Ja. Som udgangspunkt kan du efter et samlivsophør sælge den ideelle ejerandel, du selv er registreret for, også til en tredjemand. Du kan derimod ikke alene sælge hele ejendommen. En samejeoverenskomst, en tinglyst forkøbsret eller en anden salgsbegrænsning kan ændre fremgangsmåden, og et skøde frigør dig ikke automatisk fra lån.
Hvilken situation passer til dig?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan sagen kan håndteres:
Du kan som udgangspunkt sælge din egen ideelle ejerandel efter et samlivsophør, men ikke hele ejendommen alene. Før salget skal du kontrollere ejerandel, samejeoverenskomst, forkøbsret, pant og lånehæftelse.
- Se forskellen på en ejerandel og en fysisk del af huset.
- Få overblik over samtykke, forkøbsret og tinglyste begrænsninger.
- Læs, hvordan sælgerandel og køberandel angives i skødet.
- Hold ejerskifte og frigørelse fra lån adskilt.
- Få afklaret tinglysningsafgift og mulige dokument- og långiveromkostninger.
Hvilken del af ejendommen kan du sælge?
Din råderet følger som udgangspunkt den ejerandel, du har adkomst til i Tingbogen. Matrikeldirektoratets gældende udtalelse om ideelle andele fastslår, at ejeren af en ideel andel kan overdrage den til en anden. Den anden medejer bliver derfor ikke automatisk sælger af din andel, blot fordi I ejer ejendommen sammen.
Grænsen går ved den ret, du selv ejer. Har I hver halvdelen, kan du disponere over din halvdel, men du kan ikke underskrive et salg af den anden halvdel. Et salg af hele huset kræver, at alle registrerede ejere medvirker som sælgere, medmindre en retsafgørelse eller et andet gyldigt grundlag træder i stedet. Tinglysningsretten kontrollerer, om dokumentets udsteder ifølge Tingbogen kan råde over den ret, som dokumentet angår.
Hvorfor køber en tredjemand ikke et halvt hus?
En ideel halvdel er halvdelen af hele ejendommen, ikke bestemte værelser, en bestemt etage eller en afgrænset del af haven. Sælger du din halvdel til en tredjemand, bliver køberen medejer af hele ejendommen sammen med din tidligere samlever. En aftale om, hvem der bruger hvilke rum, ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerandel.
Forenklet illustrativt eksempel: Du og din tidligere samlever ejer hver 1/2. Du sælger hele din eksisterende andel til en ny køber. I skødet er din sælgerandel 1/1, fordi du sælger hele den andel, du selv ejer. Køberandelen er 1/2, fordi køberen erhverver halvdelen af hele ejendommen. Din tidligere samlever beholder sin hidtidige halvdel. Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele bruger netop denne sondring. Sælger du i stedet kun halvdelen af din egen halvdel, er sælgerandelen 1/2, køberandelen 1/4, og du beholder selv 1/4 af hele ejendommen.
Forskellen er et praktisk kontrolpunkt. Hvis sælgerandelen og køberandelen forveksles, beskriver skødet ikke den tilsigtede ændring korrekt. Køberen skal samtidig forstå, at købet skaber et nyt sameje med den ejer, som bliver tilbage.
Hvilke aftaler kan ændre udgangspunktet?
Læs både Tingbogen og alle aftaler mellem jer, før du indgår en handel. En samejeoverenskomst kan blandt andet indeholde forkøbsret, krav om at andelen først tilbydes den anden ejer, en bestemt metode til prisfastsættelse, et samtykkekrav eller en aftalt proces for at opløse samejet. Den præcise ordlyd afgør, hvad du skal gøre.
Det er ikke sikkert, at hele samejeoverenskomsten er tinglyst. Tinglysningsrettens vejledning kræver, at de bestemmelser, som ønskes tinglyst, gengives i servitutteksten. Efter tinglysningslovens § 1 skal en ret over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler og retsforfølgning på de vilkår, loven opstiller. En utinglyst aftale kan stadig have betydning mellem de oprindelige parter, men dens virkning over for en køber skal vurderes særskilt.
Kontrollér derfor mindst følgende:
- Hvem står som ejere, og hvilke brøker fremgår af en aktuel tingbogsattest?
- Er der tinglyst en samejeoverenskomst, forkøbsret, et salgsforbud eller andre servitutter?
