølgende ydelser. Når betingelserne ikke er opfyldt, får overtagelsen først virkning over for panthaveren ved en aftale med den nye ejer.
Et debitorskifte og en långivers frigørelse af den udtrædende part skal derfor dokumenteres særskilt. Långiverens vurdering af, om den tilbageværende ejer kan bære finansieringen alene, er en konkret kreditbeslutning og ikke en automatisk følge af skødet.
Kan prioriteten flyttes under overtagelsen?
Prioriteten kan ændres ved tinglyste påtegninger om respekt, ved aflysning og ny pantsætning eller efter de regler og aftaler, der styrer oprykning. Du kan ikke ændre rettighedernes indbyrdes placering med en formulering i samlivsophørsaftalen alene. De berørte rettighedshavere skal medvirke, når ændringen griber ind i deres sikrede plads.
Tinglysningsrettens vejledning om respektpåtegninger viser, at hele den fælles rækkefølge skal hænge sammen. Det er ikke nok at lade to pantebreve respektere hinanden, hvis en mellemliggende servitut eller hæftelse forhindrer den ønskede placering. Resultatet kan ellers blive en retsanmærkning i stedet for den planlagte prioritet.
Indfrielse af et foranstående pantebrev betyder heller ikke i alle situationer, at et efterstående pantebrev uden videre overtager den ledige plads. Ejerens mulighed for at bevare eller genbesætte pladsen og en aftalt oprykningsret skal kontrolleres i de konkrete dokumenter. Det er særligt relevant, hvis overtagelsen finansieres ved at aflyse gamle lån og tinglyse nye.
Hvordan kontrollerer I løsningen i rigtig rækkefølge?
En sikker rækkefølge holder ejerskab, gæld, pant og betaling adskilt, indtil alle fire spor kan samles. Du bør ikke underskrive et endeligt økonomisk opgør ud fra pantebrevenes hovedstole alene.
- Hent en ny tingbogsattest og de tinglyste dokumenter, så alle ejere, pantebreve, underpant, udlæg, servitutter og verserende anmeldelser er kendt.
- Indhent aktuelle indfrielsesopgørelser og få oplyst, hvilke fordringer hvert ejerpantebrev eller andet sikkerhedsdokument faktisk sikrer.
- Vælg mellem salg, overtagelse eller fortsat sameje, og få opgjort købesum, provenu, mulige tinglysningsafgifter, långiveromkostninger og andre tredjepartsudgifter uden at blande dem sammen.
- Få skriftligt svar fra de relevante långivere om gældsovertagelse, frigørelse, ny finansiering og eventuelle krav til ændret prioritet.
- Koordinér skøde, indfrielse, debitor- eller kreditorskifte og respektpåtegninger, så dokumenterne anmeldes i en rækkefølge, der kan give det ønskede tinglysningsresultat.
- Kontrollér bagefter en ny tingbogsattest, långivernes kvitteringer og det endelige opgør. Den udtrædende part bør først anses for frigjort, når det kan dokumenteres.
Processen skal sættes på pause, hvis den faktiske gæld bag et ejerpantebrev er uklar, en panthaver ikke accepterer den nødvendige ændring, eller en ny anmeldelse har ændret prioritetsbilledet. Først når de punkter er afklaret, kan du se, om den valgte løsning både ændrer ejerskabet og afslutter hæftelsen som planlagt.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle vejledninger om tinglyst pant, prioritetsorden og gældsovertagelse.
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Retsinformation: Tvangsauktionsvilkår for fast ejendom
- Tinglysningsretten: Tingbogsattest og udskrifter
- Tinglysningsretten: Debitor- og kreditorskifte
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