- Findes der en privat samejeoverenskomst eller et tillæg, som også regulerer salg?
- Hvem er påtaleberettiget, og kræver den konkrete bestemmelse tilbud, dokumentation, tiltrædelse eller aflysning?
Hvordan bliver ejerandelen overdraget?
Et salg af andelen bør behandles som en samlet dokument- og registreringsproces. Rækkefølgen mindsker risikoen for, at ejerskab, betaling og finansiering ender i forskellige spor:
- Bekræft din aktuelle ejerandel og de tinglyste hæftelser og servitutter.
- Afklar, om en forkøbsret eller anden aftale skal følges, før du accepterer en køber.
- Beskriv præcist i aftalen, hvilken ideel andel der sælges, og hvilke betingelser der skal være opfyldt.
- Udfyld skødet med korrekt sælgerandel og køberandel. En påtaleberettiget skal medvirke, hvis den konkrete tinglyste ret kræver det.
- Kontrollér efter tinglysningen, at de rigtige ejere og ejerandele fremgår, og om skødet har fået en frist eller anmærkning.
En handel, hvor du sælger hele din egen halvdel, skal altså ikke registreres som en køberandel på 1/1. Den nye køber får kun den del af hele ejendommen, som du overdrager. Den generelle forklaring om ejerandele på skødet kan bruges til at holde de forskellige brøker adskilt.
Overdragelsen udløser som udgangspunkt offentlig tinglysningsafgift, når skødet anmeldes. Dertil kan komme udgifter til at udforme og kontrollere aftaler og skøde samt til långiverens behandling, hvis lån eller pant skal ændres. De konkrete beløb afhænger af handlen, dokumenterne og aftalevilkårene. Afklar derfor afgiftsgrundlaget og mulige tredjepartsudgifter, før den endelige betaling fastlægges.
Hvorfor forsvinder lånene ikke med skødet?
Skødet ændrer ejerskabet. Det ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter personligt for eksisterende lån. Tinglysningssystemet har en særskilt proces for debitorskifte på tinglyst pant, og din konkrete låneaftale afgør, hvad långiveren kan kræve. En aftale mellem dig og din tidligere samlever om, hvem der fremover betaler, frigør dig derfor ikke i sig selv over for långiveren.
Inden skødet bliver endeligt, bør du få afklaret skriftligt, om du fortsat står som debitor, om pantet omfatter hele ejendommen eller en ejerandel, og om långiver eller panthaver skal medvirke til ændringerne. Du kan have solgt din ejerandel og stadig hæfte efter låneaftalen. Ejerskab, pant og personlig gæld skal derfor kontrolleres som tre særskilte oplysninger.
Hvad kan du gøre, hvis andelen ikke bliver solgt?
Den juridiske mulighed for at sælge en ideel andel er ikke det samme som, at enhver køber vil overtage et sameje med din tidligere samlever. Køberen får ikke en selvstændig fysisk del af huset og skal forholde sig til de aftaler og rettigheder, som gælder for samejet. Det kan gøre et salg af andelen mindre enkelt end et fælles salg af hele ejendommen.
Andre spor kan være, at din tidligere samlever køber dig ud af huset, at I sælger hele ejendommen sammen, eller at I fortsætter samejet midlertidigt på klare skriftlige vilkår. De løsninger kræver forskellige aftaler og må ikke blandes sammen med et salg af din andel til en tredjemand.
Hvis den faste ejendom er jeres eneste fælles aktiv, beskriver Danmarks Domstole forholdet som et sameje og ikke som et bo, der kan deles af skifteretten. Kan I ikke aftale en løsning, kan en civil sag bruges til at bede retten om at opløse samejet. Den konkrete proces afhænger blandt andet af samejeoverenskomsten, de tinglyste rettigheder og de påstande, parterne nedlægger.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på aktuelle regler og officielle vejledninger om ideelle ejerandele, skøder, sameje og pant.
- Tinglysningsloven, seneste lovbekendtgørelse, samt Matrikeldirektoratets gældende udtalelse om overdragelse af en ideel andel.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, sælger- og køberandele, samejeoverenskomster og debitorskifte.
- Tinglysningsafgiftsloven og Skattestyrelsens aktuelle vejledning om afgift ved tinglysning af ejerskifte.
- Danmarks Domstoles vejledning om ugifte samlevendes sameje og civil opløsning af ét fælles aktiv.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
